Kuni viimase ajani oli ilma notarita korterit võimatu osta. Absoluutselt kõik kinnisvara puudutavad lepingud — ost-müük, annetamine ja muud võõrandamisviisid kuulusid notariaalsele tõestamisele.

Korduvalt on tõstatatud küsimusi elamutehingute kirjalike lepingute vormistamise korra lihtsustamise kohta. Teatavate juriidiliste raskuste tõttu on vastavat seaduseelnõu aga pidevalt muudetud. Lõpuks jõustusid 31. juulil 2019 lõplikud seadusemuudatused 218-FZ, mille kohaselt sai võimalikuks kinnisvara registreerimine ilma notarita, välja arvatud mõned vastuolulised ja juriidiliselt keerulised olukorrad.

Kinnisvaratehingu registreerimine ilma notarita

Kehtivate õigusaktide muudatuste kohaselt sõlmitakse kinnisvaratehing ilma notarita lihtsas kirjalikus vormis teatud kohustuslike tingimuste täitmisel:

• vara on täisealiste isikute ainu- või kaasomandis;
• omanike osad majas või korteris on selgelt määratletud;
• kõik omanikud osalevad lepingu koostamises ja nõustuvad kinnisvaratehinguga;
• registreerimine toimub hoolimata tehingus osalejate arvust ühe dokumendina.

Seega on võimalik korteri ost-müük vormistada ilma notarita, kui kõik tehingus osalevad omanikud annavad oma nõusoleku ega vaidle tehingu vormistamisele kirjalikult vastu. Mõnel juhul soovitavad juristid siiski tehing notari juures registreerida. Näiteks kui kardetakse, et keegi võib tulevikus selle tehingu vaidlustada.

Hüpoteekkorteri võõrandamise või ühise hüpoteeklaenu olemasolu korral lubab seadus ka sellist tehingut registreerimata jätta, kui osalejad ei soovi igaühe kohta eraldi lepinguid vormistada.

Kas ilma notarita on tulus korterit osta?

Vaatamata sellele, et paljud inimesed kardavad selliseid seadusemuudatusi, ei saa tunnistada, et lepingute kohustusliku notariaalse registreerimise kaotamisel on olulisi eeliseid.

Esimene on rahaline kasu. Kinnisvaratehingud ilma notarita ei sisalda kulusid, millega dokumentide kinnitajad paratamatult kokku puutuvad. Need kulud hõlmavad järgmist:

• tehingute tariif, mille suurus varieerub sõltuvalt tehingus osalejate suguluse astmest või selle puudumisest, samuti eluaseme maksumusest;
• tasumine müügiobjekti hindamisteenuste eest;
• tehnilised punktid.

Lõppkokkuvõttes muutub tehingu notariaalse registreerimise käigus kaasnevate kulude suurus keskmise pere jaoks üsna käegakatsutavaks. Samas on sellised kulutused kohustuslikud ka lähedastele lepingute sõlmimisel, mille seaduslikkuses kahtlust ei teki.

Teine pluss lepingute lihtsustatud täitmisel ilma notari osaluseta on aja kokkuhoid. Nagu praktika näitab, kulub bürokraatlike formaalsuste lahendamiseks üsna palju aega. Mõnikord võtab see protseduur aega mitu kuud, mis isegi mittekiireloomulise kinnisvara müügi või ostu korral on osalejatele väga ebamugav.

Notari juures registreerimisele mittekuuluvat lepingut on lihtne vormistada ja allkirjastada kodust lahkumata. Seejärel saab selle registreerimiseks elektrooniliselt saata Rosreestr. Kaasaegses reaalsuses, kui aega pole alati piisavalt, on see suur eelis.

Millal on notarit vaja?

