Korteri või muu kinnisvara registreerimine Rosreestris on kohustuslik. Üürileandjat loetakse kinnisvara seaduslikuks omanikuks ainult siis, kui ta registreerib oma omandiõiguse.

Seadusandluse kohaselt tuleb teatud tüüpi tehingud ja selliste tehingute tulemusena tekkivad õigused Rosreestris kohustuslikult registreerida. Samas tuleb eristada kinnisvara registreerimist omandiõiguse registreerimisega ja tehinguid ennast.

Seaduse 302-FZ artiklis 8 on sätestatud, et müügi-, kinkimis- ja üürilepingud koos hilisema eluaseme võõrandamisega ei kuulu kohustuslikule registreerimisele. Kuni 2012. aastani registreeriti sellised lepingud tingimata Rosreestris — nüüd loetakse need jõustunuks poolte poolt allakirjutamise hetkest. Ühtlasi on just korteri omandiõiguse ülemineku registreerimine lõplikuks kinnituseks eluaseme omanikuvahetuse kohta.

Millistel juhtudel on vaja kinnistu Rosreestris registreerida?

Kõige sagedamini registreerib Rosreestr omandiõiguse ülemineku ostu-müügilepingu alusel. Kohe pärast selle allkirjastamist tuleks esitada registreerimisdokumendid — ilma selle protseduurita ei ole uuel omanikul õigust kinnisvara käsutada.

Samuti on pärandi või kingituse saamise korral vajalik riiklik registreerimine. Üldiselt ei erine sellise eluaseme registreerimise kord ostetud eluaseme registreerimise protseduur. Ainus hoiatus on see, et ostu-müügilepingu asemel on vaja annetuslepingut või testamenti.

Pärast seda kantakse kõik andmed ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse. USRN-i andmed on kõige täielikum teave iga konkreetse eluruumi kohta, mis sisaldab teavet kõigi omanike kohta, samuti kinnisvara üldisi tehnilisi omadusi.

Kas ma pean registreeruma kinnisvararegistris?

Nüüd on eluaseme omandiõiguse registreerimise ja katastriregistrisse kandmise kord ühendatud. Kui vara ei ole eelnevalt arvesse võetud, saab selle katastrisse registreerida samaaegselt omandiõiguse üleminekuga.

Kohustuslik registreerimine kehtib nende eluruumide puhul, mis ei olnud varem USRN-is registreeritud. Siia kuuluvad: vastvalminud eramud, jagamisel moodustatud objektid, aga ka need kinnistud, mis on lakanud olemast.

Kui elamute tehnilistes omadustes on toimunud olulisi muudatusi, näiteks on laiendatud ja valminud eramu, on need punktid ka otseseks soovituseks katastrisse registreerimiseks.

Kinnisvaratehingute registreerimine Rosreestr

Kinnisvaratehingute registreerimine ei kehti kõikidele lepinguliikidele, mille tagajärjeks on omanikuvahetus. Järgmised lepingud kuuluvad kohustuslikule registreerimisele:

• üürileping, mis puudutab mitteeluruumi või ehitist, samuti maatükki ja sõlmitakse tähtajaga 1 aasta;
• osalus aktsiakapitalis;
• nõudeõiguste loovutamine DDU alusel;
• liising;
• kultuuri- ja arhitektuuriväärtusega objektide kasutamine.

Samuti ei ole Rosreestris registreeritud lepingut, mis sõlmitakse mitteelu- või ärikinnisvara ostmisel ja müümisel koos tavaliste korteritega.

Kinnisvaraobjektide registreerimine: samm-sammult juhised

Kinnisvaraõiguse riikliku registreerimise protseduur ei ole eriti keeruline. Kõige olulisemad on ettevalmistavad sammud, millest sõltub kinnisvara registreerimise õnnestumine ja kiirus. Üldiselt koosneb see protseduur mitmest etapist:

1. etapp. Valmistage ette dokumendid

Vajalike dokumentide paketi sisu oleneb sellest, milline eluase oma valdusse saadi. Järelturu korterite, uusehitiste ja ka boksistaadiumis olevate nõutavate paberite loetelus on omad erinevused.

