Kinnisvara on turuobjekt, millega seoses tehakse mitmesuguseid tehinguid. Nagu igal teisel kaubal, on eluasemel oma väärtus, kuid maa, eramajade, hoonete, ruumide ja korterite jaoks on seda kahte tüüpi. Lisaks turuhinnale on tavaks määrata kinnistu katastriväärtus. Need kaks mõistet on tihedalt seotud, kuigi mitte alati esindatud samade numbritega.

Mis on eluaseme katastriväärtus?

Kataster on riiklik eriregister, mis sisaldab teavet kõigi kinnisasjade kohta, sealhulgas üksikasjalikke tehnilisi omadusi ja nende omandiõigust. See teave sisaldab ka teavet konkreetse elamu maksumuse kohta.

Lihtsamalt öeldes on katastriväärtus teatud kinnisobjekti väärtus riigi seisukohalt. Selle loovad riigi igas piirkonnas asuvad erieelarvelised kontorid. Kinnisvara analüüsi viivad läbi spetsialistid — insenerid ja teiste seotud erialade esindajad, kes teevad arvutused lähtudes objekti peamistest tehnilistest omadustest ja kehtivast riiklikult kinnitatud ruutmeetri hinnast.

Erinevalt teistest kinnisvara hindamise lähenemistest ei sõltu katastriväärtus mitmetest lisanäitajatest, nagu kallis remont või vaade aknast. Praktikas väljendub see selles, et kõik sama elamukompleksi korterid, mille pindala, planeering ja muud põhiomadused on identsed, on maksumuselt ligikaudu võrdsed.

Otsene osalemine katastriväärtuse määramisel mängib hoone enda seisukorda. Kui see nõuab kapitaalremonti või ümberehitust, siis selles asuvate korterite hinda alandatakse. Seda saab suurendada alles pärast vastavate tööde tegemist ja spetsialistide poolt uuesti kontrolli.

Sarnase tunnuse annab kinnisvaraobjektidele nende inventuurihinnang, kuid see ei paljasta, kui väärtuslik korter või ruum tegelikult on. Sellise puhttehnilise kontrolli ülesandeks on hinnata hoone riknemise astet, siseruumide seisukorda ning ka nende ligikaudse maksumuse kindlaksmääramine, võttes arvesse jooksva ja kapitaalremondi kulusid.

Katastrihindamise tulemused vaatab läbi ja kinnitab erikomisjon, mida esindab kohaliku või piirkondliku omavalitsuse täitevorgan, misjärel kantakse kõik andmed riiklikku registrisse. Elamukinnisvara katastriväärtuse arvutamine toimub mitte sagedamini kui üks kord kolme aasta jooksul, kuid mitte harvem kui üks kord viie aasta jooksul. Suurte linnade nagu Moskva, Peterburi ja ka vastavate piirkondade puhul saab minimaalset hindamisperioodi lühendada kahele aastale.

See on huvitav! Alates 2022. aastast hakatakse kõigi kinnisasjade katastrihindamist läbi viima föderaaltasandil. See on vajalik selleks, et seada kõik kinnisvaraturul osalejad majanduslikult võrdsele alusele, samuti jaotada maksukoormus ühtlaselt. 2022. aastal lähevad nii ulatuslikule hindamisele maatükid ja muud sarnased objektid ning 2023. aastal muud tüüpi kinnisvarad: majad, korterid, ruumid jne.

Mille jaoks on katastriväärtus?

Objekti katastriväärtuse määramise vajadus tekkis siis, kui selgus, et selle puhttehniline hinnang ei kajasta asjade tegelikku seisu. Probleem on selles, et eluaseme objektiivset maksumust mõjutavad paljud sellega seotud tegurid, mis muudavad kinnisvaraobjektid ostjate ja investorite jaoks enam-vähem atraktiivseks.

Teisest küljest on kohatu ka ainult turuhinnangule lootma jäämine, kuna kinnisvaraturg allub ettearvamatutele kõikumistele, sh kunstlikult tekitatutele. Seega võib väita, et maa või hoonete katastriväärtuse moodustamise põhieesmärk on riigi võimekus teatud viisil kontrollida kinnisvaraturgu, osaleda otseselt hinnakujunduses ning tagada tehingute seaduslikkus. valdkonnas.

