Korteri müümine omaniku volikirja alusel on lihtsaim viis ostu-müügilepingu sõlmimiseks, kui kinnistu omanik on pikemat aega ära või elab teises kohas. Tänapäeval on seda veebis üsna legaalne teha, kuid enamik ostjaid ei usalda tehingute elektroonilist töötlemist. Sel põhjusel on volikirjad endiselt nõutud, kuigi nende alusel lepingute sõlmimine on seotud mitmete riskidega nii ostjale kui ka müüjale.

Mis on volikiri?

Vara müük volikirja alusel on tehinguliik, mille puhul vara seaduslikku omanikku asendab tema volitatud esindaja. Teisisõnu on volikiri dokument, mille kohaselt annab omanik osa oma volitustest lepingute sõlmimiseks või äritegevuseks üle teisele isikule.

Seadusandlikult on tavaks eristada kolme tüüpi volikirju: ühekordsed, eri- ja üldvolitused. Homogeensete tehingute või muude õigustoimingute korduvaks tegemiseks väljastatakse spetsiaalne volikiri, mida kasutatakse eraisikutevahelistes kinnisvaratehingutes harva. Kaks muud tüüpi volikirjad on tavalisemad.

Tehing korteri müügiks ühekordse volikirja alusel

Kinnisvaraobjekti müük ühekordse volikirja alusel tähendab, et käesolev dokument kehtib eranditult sellele objektile ning esindaja ei saa teha toiminguid omaniku muul kinnistul. Kui me räägime korteri müügist, siis väljastatakse volikiri ühekordseks toiminguks selle konkreetse elamispinnaga.

Ühekordne volikiri väljastatakse reeglina üheks aastaks. Pärast selle kehtivuse lõppemist kaotab haldur oma volitused majaomaniku esindajana. Volituse ennetähtaegne lõpetamine võib toimuda kahel juhul: volitaja tühistamine või halduri surm, tema teovõimetuks või teadmata kadunuks tunnistamine.

Kinnisvara müük üldvolikirjaga

Üldvolikiri tähendab usaldusisikule antud laiemat volituste hulka. Korteri müük omaniku üldvolikirja alusel on vaid üks võimalustest, mida seda tüüpi volikirjad pakuvad. Reaalselt saab esindaja tema abiga teha kinnisvaraga seotud tehinguid ja õigustoiminguid, välja arvatud annetused ja testamendid.

Varem ei võinud üldvolikirja kehtivusaeg seaduse järgi ületada kolme aastat. Nüüd saate lepingus määrata mis tahes aja, mille jooksul see kehtib. Oluline punkt: kui sellist perioodi lepingus ette ei nähtud, loetakse volikiri automaatselt väljastatuks üheks aastaks.

Mis on volikirja alusel korteri müümise oht?

Ostja riskid volikirja alusel korteri müümisel tulenevad ennekõike sellest, et volinik pole siiski omanik. Kõige ohtlikumad on järgmised:

Võlts

See on pettuse liik, mille käigus ründaja üürib omanikult korterit ja teeb seejärel oma dokumentide koopiaid kasutades võltsitud volikirja. Pettus on mõeldud väga kergeusklikele ja tähelepanematutele ostjatele.

Sellise volikirja ehtsust on väga lihtne kontrollida – petturid annavad endast parima, et omanikuga kohtumisest loobuda, viidates tema puudumisele ja müügi kiireloomulisusele. Lisaks on nad nõus maksma vaid sularahas, sest pangandus- ja isikuandmeid ei taheta reklaamida.

Pettuslik volikiri

Ostja jaoks pettusega saadud volikirja alusel kinnisvara müügilepingu sõlmimine toob kaasa rahakaotuse.

Erinevate kinnisvaraga seotud paberite, näiteks pärimise või erastamise, töötlemise sildi all annavad petturid tähelepanematutele omanikele allakirjutamiseks volikirja, mis sisaldab nende andmeid. Tavaliselt langevad selliste petuskeemide ohvrid eakad inimesed, kes pole eriti kursis juriidiliste keerukustega. Siis on selline volikiri «tema» notari poolt kinnitatud ja see omandab tegelikult juriidilise jõu.

Pärast müüki on õigusjärgsed omanikud sunnitud pöörduma kohtusse. Kui pettuse fakt seal tõendatud saab, tagastatakse eluase omanikule ning ostjatel ei jää üle muud, kui raha tagastamiseks koos politseiga petturid otsida.

Ebapädev omanik

Ilmselgelt ebakompetentne inimene ei saa oma vara täielikult käsutada. Antud olukorras räägime juhtumitest, kus volitaja oli volikirja allkirjastamise hetkel teovõimeline, kuid kaotas peagi haiguse tõttu või muul põhjusel võimaluse oma tegudest täielikult teadlik olla.

Kohus peab sellises olukorras välja selgitama, kas omanik on pettus. Kui tõendatakse, et ta oli allakirjutamise hetkel tõepoolest osaliselt teovõimetu, võib tehingu tühistada, eluaseme omanikule tagastada ja notarit karistada sellise volikirja registreerimise eest.