Müügi- või annetuslepingu alusel omanikku vahetava vara registreerimine sisaldab järgmisi dokumente:

• riigilõivu tasumist kinnitav kviitung — selle suurus üksikisikute jaoks on keskmiselt umbes 2000 rubla;
• annetusleping või DCT kahes eksemplaris;
• taotlejate isikut tõendavad dokumendid või volikiri, kui omanik mingil põhjusel puudub;
• kinnisvaraõiguse registreerimise avaldus;
• müüja või kinkija avaldus omandiõiguse ülemineku kohta;
• kinkija või müüja omandiõigusdokument;
• abikaasa või naise omandiõiguse puudumist kinnitav dokument: abieluleping, kohtumäärus vms;
• kõigi majaomanike, kui see on kaasomandis, notari poolt tõestatud nõusolek omandi üleminekuks;
• eestkoste- ja eestkosteasutuste luba alla 14-aastastele omanikele;
• Siduva tariifiinformatsiooni tehniline pass ja väljavõte eluruumide katastri registreerimise kohta, mille ümberehitus viidi läbi ja legaliseeriti.

Neid dokumente nõutakse ainult korterite puhul, mis on klassifitseeritud teiseseks eluasemeks. Uute hoonete osas koostavad arendajad enamikul juhtudel Rosreestrile eelnevalt vajalike dokumentide loendi, mida on vaja omandiõiguse registreerimiseks.

Esmase eluaseme puhul on selle registreerimine katastriregistris kohustuslik. Sellest tulenevalt tuleks ülaltoodud dokumentidele lisada katastripass, samuti kahepoolselt allkirjastatud korteri vastuvõtmise ja üleandmise akt.

Kui maja, kus korter asub, ei ole veel kasutusele võetud ja omandiõiguste registreerimise põhidokument on jagatud osalusleping, saab sellise vara registreerida ka Rosreestris. Lisaks nõutakse tehnilisi üksikasju sisaldavaid andmeid: pindala, põrand ja muud omadused.

Pärandusena saadud eluaseme riiklikus registris registreerimisel on nõutav:

• tasu maksmise kviitung;
• avaldus;
• taotleja isikut tõendav dokument või volikiri;
• kinnisvara pärimistunnistus;
• kinnisasja jagamise kokkulepe, kui testamendi või kohtumääruse järgi pärijaid on rohkem kui üks.

Hüpoteegiga ostetud eluasemeõiguste registreerimine pole samuti eriti keeruline, kuigi see nõuab täiendavaid dokumente. Need kujutavad endast kas laenuvõtja ja laenu väljastanud finantsasutuse üldist avaldust või kui hüpoteek on juba notari poolt kinnitatud ja kinnitatud, siis notari enda kaebust.

Etapp 2. Esitage avaldus omandiõiguste registreerimiseks Rosreestr

Kinnisvara registreerimise taotlus koos lisatud dokumentidega tuleb esitada otse Rosreestrile või mõnele multifunktsionaalsele keskusele, kaasa arvatud need, mis asuvad teises kohas.

Seda saab teha isiklikult, posti teel või elektrooniliselt. Riikliku organisatsiooni isikliku külastuse ajal antakse dokumentide pakett üle registripidajale — selliste paberite saamise eest vastutavale töötajale. Ta on kohustatud dokumentide kättesaamise kohta kirjutama kviitungi, kuhu peab olema märgitud: nende nimekiri, kättesaamise märge ja taotlusele antud individuaalne number. Seda numbrit kasutades on lihtne jälgida, kuidas protseduur edeneb ja kui palju on jäänud oodata, kuni see on lõpetatud.

