Nali, milles autor saadab endale varem nõuandeid bitcoinide ostmiseks, on paljudele inimestele ammu tuntuks saanud. Selle populaarsust seletatakse sellega, et antud juhul on omajagu tõtt – selline kunagine ähmane nähtus nagu krüptoraha on ammu kuuldud ja toob selle omanikele väga head tulu.

Koos teiste maailma valuutadega asus ta kauplemisoperatsioonides enesekindlalt positsiooni teise positsiooni järel, saades seega täieõiguslikuks maksevahendiks. Igal aastal tehakse üha rohkem tehinguid ilma pankade ja teiste finantsasutuste osaluseta, sealhulgas ostetakse bitcoinide eest kinnisvara.

Bitcoinid ja kinnisvara

Maailma esimese krüptoraha – bitcoini – loomise protokoll töötati välja 2008. aastal ning 2009. aastal õnnestus genereerida selle esimesed ühikud. Vaid neli aastat hiljem, 2013. aastal, ilmus ülemaailmsel kinnisvaraturul teade maja müümisest bitcoinide eest. Esimest korda viidi selline operatsioon läbi Kanadas, kui krüptovaluuta kurss USA dollari suhtes oli suhteliselt madal – kõigest 45 dollarit.

Hiljem hindasid nii müüjad kui ka ostjad — krüptovaluutas varade omanikud — selle vastastikuse arvelduse meetodi mugavust ja kiirust. Tulemuseks on olnud järjest suurem arv müüdavaid tipptasemel kinnisvara, isegi ajaloolise ja arhitektuurilise väärtusega kinnisvara. Nii leidis omal ajal Prantsusmaa lääneosas oma ostja maalilises orus asuv luksuslik loss. Makse tehti krüptovaluutas.

Aja jooksul, kui sai selgeks, et bitcoin ei kavatse oma positsioone loovutada, vaid, vastupidi, läks aina kallimaks. Suurenenud on selle rakendusala kaubanduses ja muudes kinnisvaraga otseselt või kaudselt seotud tehingutes. Välismaalt bitcoinide eest kinnisvara ostmine on muutunud iseloomulikuks mitte ainult eraisikutevaheliste tehingute puhul – selle poole on pöördunud ka mõned ettevõtted, kelle tegevusvaldkond asub just sellel tasandil. Näiteks hakkasid elu- ja äripindade tarnimisega tegelevad ettevõtted bitcoine rentima aktsepteerima.

Esimene bitcoinide ja altcoinide kasutamise kogemus Venemaal kuulub arendusfirmale M9. 2017. aastal avaldati tema kodulehel kuulutus kahe Moskva oblasti suure suvila müügist, mille hind oli vastavalt 64 ja 81 bitcoini. Hetkel on kindlalt teada, et krüptovaluutat kasutav tehing sai edukalt sõlmitud, kuid täna eelistab M9 Development oma kinnisvara müüa traditsioonilisel viisil.

Interneti erinevatel kauplemisplatvormidel ilmub aeg-ajalt teateid majade ja korterite müügist krüptovaluuta eest. Kuna need teated on mitteametlikud, on võimatu täpselt öelda, kui kiiresti areneb trend krüptovaluutade elluviimiseks koos tavapäraste rahaühikutega.

Kas Venemaal on võimalik aastatel 2021-2022 bitcoinide eest kinnisvara osta?

Venemaal on bitcoinide eest korterit ametlikult võimatu osta. Fakt on see, et 31. juulil 2020 vastu võetud föderaalseadus 259-FZ keelab krüptovaluuta kasutamise riigis maksevahendina. Ainus valuuta, mis on lubatud igasugustes kaubandus- ja finantstehingutes, välja arvatud pangakonverteerimine, on Vene rubla.

See aga ei tähenda, et bitcoin ja muud tüüpi digitaalsed valuutad oleksid keelatud. Krüptovaluuta on kehtivate õigusaktide kohaselt täiesti seaduslik, tunnustatud kui vara, sellel on oma definitsioon materiaalse väärtusena, kuid Vene Föderatsioonis ei ole see ametlik maksevahend.

Üks peamisi põhjusi, miks bitcoinide osas selline otsus tehti, on suutmatus nendega tehtavaid tehinguid täielikult kontrollida ja suured raskused maksustamisega. Müüja jaoks on ostu-müügitehing automaatselt tulu ja üsna märkimisväärne, eriti kui tegemist on esmaklassilise kinnisvaraga. Krüptovaluutas saadud kasumit ei ole võimalik maksustada, kuna ükski regulatiivne akt seda protsessi ei reguleeri. Seetõttu võib kinnisvara müüki bitcoinide eest käsitleda maksude eest varjatud tuluna.

Teisest küljest ei pea ostjad sellise tehingu tegemisel lootma ka toetustele ja soodustustele, näiteks maksusoodustusele. Lisaks võib Rosreestr keelduda sellise lepingu alusel omandiõiguste registreerimisest või isegi võtta osapooled vastutavaks 259-FZ asjakohaste sätete rikkumise eest.

Kuidas käib kinnisvaraga kauplemine krüptorahaga välismaal?

