Kinnistu katastriväärtuse muutmine on protseduur, mis võib mõjutada paljusid eluaseme aspekte. Sellest sõltuvad otseselt nii kinnisvaramaksu suurus kui ka maja või korteri lõplik hind müügihetkel.

Praeguseks on objektile määratud ja Rosreestris registreeritud kehtiv katastriväärtus, kuid see ei tähenda sugugi, et seda ei saa muuta kuni järgmise ümberhindluseni. Ainus tingimus on, et selliste muudatuste tegemiseks peavad olema mõjuvad põhjused.

Mille poolest erineb katastriväärtus turust ja laoseisust?

Mis tahes kinnisvara puhul, nii elamu- kui ka mitteeluruumide puhul, on tavaks eristada kolme hindamistüüpi: inventari-, turu- ja katastrihind. Esimese kuluvariandi määrab STI järgmise inventuuri käigus. See võtab arvesse hoone riknemise astet, remondi- ja viimistlusmaterjalide ligikaudset maksumust. Inventari maksumus määratakse reeglina objekti tehnilise passi valmistamise käigus.

Katastrihind on lihtsustatult öeldes konkreetse korteri maksumus riigi seisukohalt. See on ametliku katastrihindamise tulemus. Lisaks tehnilistele omadustele on hinna määramisel kaasatud ka muud, sageli kaudsed näitajad: infrastruktuuri arendamise tase, transpordi kättesaadavus jne. Seoses sellega, kuidas kinnisvara katastriväärtus aastate jooksul muutub, kõigub ka iga üksiku objekti hind, kuna see protsess on massiivne. Alates 2022. aastast viiakse reeglina läbi föderaalsel tasandil korraline katastrihindamine. See on vajalik selleks, et seada kõik omanikud ja investorid majanduslikult võrdsesse olukorda. Sel põhjusel on katastrihinnang alati keskmistatud, see tuletatakse ilma korteri eripära arvestamata.

Turuhind on kõige objektiivsem ja tegelikkusele lähedasem väärtuse näitaja, mis kajastab kõige täpsemalt konkreetse kinnisasja väärtust. Selle võib moodustada nii katastri- kui inventariväärtuse arvudest või üldse mitte arvestada kinnistu füüsilist seisukorda. Lisaks mõjutavad turuhinda valuutakõikumised, pakkumise ja nõudluse tase turul ning üldine majanduslik olukord.

Ajal, mil kinnisvara katastriväärtuse muutmine on väga keeruline, kuna selle fikseerimisega tegelevad riigiorganid, saab turuväärtust ise mõjutada, tehes näiteks iluremonti või paigaldades konditsioneeri.

Järelikult on üksteisele kõige lähemal eluaseme katastri- ja turuväärtus. Kinnisvara katastriväärtuse korrigeerimine ei ole aga minu jaoks võimalik selliste lihtsate meetoditega nagu elamistingimuste parandamine või head naabrid.

Miks on vaja katastriväärtust?

Vara katastriväärtuse määramise vajadus tekkis siis, kui selgus, et traditsiooniline inventuur ei suuda kajastada kinnisvara tegelikku materiaalset väärtust. Kuna lisaks peamistele tehnilistele omadustele mõjutavad eluaseme hindamist ka paljud muud tegurid, otsustati üle vaadata elu- ja mitteeluruumide turuväärtust reguleeriv lähenemine. Samas oli äärmiselt oluline, et üldistatud hindade põhiregulaatoriks jääks riik, mitte agentuurid või ebastabiilne kinnisvaraturg.

Katastriväärtuse mõiste juurutamise teine ​​eesmärk on korrastada kinnisvara omandimaksud. Elamufondi puhul algab selle suurus reeglina 0,1%, mis fikseeritakse katastriväärtuse arvutamise alusel.

Massilise ümberhindluse viivad läbi spetsiaalselt selleks akrediteeritud eelarvelised asutused, misjärel sisestatakse kõik andmed ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse. Kinnisvara katastriväärtus ei muutu igal aastal – selleks on selgelt määratletud kahe-kolme aasta pikkune periood, mille jooksul riik teeb kõikidele objektidele omamoodi indekseerimise. Reeglite järgi on maksimaalne periood, mille jooksul tuleb eluase ümber hinnata, viis aastat.