Posti teel saadetakse dokumendid väärtusliku kirjaga koos sisuloendiga. Adressaat näitab Rosreestri keskkontori kirjavahetusosakonda. Pakiga peab olema kaasas kättesaamise kinnitus. Lisaks peavad kõik taotleja allkirjad olema notariaalselt tõestatud.

Lihtsaim viis registreerimist taotleda on kirjutada see Rosreestri veebisaidi spetsiaalsesse jaotisesse. Selleks vajate lisaks kõigi paberite skaneeritud koopiaid ja täiustatud kvalifitseeritud elektroonilist allkirja.

3. etapp. Hankige omandiõigust tõendav dokument

Kinnistu registreerimine ja uue omaniku õiguste seadustamine sellele ei võta palju aega. Selle perioodi üldised piirid on erinevat tüüpi tehingute puhul, mis viivad omanikuvahetuseni, 5-12 päeva. Samal ajal erineb Rosreestrile ja multifunktsionaalsele keskusele esitamise aeg:

• regulaarsed lepingud — 7 päeva Rosreestris ja 9 päeva MFC-s;
• notariaalsed lepingud — vastavalt 1-3 päeva ja 5 päeva;
• katastri registreerimine — 5 ja 7 päeva;
• õiguste registreerimine koos katastri registreerimisega — 10 ja 12 päeva;
• samaaegne registreerimine katastritunnusega kohtuotsuse alusel — mõlemas organisatsioonis 5 päeva;
• hüpoteegi lepingu registreerimine — 5 ja 7 päeva;
• kinnisvara arestimine või selle eemaldamine, samuti selle eluasemega tehingute tegemisele erinevat laadi keelu kehtestamine — mõlemas organisatsioonis 5 päeva.

Pärast registreerimismenetluse lõpetamist saab taotleja teate oma valmisoleku kohta. Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ajal tehakse USRN-i vastav kanne samal päeval. Viimastel aastatel on USRN-i väljavõte paberkandjal või elektroonilisel kujul olnud samaväärse analoogina kinnitatud eluaseme omandiõigusele. See väljavõte ei ole tähtajatu dokument, millel pole ettekirjutust. See kehtib ainult teatud, individuaalselt määratud aja jooksul. Pärast seda saab vajadusel uuesti ilma probleemideta kätte saada.

Kas kinnisvara registreerimist saab peatada?

Mõnikord seisavad uued majaomanikud pärast omandiõiguse registreerimise avalduse esitamist silmitsi põhjendatud keeldumisega või tuvastatud asjaoluga, et korter on keelu all. Kõik selle õiguslikud alused on välja toodud dokumendis FZ-218.

Enamasti keeldutakse riiklikust registreerimisest, kui:

• kõik vajalikud dokumendid pole saadaval;
• esitatud teave on ebausaldusväärne või vastuolus seadusega;
• korter on arestitud või kehtivad muud piirangud;
• juba registreeritud õigused on deklareeritutega vastuolus;
• lahknevus kinnisvara kohta esitatud teabe ja ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist võetud teabe vahel;
• küsitud andmed puuduvad näiteks maksuametis või notaris;
• vara registreerimisel DDU alusel ei teki fondi tekkepõhiseid laekumisi;
• suured võlad eluaseme ja kommunaalteenuste eest tasumisel;
• laenude võlgade olemasolu;
• vara jagamise protsess;
• kohtu avaldus;
• omaniku keeld registreerida omandi üleminekut.

Reeglina saab suurem osa kinnisvaratehingus osalejatest keelu olemasolust teada juba selle registreerimise etapis. Keerulistel juhtudel võib keeldumisteade tulla otse Rosreestrist pärast taotluse esitamist.

Kinnisvara arestimise kohta saate teada Rosreestri veebisaidi spetsiaalsest jaotisest. Selle teabe saamiseks vajate ainult objekti aadressi ja katastrinumbrit.