Teine, väga oluline põhjus, miks igal kinnistul peaks olema oma katastrihind, on maksustamine. Kinnisvaramaks, mida üürileandja on kohustatud tasuma igal aastal, jääb vahemikku 0,3% katastrimaksumusest, mitte korteri hinnangulisest turuväärtusest. Aja jooksul selle suurus veidi suureneb, kuid jääb siiski seotuks registrisse kantud katastrihinnaga. Seega, kui on võimalik kinnisvara katastriväärtust alandada, vähendab see ka maksukoormust.

Samuti mängib annetuslepingu sõlmimisel maksu arvutamisel rolli riigi kehtestatud eluaseme maksumus. Kui selline tehing toimub lähisugulaste vahel, siis selle eest maksu maksma ei pea — muidu on see 13% katastrimaksust. Samas on hinnanguline turuväärtus sageli suurem, mistõttu on riikliku registri järgse maksusumma arvutamine maksjatele kasulikum.

Samuti arvutatakse katastriväärtuse alusel kinnisvara müügimaks. Sellise tehingu lepingus sätestatud hind ei tohi olla väiksem kui 70% katastrihinnangust, mille alusel maksusumma tuletatakse. Kui korter müüakse suure summa eest, siis makstakse makse vastavalt laekunud rahasummale.

Kinnisvaraobjektide katastrihindamist nõutakse, kui:

• elamukinnisvara ostmine või müümine;
• maksusumma määramine eluaseme pärandina saamisel;
• eluasemelaenu registreerimine kinnisvara tagatisel;
• riigilt toetuste või muude toetuste saamine;
• kinnisvaraga seotud dokumentide notariaalne kinnitamine;
• eluasemevaidlused.

Mis vahe on katastri- ja turuväärtusel?

Hinnatava väärtuse mõiste on kõige enam rakendatav turuhinna määramisel. See erineb katastrilisest ennekõike selle poolest, et võtab arvesse paljusid müüdava või ostetava kinnisvara üksikuid iseärasusi, muutes selle enam-vähem väärtuslikuks tehinguobjektiks.

Kui katastrihinna kujunemisel lähtutakse vaid tehnilistest nüanssidest, nagu näiteks eluruumi pindala ja riigi poolt kehtestatud keskmised ruutmeetrihinnad, siis turuhind pöörab tähelepanu paljudele muudele detailidele. Nende hulka kuuluvad: remondi ja materjalide seisukord, piirkonna infrastruktuuri arengutase, korteri asukoht korrusel, objekti kuuluvus teatud kategooriasse. Seega võivad samas majas asuvad kaks esmapilgul täiesti identset korterit olla kardinaalselt erineva turuväärtusega.

Katastriandmeid ei mõjuta mingil moel sellised näitajad nagu vaade aknast, ebasoodsa naabruskonna olemasolu — ainsaks teguriks, mida saab arvesse võtta, saab olla ainult piirkonna ökoloogiline olukord ja seda ainult siis, kui see tunnistatakse ebasoodsaks. .

Sellest järeldub, et turuväärtus on konkreetse kinnisasja kõige objektiivsem hinnang, kuna see ühendab endas katastriväärtuse määramise lähenemisviisid, inventuuri hinna määramise reeglid ning lisaks neile arvestab mõningaid omapäraseid unikaalseid tunnuseid. hindamise aines.

Seda tuleks meeles pidada! Valdav enamus juhtudel ostetakse ja müüakse kinnisvara turuhinnaga. Selle määravad müüjad, maaklerid või kinnisvarabürood. Võimalikult tegelikkusele vastava ja juriidilist kaalu omava turuväärtuse määramiseks on vajalik professionaalse hindaja sõltumatu ekspertarvamus.

Kuidas osta korterit katastriväärtuses?

Korteri katastriväärtus koosneb vähesest arvust komponentidest, kuid mõnel juhul on need täiesti piisavad, et vara lühikese ajaga maha müüa ja sellest kasu saada. Tasub kohe mainida, et tavalistes ostu-müügitehingutes ei osale katastrihind peaaegu kunagi – neid teostatakse ainult turuväärtusega. Vajadusel saab aga eluaseme osta soodushinnaga – see juhtub peamiselt erioksjonitel.