Omandiõiguste registreerimine ilma notarita on võimalik ainult siis, kui kõik uurimises osalejad on täiesti kindlad selle legitiimsuses, läbipaistvuses ja vaieldamatuses. Vastasel juhul tasub tehing siiski täiendavalt registreerida, et sellele lisakaalu anda ja juriidilist jõudu kinnitada. Notari poole pöördumine võib vähendada riske, näiteks pettusi, peaaegu nullini, kuna notari kinnitamine on samaväärne lepingu seaduslikkuse tagamisega.

Lisaks ei pea te notariaalse registreerimise ajal iseseisvalt Rosreestri ametiasutustega ühendust võtma. Vastavalt kehtivale seadusandlusele on notar, kes on registreerinud kinnisvara omandiõiguse üleandmise korra, kohustatud saatma kõik vajalikud dokumendid elektrooniliselt Rosreestr. See lisateenus on tasuta.

Mõnel juhul, mis on sätestatud seaduses 218-FZ, on notari osalemine kinnisvaratehingus kohustuslik. Sellised juhtumid hõlmavad järgmist:

• Müüdava korteri omanik on alaealine või ebakompetentne. Sellises olukorras ei ole vahet, kas sellise isiku valduses on kogu korter või ainult selle osa — leping eeldab kohustuslikku notariaalset tõestamist. Lisaks on alaealiste omanikega tehingute tegemiseks vajalik eestkoste ja eestkoste luba. Kui aga kodu ostab alaealine või piiratud teovõimega isik, ei ole notari osavõtt kohustuslik.
• Iga osa kinnistust müüakse eraldi. Kui korteril on mitu omanikku ja nad kõik on müügiga nõus, aga samas soovitakse iga omaniku kohta eraldi lepinguid vormistada, on vaja ka notarit. See kehtib ka nende olukordade kohta, kus üks omanikest võõrandab oma osa, teine ​​aga mitte, kuid samal ajal tal ei ole võõrandamisele vastuväiteid.
• Kinnisvara omandavad abikaasad kaasomandisse. Ostetud eluaseme osa suuruse selgitamise kord omandab juriidilise jõu alles pärast notariaalset kinnitamist. Kui seda ei tehta, loetakse vara ühiselt omandatud varaks. Praktikas sõlmitakse abikaasade ühise ostu teostamiseks abieluleping, mis registreeritakse notari juures ja saadetakse seejärel Rosreestr.

Seda tüüpi tehingud on kõige keerulisemad ja seetõttu tuleb need sõlmida notari juuresolekul ja osavõtul. Tal peab olema ka:

• volikiri, sealhulgas üldvolitus notariaalse tõestamise kohustusliku osa kategooriasse kuuluvate toimingute ja tehingute tegemiseks;
• tehingud, mis tehakse isikute nimel, kes füüsilistel või vaimsetel põhjustel ei ole võimelised dokumente iseseisvalt allkirjastama;
• lepingud, milles eestkostja tegutseb seadusliku omaniku nimel;
• täiendav kokkulepe abikaasade ühise kinnisvara jagamise olemuse kohta;
• lepingud, samuti nendega seotud dokumendid, mis saadetakse Rosreestri ametiasutustele posti teel;
• segaleping, mille üks osa on notariaalne; sel juhul kehtib see reegel kogu dokumendi kohta.

Kas ilma notarita korteri ostmine on turvaline?

Kinnisvara ostmine ilma notarita on kiire ja täiesti turvaline protsess, kui osapooled jagavad teavet avalikult ja ausalt ning omandiõiguse ühelt osapoolelt teisele üleandmise protseduur ei ole tulvil lõkse. Lihtsa kirjaliku lepingu jaoks tasub aga palgata advokaat või kinnisvaramaakler. Esiteks on vaja tüüplepingusse lisada punktid, mis aitavad tehingut veelgi kindlustada.

Samuti on vaja professionaalset välimust müüdava kinnisvara dokumentide uurimisel. Sellega saab hakkama ka kinnisvaramaakler või advokaat, kes teab, mida otsida ja milliste nüanssidega hoiatada.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/registraciya-nedvijimosti-kogda-nujen-notarius-pri-pokupke-kvartiry/