Korteri kinnistamist segava aresti, keelu või muu koormise saab kõrvaldada ainult kohus. Pärast piirangu põhjuste kohtulikku tunnustamist kõrvaldatuks saadavad täitjad Rosreestri osakonnale koopia piirangute objektilt eemaldamise otsusest.

Kuidas sisestada Rosreestrisse andmeid oma korteri õiguste registreerimise keelu kohta?

Omanik saab iseseisvalt keelata talle kuuluva elamukinnisvara riikliku registreerimise. Seda tehakse peamiselt turvalisuse huvides, näiteks pikema äraoleku korral. Sellise keelu kohaselt on omandi üleminek võimatu ilma omaniku isikliku kohalolekuta, samuti ilma temapoolse selle keelu eelneva tühistamiseta.

Selline funktsioon, millest kahjuks kõik majaomanikud ei tea, on hea viis end korteripetturite eest kaitsta. Enamik petuskeeme, mis viiakse läbi ilma eluaseme õigusjärgse omaniku teadmata, on kasutud, kuna lõpuks ei õnnestu eluaseme täielikult ümber registreerida.

Sellise piirangu seadmiseks peate kirjutama taotluse, mis sisestatakse USRN-i. Edaspidi saab selle keelu tühistada või tagasi maksta, nagu advokaadid ütlevad. Omandi ülemineku registreerimise piirang erinevatele kohtuinstantsidele ei kehti. Kui kohus otsustab teatud kinnistu praeguselt omanikult eemaldada või seaduslikult teisele isikule üle anda, siis keeld tühistatakse.

Kuidas vältida probleeme Rosreestris korteri registreerimisega?

Selleks, et kinnisvara omandamise viimane etapp Rosreestri keelu tõttu ei peatuks, peaksite eelnevalt kontrollima kõiki maja või korteri nüansse. Parem on seda teha juba enne müügilepingu allkirjastamist, kuna on seda tüüpi piiranguid, mida on väga raske, kui mitte võimatu eemaldada.

USRN-i väljavõte võib palju öelda. Nagu juba mainitud, sisaldab see teavet kõigi majaomanike kohta, samuti võimalusi vara ühelt omanikult teisele üleandmiseks. Kõige olulisemad punktid, mis peaksid teid hoiatama või isegi ostust keelduma panema:

• teised omanikud. See kehtib juhtudel, kui korter on kaasomandis. Seaduse järgi on selle müügiks vajalik eranditult kõigi omanike nõusolek – ilma selleta on igasugused kinnisvaratehingud võimatud. Ostja, kes on koostanud müügilepingu, maksnud korteri eest, võib olla sisse kolinud, kuid pole jõudnud veel vara registreerida, ähvardab sattuda väga ebameeldivasse olukorda. Sellise tehingu saab kaasomanike soovil hetkega tühistada. Kõige parem, mis ostjal sellises olukorras üle jääb, on pöörduda kohtusse, et müüjalt oma raha välja nõuda, kui ta muidugi leitakse.
• Koormised. Sel juhul võib hoolimatu müüja vaikida mitte teistest omanikest, vaid korteri aresti või muu koormuse olemasolust. Kui tegemist on krediidikohustuste pandiga või suure kommunaalvõlgnevuse tõttu arestitud, on see otsene keeld omandi ülemineku registreerimisel. Siingi ei saa ilma kohtuta hakkama, samas on oht kaotada nii korter kui raha.
• Ümberarendamine. Igasugune ümberehitus tuleb kokku leppida, legaliseerida ja kanda katastriregistrisse. Vastasel juhul peatatakse sellise kinnisvara riiklik registreerimine kuni piirangute põhjuse kõrvaldamiseni. Ütlematagi selge, et enamikul juhtudel peab ostja need oma kulul kõrvaldama.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/registraciya-nedvijimosti-v-rosreestre/