Kinnisvaramaksu ja katastriväärtuse seos on palju tihedam, kui esmapilgul võib tunduda. Üldjuhul kehtestatakse kodanikust kinnisvara omanikuks saamisel kinnisvaramaksu tasumisel soodusintress 0,2%. Aja jooksul suureneb see igal aastal kahe kümnendiku protsendi võrra. Seega riskib mõne aastaga maksusumma muutuda üsna käegakatsutavaks, mistõttu on soovitav võimalusel võimalikult kiiresti eluaseme katastriväärtust alandada.

Millest kujuneb kinnisvara katastrihind?

Põhjuseid, miks korteri katastriväärtus langeb või mis põhjusel selle hind tõuseb, on palju. Enne eluaseme hindamise alandamise küsimuse otsustamist peate üksikasjalikult välja selgitama, millistest põhinäitajatest see moodustub.

Esimene oluline tunnus on hoone enda vanus. Vaatamata sellele, et alati ei võeta arvesse hoone riknemisastet, siis mida vanemaks see osutub, seda väiksem on selles asuvate korterite katastriväärtus.

Teine näitaja on eluruumi üldpind. Selle tõusuga katastriväärtus automaatselt tõuseb.

Kolmas nüanss on kinnisasja asukoht. Muidugi erineb Moskvas asuva korteri katastriväärtus oluliselt kaugema piirkonna sarnastest eluasemetest. Olenevalt riigi osast muutub ka Rosreestris registreeritud eluaseme hinnang. Lisaks on lõplike arvude kujunemisel suur mõju maatüki staatusel, täpsemalt selle dokumentides ilmneval sihtotstarbel.

Neljas punkt on avarii- või rekonstrueeritava ehitise staatus. Uute seaduste kohaselt peab selline teave nüüd sisalduma kinnisvaraobjekti USRN-i väljavõttes. Kui maja seisukord jätab soovida, on korterid selles soodsamad.

Lihtsaim viis kinnistu katastriväärtuse muutmiseks, lähtudes hoone halvast seisukorrast. Põhjuseks on asjaolu, et kuigi esialgu tuleks eluaseme hinna fikseerimisel arvestada lagunemisega, siis praktikas seda omadust väga sageli eiratakse. Selle tulemusena osutub korteri katastriväärtus ülehinnatuks ja omanikud on sunnitud selle pealt maksma sama ülehinnatud maksu.

Millal on vaja muuta korteri katastriväärtust?

Lisaks juhtumitele, kus saate omal jõul objekti katastriväärtust alandada, on seadusandluses sätestatud mitmeid põhjuseid, miks seda on väga soovitav teha. Tulemust võidakse muuta, kui:

• Ülehinnatud. Kõige sagedamini tuleb ette olukordi, kus registreeritud katastriväärtus on tegelikust väärtusest suurem. See ähvardab omanikke kinnisvaraomandi maksude tõstmisega, mis koefitsientide pideva suurenemise tõttu pidevalt tõuseb.

Lisaks ei pruugi katastris märgitud liiga kõrge hind kattuda tegeliku turuhinnaga ning see on täis suuri probleeme sellise korteri müümisel. Fakt on see, et seaduse järgi ei ole võimalik kinnisvara müüa summaga, mis on väiksem kui 70% katastriväärtusest. Kuid ka ainult selle protsendiga kujunev hind võib selle elamispinna kohta liiga kõrgeks osutuda ning ostja leidmine võtab väga kaua aega.

Samas ei saa ka korterit müüa hinnangulise turuväärtuse eest — liiga kõrge katastriandmete korral jääb nõutav 70% piirmäär saavutamata.

• Hind on alahinnatud. Ühest küljest on eluaseme alahinnatud katastriväärtusel omaniku jaoks eelised – ta saab maksta suhteliselt madalat kinnisvaramaksu. Kuid teisest vaatenurgast võivad autoriõiguste valdaja jaoks Rosreestris kallutatud arvud muutuda mitmeteks probleemideks.

Esiteks võib maksuamet kahtlustada liiga madalat maksu kuni omanikule trahvi määramiseni.

Teiseks võib kinnisvara müümisel tekkida ka vaidlusi. Katastriväärtuse alahindamise korral riskib hinnanguline turuväärtus olla palju suurem ning seadus räägib otseselt keelust müüa eluase katastriväärtust ületava hinnaga. Halvimal juhul keeldub Rosreestr sellist tehingut üldse registreerimast.