Sellistel oksjonitel võivad müüjatena tegutseda nii juriidilised isikud kui ka organisatsioonid ja munitsipaalasutused. Teisel juhul on müügiobjektideks korterid ja muud ruumid, mis jäid ümberasumisprogrammi käigus müümata või ei leidnud omanikku munitsipaaleluruumi eraisikute omandisse andmisel.

Suur osa oksjonil müüdavatest eluasemetest on hüpoteegiga kaetud kinnisvara, mis arestitakse laenuvõtjatelt pärast laenukohustuste täitmata jätmist. Pärast vahistamist muutuvad sellised korterid pakkumise objektiks — sel juhul on müüja finantsorganisatsioon-võlausaldaja.

Kulude katmiseks ja samas märkimisväärsete kulutuste vältimiseks panevad pangad müüki kinnisvara oluliselt alla selle eeldatava turuväärtuse – mõnel juhul võib hind küündida isegi 60%-ni tegelikust. Seega hakkab enampakkumisel määratud summa täpselt vastama kinnistu katastriväärtusele.

Kõiki oksjonil tehtud tehinguid kontrollitakse juriidilise puhtuse suhtes ja need on täiesti seaduslikud. Kõik petturlikud tegevused, mis eeldavad korteri kiiret müüki madala hinnaga, on absoluutselt välistatud — üksikisikud ei saa oksjonil müüa. Lisaks tuleb alla turuväärtuse eluaseme müümiseks esitada mõjuv põhjus.

Kas katastrihind võib olla vale?

Eluaseme üle- või alahinnatud katastriväärtus võib omanikule kaasa tuua mitmeid ebameeldivaid tagajärgi. Esimesel juhul ähvardab see registris sisalduvatel andmetel võetava omandimaksu suurendamisega. Teises — mitmeid probleeme korteri müümisel. Antud olukorras on kinnisvara hinnanguliste turu- ja katastrihindade vahel liiga suur erinevus ning müügi-müügilepingus märgitud väärtust võidakse pidada liiga suureks.

Ebaõigete andmete sisestamine ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse võib toimuda mitmel põhjusel. Esimene on spetsialisti viga. Maksumuse saab määrata ekslike andmete põhjal korteri pindala, hoone ise ehitatud materjalide ja hoone üldise seisukorra kohta. Sel juhul tehakse lahknevuste tõendamisel koheselt ümberarvestus ning uued andmed fikseeritakse registris.

Teiseks põhjuseks on objekti hetke turuhind hindamise hetkel. Kui lõpuks selgub, et katastriväärtus ületab seda, on ka see põhjus väärtuse ülevaatamiseks selle vähendamise suunas.

Teavet oma eluaseme katastriväärtuse kohta leiate USRN-i väljavõttest. Kui omanikul on selle objektiivsuse suhtes kahtlusi, peaks ta võtma ühendust Rosreestriga või spetsiaalse rakendusega multifunktsionaalse keskusega. Sellele dokumendile tuleb lisada paberid korteri tehniliste omadustega, samuti argumendid, miks tasub katastri hind ümber arvutada.

Pärast seda, kui argumendid on veenvad, määratakse objekti hinna ülevaatamiseks spetsiaalne komisjon. Juhul, kui viga tegelikult toimus, kiidab komisjon uued arvud heaks ja saadab need iseseisvalt Rosreestrile. Kui naine keeldub, kuid üürileandja on kindel, et tal on õigus, võib ta pöörduda hagiga kohtusse, olles oma huvide kaitseks ette valmistanud võimalikult palju tõendeid.

Tähtis! Vastavalt kehtivale seadusandlusele tuleks katastriväärtuse määramise käigus tuvastatud ja seejärel parandatud vead tõlgendada kinnistu omaniku kasuks.

Lugege artiklit meie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kadastrovaya-stoimost-imushchestva-mdash-chto-eto-takoe-i-dlya-chego-ona-nujna/