Krüptovaluutaga seotud kinnisvaratehingud on ametlikult lubatud mitmes riigis üle maailma. Nende hulka kuuluvad: USA, Šveits, AÜE, Indoneesia, Singapur.

Esimene Indoneesias bitcoinidega ostetud maja asub Balil, mis maksis anonüümsele ostjale toona 800 bitcoini. Pärast seda hakati üha rohkem selles kuurordis ja turismipiirkonnas asuvat kinnisvara müüma digitaalse valuuta eest.

Tänapäeval tehakse Indoneesias ostu-müügitehinguid järgmiselt. Selle läbiviimiseks peab müüjal olema konto mõnel krüptovaluutabörsil. Suurim sedalaadi börs on Indodax – lõviosa sellistest tehingutest käib selle kaudu.

Ostja kannab kontole, mis on eelnevalt lepingus märgitud, bitcoinid, mille arv võrdub kinnisvara dollari väärtusega. Pärast seda müüb börs need iseseisvalt maha ja tagastab need uuesti ostja kontole, kuid dollarites või muus talle sobivas valuutas.

See arveldusskeem sarnaneb paljuski tavapärase valuutaülekandega, kuid selle erinevusega, et ostja ei pea aru andma omavahendite päritolu kohta.

Peaaegu samamoodi toimub bitcoinidega maksmine USA-s, kuid selliste tehingute puhul on mitmeid piiranguid. Kõik arvestuse etapid toimuvad ainult notari tingdeponeerimiskonto kaudu ja tema otsesel osalusel. Krüptovaluutabörsil avab notar iseseisvalt konto, millel toimub bitcoinide konverteerimine dollariteks. Müüja isiklikule kontole laekub makse mitte varem, kui ostja registreerib vara omandiõiguse. Lisaks on tal kohustus anda notarile aru ostuks raha päritolu olemuse kohta.

Kuidas Venemaal seaduslikult bitcoinidega tehingut teha?

Venemaal on krüptovaluutaga kinnisvaratehingut otseselt võimatu teha, kuid kaudselt seaduse raames on see täiesti võimalik. Selle kõige ilmekam näide, mis suudab võimalikult üksikasjalikult illustreerida sellise kokkuleppe võimalikku menetlust, võib olla suvilate müük sama ettevõtte M9 Development poolt.

Selliste lepingute suure keerukuse ja analoogide puudumise tõttu kaasati lepingute väljatöötamisse välismaa juristid. Lõppkokkuvõttes tehti kõik maksed Vene rublades. Kõigepealt osteti ostjatelt bitcoine tolleaegse kursiga ning seejärel tehti kohe operatsioon kinnisvara soetamiseks. Selle tulemusena ilmus majade müügidokumentidesse vaid ametlikult lubatud valuuta ja tehing bitcoinidega oli sisuliselt paralleelne põhitehing.

See vastastikuse arvelduse meetod on väga keeruline esiteks paberimajanduse seisukohast ja teiseks bitcoini volatiilsuse tõttu — dünaamiline vahetuskurss, mis võib igal ajal dramaatiliselt muutuda. Seetõttu on isegi neis riikides, kus kinnisvaraga kauplemine krüptovaluutade abil on lubatud, näidatakse hindu tavaliselt dollarites, mis vastavad vaid ligikaudselt kehtivale bitcoini kursile.

Üldiselt on sellise tehingu jaoks vajalik:

• leida müüja, kes on valmis vahetama kinnisvara bitcoinide vastu, hoolimata nende volatiilsusega seotud riskidest;
• veenduge, et see objekt on tõesti müüja omand — selleks sobib USRN-i väljavõte ja muud omandiõiguse dokumendid;
• veenduge, et andmed müüdava vara kohta on tõesed;
• uuri, kas müüjal on selle krüptovaluuta jaoks rahakott ja võimalusel tee sellest väikeses koguses prooviülekanne;
• leppida kokku tehingu täpne järjekord;
• lepitusi tegema.

Teine viis krüptovaluuta eest eluaseme seaduslikuks ostmiseks on samal ajal lihtsam. See seisneb vahetuslepingu sõlmimises, milles ühelt poolt on kirjas kinnisvara ja teiselt poolt krüptoraha. Tsiviilõiguste objekt, nagu näiteks raha, väärtpaberid jne, ei ole bitcoin, kuid sama seadus 259-FZ tunnistab seda täieõiguslikuks varaks. See annab krüptovaluutale koos teiste varaobjektidega võimaluse vahetada muu vara vastu.

Vahetuse puhul ei ole vaja omavahelisi arveldusi — vajalik kogus bitcoine kantakse lihtsalt ostja rahakotist müüja rahakotti, vastavalt lepingus üksikasjalikult kirjeldatud vastunõuete kokkuleppele. Järgmiseks tuleks veenduda, et valuuta on müüja kontole laekunud. Mõlemad nimetatud lepingud: ostu-müügileping ja arveldusleping, peab notar registreerima ja saatma Rosreestrile registreerimiseks, misjärel loetakse poolte kohustused teineteise ees ammendunuks. Ostja peab Rosreestrist välja võtma ainult oma omanditunnistuse.

Artiklit saate lugeda Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/pokupka-nedvijimosti-za-kriptovalyutu/