• Vale teave. Mõnikord juhtub, et objekti kohta riiklikesse registritesse kantud teave ei vasta mitmel tehnilisel põhjusel tegelikkusele. Sellise vea tagajärjeks on eluruumi ebaõige katastriväärtuse määramine. Sel juhul saab ja tuleks seda vaidlustada, võttes Rosreestriga ühendust vastava taotlusega. Seni tõlgendatakse sellistes dokumentides tehtud parandusi tavaliselt autoriõiguse omaniku kasuks.

Kinnisvara katastriväärtuse vähendamine: põhietapid

Eluaseme katastriväärtuse muutuse saavutamiseks on kaks võimalust: paluda Rosreestril see üle vaadata või pöörduda kohtusse. Peaksite teadma, et juriidiliste isikute kinnisvara katastriväärtuse vähendamine kohtumenetluses on võimalik alles pärast Rosreestri keeldumist. See on tingitud asjaolust, et üks kohtule arutamiseks esitatavatest dokumentidest peaks olema tõend selle kohta, et hageja üritas küsimust kohtuväliselt lahendada.

Eraisikutele selliseid piiranguid ette nähtud ei ole – nad saavad koheselt kohtusse pöörduda. Eksperdid soovitavad aga rahaliste kulutuste ja ajakadude vältimiseks püüda vastuoluline olukord lahendada riigiasutuste osalusel üksi. Korteri katastriväärtuse vähendamise küsimuse lahendus hõlmab mitut sammu:

1. samm. Hankige põhjus hinna muutmiseks

Kõigepealt on vaja taotleda ja saada USRN-ist väljavõte — soovitav on see nii paberkandjal kui ka elektroonilisel kujul. Pärast seda tuleb iseseisvalt või hea kinnisvaramaakleri abiga analüüsida kinnisvaraturgu ja määrata võimalikult täpselt oma korteri turuväärtus.

Samuti tuleb säilitada kõik isiklikud arvestusdokumendid – need võivad kohtus kasuks tulla, kui Rosreestr keeldub katastrihinna muutmisest ja peab selle kohtus menetluse käigus vaidlustama. Ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõte on juriidiliselt usaldusväärne tõend selle kohta, milline on hetkel katastri hind.

Samm 2. Uurige välja eluaseme turuväärtus

Selleks, et korteri katastriväärtus muutuks madalamaks, on vaja tõendada, et see oli algselt ülehinnatud. Selliseks tõendiks saab olla vaid sõltumatu eksperthinnang, mis määrab kindlaks kinnisvara tegeliku turuväärtuse.

Hinnangut saab tellida nii eriasutusest kui ka eraspetsialistilt. On väga oluline, et seda eksamit läbiviival organisatsioonil või isikul oleks selliseks tegevuseks litsents. Samuti on oluliseks professionaalsuse ja usaldusväärsuse näitajaks akrediteering mitmes pangas.

Vara turuväärtuse hindamine toimub tasulisel alusel. Asjatute kulutuste vältimiseks on soovitatav pöörduda eelkonsultatsiooni saamiseks spetsialisti poole. Selle käigus tutvub ta hoolikalt esitatud dokumentidega ja annab teada, kas kulu ümberhindlus on põhimõtteliselt võimalik. Kui vastus on jaatav, on võimalik minna otse hindamise enda juurde. Reeglina kestab see kolm kuni viis päeva, pärast mida saab klient järelduse koos tulemustega.

Ekspertarvamus peab sisaldama:

• järeldused vara tegeliku turuväärtuse ja hinna täisarvutuse kohta, kui tegelikkuses laekunud ja katastrisse kantud arvnäitajate vahel on olulisi erinevusi;
• järeldused, et USRN-i väljavõte ja seega ka riiklikud registrid sisaldavad valeandmeid või kulu arvutamisel kasutati ebaõigeid andmeid.

Neid dokumente tuleks säilitada, kuna need on kõige olulisemad tõendid juhul, kui vara väärtust kohtus vaidlustatakse.