Sellise riski eest saab end kaitsta vaid ühel viisil — PrEP-i volikirja alusel sõlmimise ajal küsige müüjalt neuropsühhiaatria dispanseri tõendit teovõime kohta.

Kehtetuks tunnistatud volikiri

Aegunud volikiri ilmub sageli pettusejuhtumite puhul. See aga ei tähenda, et kehtetu volikirjaga tehingud saaksid toimuda vaid kelmuste korras – vahel juhtub see ka esindaja enda teadmatusest.

Fakt on see, et kodu omanik võib volikirja igal ajal tühistada. Volikirja olemasolu selleks ei ole vajalik, mistõttu ei pruugi “huvide esindaja” volituste kaotamisest teadlik olla. Kuigi selliseid olukordi tuleb ette harva, jätavad need negatiivse mulje.

Kui pärast ostu-müügilepingu sõlmimist selgub, et omanik oli varem eluaseme müümise osas meelt muutnud ja seetõttu volikirja tühistanud, siis tehing tühistatakse. Kui see juhtub arusaamatuse tõttu, ei kaota ostja õnneks muud kui aega ja närve.

Müüja riskid volikirjaga müümisel

Peamine risk müüja jaoks on tõenäosus, et usaldusisik osutub petturiks või teeb korteri suhtes ebaseaduslikke toiminguid, mis on vastuolus omanikuga. Sel põhjusel soovitavad eksperdid valida seaduslikuks esindajaks lähimad sugulased ja need, keda majaomanik tingimusteta usaldab.

Teiseks ohuks on isiku- ja omandiõigusdokumentide kompromiteerimine. Kui omaniku passi või omanditunnistuse koopiad satuvad valedesse kätesse, saavad nad asjakohaste oskustega neid kasutada võltsitud volikirja loomiseks, mida ei saa tegelikust eristada. See on eriti ohtlik, kui on olemas terve kuritegelik rühmitus, kuhu kuulub ka notar. Tema kinnitusel on volikiri tegelikult seaduslik, kuni kohus selle fakti ümber lükkab.

Kolmas oht on usaldusväärse isiku võimalik töövõimetus või professionaalsuse puudumine. Inimene, kes ei ole endast teadlik, võib sooritada mitmeid ebaadekvaatseid tegusid, millel on negatiivsed tagajärjed eelkõige omanikule. Tulevane tehing võib kannatada ka asjatundmatute tegude tõttu – alates rahalise kasu kaotamisest kuni muude, mõnikord katastroofiliste tagajärgedeni.

Müügilepingu koostamine volikirja alusel

Kõik lepingud, mis toovad kaasa eluaseme omanikuvahetuse, tuleb registreerida notari juures. Volikirja alusel saab müüa kingitud või päritud korterit, samuti osta hüpoteegiga. Viimasel juhul on ostjale peaaegu garanteeritud kaitse võimalike probleemide eest, kuna panga turvateenistus kontrollib hoolikalt volikirja seaduslikkust.

Korteri ostu-müügitehingu volikirja registripidaja, kelleks on notar või jurist, peab esitama järgmised andmed:

• andmed põhi- ja volitatud isiku kohta (originaalpassid)
• volikirja kehtivusaeg, mida hakatakse arvestama selle täitmise hetkest;
• halduri õigused toimingutele kinnisvaraga;
• nimekiri tehingutest, mida esindaja saab teha üksikelamu või omaniku kogu vara kohta.

Volikirja alusel tehingute tegemise kord ei erine tavalepingutest. Ostu-müügitehinguks vajalike dokumentide põhipakett jääb muutumatuks: tiitelpaberid, isikutunnistused. Täiendav dokument, mis sel juhul ilmub, on volikiri ise.

Kuidas vältida riske volikirja kaudu tehingu tegemisel?

Eduka ja turvalise tehingu esimene ja kõige olulisem tingimus on võimalus omanikuga isiklikult suhelda. Selle all mõeldakse kohtumist, mitte telefonis või sõnumite vahendusel toimuvat vestlust.

Lisaks on soovitav teha mitmeid täiendavaid toiminguid:

• uurige volikirja täpset kehtivusaega, pöörake kindlasti tähelepanu selle väljaandmise kuupäevale;
• täpsustage andmeid selle volikirja kinnitanud notari kohta — seda saab teha notarikoja veebisaidil või otse notari poole pöördudes, küsida temalt kinnitust;
• tehingu teostamisel on soovitav ühendada kogenud kinnisvaramaakler või jurist, kes saab kontrollida kinnisvara õiguslikku puhtust: mitu elanikku on sinna sisse kirjutatud ja kui vanad nad on, kas omanik on töövõimeline, kas korter on ühiskasutuses. omandis;
• kui pole võimalust omanikuga kohtuda, on soovitav temaga suhelda videolingi kaudu.

Samuti on vaja hoolikalt kontrollida kõigis tehinguga seotud dokumentides sisalduvat teavet.

Artiklit saate lugeda Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/pokupka-i-prodaja-nedvijimosti-po-doverennosti-kak-izbejat-riskov/