Samm 3. Koguge dokumendid

Korteri katastriväärtuse vähendamise protseduur hõlmab Rosreestrile dokumentide esitamist, misjärel teeb avalik teenistus esitatud teabe põhjal otsuse: kas rahuldada omaniku taotlus või keelduda. Oluline on meeles pidada, et esitada tuleb ainult kõikide paberite originaalid, lisateabega dokumendid peavad olema korralikud ja loetavad. Vastasel juhul võib see olla taotluse vastuvõtmisest keeldumise põhjus.

Peamine dokumentide pakett sisaldab:

• USRN-i väljavõte, mis sisaldab kinnisvara katastrihinna üksikasjalikku kirjeldust — Rosreestri jaoks on vaja ainult selle paberkandjal originaali;
• Vene Föderatsiooni kodaniku passi originaal — riigiteenistuse esindaja tagastab selle pärast koopia tegemist;
• eksperdihinnangu arvamus elamu turuväärtuse kohta, samuti mõistlikud järeldused Rosreestris sisalduvate andmete ebaõigsuse kohta rajatise hinna kohta;
• koopia dokumendist, mis kinnitab Rosreestri poole pöördunud isiku omandiõigust: ostu-, annetus-, vahetus- jne leping. või omandiõigust tõendav dokument, mis on esitatud USRN-i eraldi väljavõttena.

4. samm. Tehke taotlus

Avaldus korteri katastriväärtuse vähendamiseks täidetakse vastavalt valmisvormile — see tuleb väljastada Rosreestri filiaalis. See dokument peaks sisaldama üksikasjalikke andmeid eluruumide kohta, mille katastriväärtust on plaanis muuta. See peab sisaldama ka teavet apellatsiooni põhjuse kohta: ülehinnatud või alahinnatud, USRN-i väljavõttes olevad ekslikud andmed. Avaldus kinnitatakse taotleja allkirja ja initsiaalidega ning tema kontaktandmetega.

Taotluse menetlemise aeg on kuni üks nädal. Selle aja jooksul teeb Rosreestr otsuse: keeldub taotlusest mõjuvatel põhjustel või määrab selle üksikasjalikuks uurimiseks spetsiaalse komisjoni. Keeldumise põhjuseks võivad olla mitmesugused asjaolud, näiteks kinnisvara turuhinna järsk langus, mille korral katastriväärtus kas sellega võrdsustub või ületab seda.

5. samm. Oodake otsust

Pärast avalduse vastuvõtmist ja komisjoni kogumise otsustamist määratakse selle koosoleku kuupäev. Taotlejal on õigus sellest osa võtta.

Kõikide komisjoni ekspertide esitatud teabe üksikasjalik uurimine ei tohiks võtta rohkem kui kuu aega alates taotluse esitamise kuupäevast kuni lõpliku otsuseni. Selle aja jooksul vaadatakse igakülgselt läbi eksperthinnangu aktid, uuritakse kinnisvaraturu seisu, samuti hinnadünaamikat perioodil, mil sellele elamule see või teine ​​katastriväärtus määrati. Kui hinnalahknevus tekkis ebaõigete andmete tõttu, võib konsultatsioonile kutsuda STI inseneri.

Pärast seda teeb komisjon lõpliku otsuse: arvutada ümber või keelata taotlejale selline võimalus. Selle esindajad teatavad oma järeldusest Rosreestrile ja tema omakorda otse menetluse objektiks olnud vara omanikule.

Kui komisjon otsustab omaniku taotluse rahuldada, teeb Rosreestr iseseisvalt kõik dokumentide värskendused. Kinnisvaraomanik peab taotlema USRN-ist ainult uut väljavõtet. Eitava vastuse korral, kuid katastriväärtuse ja asjade tegeliku seisu ilmsete lahknevuste olemasolul jääb üle vaid esitada hagi kohtusse.

6. samm. Pöörduge kohtusse

Ajavahemik, mille jooksul on pärast katastriväärtuse muutmisest keeldumist võimalik kohtusse hagi esitada, on kümme päeva. Kui kohtuasjas abistab majaomanikku advokaat, tuleb ta märkida ka ametliku seadusliku esindajana. Kohtule esitamiseks vajate:

• hageja dokument — Vene Föderatsiooni kodaniku pass;
• nõude esitamise avaldus, milles on vaja nimetada nõude esitamise põhjus, kostja, samuti esitada tõendid selle kohta, et eluruumi katastriväärtuse ülevaatamise nõue on õigustatud;
• kinnisvara omandiõiguse dokumendid;
• väljavõte USRN-ist;
• hindaja ekspertiisi järeldused kinnisasja tegeliku turuhinna kohta;
• komisjoni järeldus ja Rosreestri keeldumine eluaseme katastrihinna muutmisest.

Kohtuistung on tasuline riigilõivuga, mis on eraisikutel 300 ja juriidilistel isikutel 2000 rubla.

7. samm. Oodake kohtumäärust

Kokku võtab prooviperiood kuni ühe kuu, kuid mõnikord võib see mitmel mõjuval põhjusel venida pikemaks ajaks. Asja arutamise ajal on soovitatav igal kohtuistungil isiklikult kohal olla ja tuua neile nõutavad dokumendid: eksperdiarvamused, professionaalsete hindajate aktid jne.

Kohtuorgani otsuse jõustumiseks on ette nähtud üks kuu. Selle aja jooksul võib pool, kelle huve ei rahuldatud, esitada kaebuse. Kui lõplik otsus kohustati riigiasutust vähendama eluaseme katastriväärtust, tuleb kohtu väljastatud dokument suunata Rosreestr. Pärast seda vaadatakse kinnisvara hind üle, kuid uus info selle kohta ilmub registritesse alles revisjonile järgneva aasta 1. jaanuarist.

Kui katastriväärtuse vähendamise probleem ei leidnud lahendust Rosreestrile avalduse esitamise etapis, on soovitatav pöörduda kohtusse vähemalt pärast eelnevat konsulteerimist kinnisvaramaakleri või advokaadiga.

Riskid omanikule eluruumi katastriomandi vähendamisel

Eluruumi katastriväärtuse vähendamise küsimusega riigiasutustesse või kohtusse pöördumist otsustades tuleb esmalt välja selgitada, millal viimati konkreetses piirkonnas selle kavandatud ümberhindamist teostati ning millal on kavandatud järgmine. . Sellise protseduuri maksimaalne sagedus on kuni viis aastat.

Kui me ei võta arvesse järgmise ümberhindluse lähedust, on oht, et Rosreestr keeldub eluasemekulusid vähendamast, viidates kinnisvara hinna teabe varajasele uuendamisele. Sel juhul asub kohus ka Rosreestri poolele.

Regulaarsete plaaniliste ümberhindluste vaheline ajapikkus on suurim oht ​​neile, kes soovivad katastrihinda muuta. Fakt on see, et dokumentides märgitud ja fikseeritud arvud loetakse kehtivaks kuni järgmise riikliku ümberhindlusmenetluseni. Seega lähtub kulu komisjoni või kohtu poolt läbivaatamisel eelkõige need.

See tähendab, et kohtuprotsessi käigus lähtuvad eksperdid keskmisest turuhinnast, mis oli asjakohane ümberarvestuse tegemise ajal. Kui hinnakõikumised on ebaolulised, jäetakse õiguste omajale registrite muutmise taotlus rahuldamata. Positiivne otsus tehakse vaid juhul, kui selgub, et oluline väärtusevahe on tingitud vigadest tehnilistest või muudest andmetest.

Vaatamata sellele, et hindamisakt ei ole eluaseme katastriväärtuse muutmise asjus kohustuslik, tasub seda siiski omada tõendina juhuks, kui kohus keeldub nõuet rahuldamast. Sellegipoolest võib ka sellist dokumenti pidada ebaveenvaks, eriti kui katastris märgitud hind on täielikult kooskõlas andmete riiklikesse registritesse kandmise aegse turuhinnaga.

Pärast keeldumist on õiguste omajal õigus edasi kaevata kõrgeimatele õigusasutustele. Sellises olukorras on tõendid veelgi veenvamad. Kasulik oleks teha oma vaatlusi ja arvutusi, samuti koguda USRN-ist väljavõtteid sarnaste või peaaegu identsete kinnisvaraobjektide kohta, näidates ära nende katastriväärtuse. Kui lahknevused osutuvad ilmseks, on kohus peaaegu garanteeritud, et asub hageja poolele ja kohustab Rosreestrit tema taotlust rahuldama.

Artiklit saate lugeda Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/snijenie-kadastrovoy-stoimosti-nedvijimosti/