Kinnisvaramaakler on seaduslik ja täieõiguslik turuosaline. Üldjoontes tähendab selle elukutse definitsioon spetsialisti, kes aitab sõlmida erinevaid kinnisvaraga seotud tehinguid, samuti osutab nõustamisteenust. Teisisõnu, maakler tegutseb ametliku vahendajana müüja ja ostja vahel ning saab individuaalselt esindada nii ühe kui ka teise huve.

Sellise spetsialisti funktsioonid ja ülesanded on aga tegelikult palju laiemad kui lihtne vahendamine. Efektiivseks tegevuseks peab ta turgu hästi uurima, hinnakujundusprotsessides orienteeruma ja mõistma, millist tulemust klient saada soovib.

Millega tegeleb kinnisvaramaakler?

Abi tehingute tegemisel pole ainus asi, mida kinnisvaramaakler teeb. Esiteks kuulub tema tööülesannete hulka hoolikas ettevalmistustöö hetkesuundumuste uurimiseks. Selliseid ülesandeid pole kuskil reguleeritud, kuid ilma nendeta on spetsialistil raske oma põhitegevust korralikult täita.

Maakleri esimene ülesanne kinnisvaraturul on olemasolevate andmebaaside uurimine. Sellele järgneb nende asjakohasuse väljaselgitamine – selliste võimaluste väljasõelumine, mille puhul on tehingud juba toimunud. Seega, eemaldades nimekirjast müüdud, renditud, ostetud või turult eemaldatud objektid, jõuab maaklerini värskeim andmebaas, mida saab efektiivselt kasutada.

Tema teine ​​ülesanne, millega sageli tegelevad teised kinnisvaraspetsialistid, on reklaami loomine. Maakleri enda turuanalüüsi arvesse võttes üles ehitatud korterite müügi- või ostukuulutused on tavalisest andmebaasist tunduvalt efektiivsemad ning kajastavad paremini konkreetse toote spetsiifikat.

Kolmas väljakutse on kliendikesksus. Enne koostöö alustamist tunneb maakler huvi, millist tulemust soovib klient pärast tehingu sõlmimist saada: müügist soovitav summa, vara omadused ostmisel, korteri hinna ja kvaliteedi suhe üürimisel see ja nii edasi.

Neljas ja väga oluline ülesanne on kõrvaldada juriidilised riskid, mis võivad kliente lepingu sõlmimisel varitseda. Kinnisvara rentimise, selle müügi või ostu maakler esitab tingimata vastavasisulise pöördumise riigiasutustele, et tuvastada klienti huvitava objekti võimalikud koormatised või sellega seotud omandiõiguste rikkumise juhtumid. Seega muutub tehing juba ettevalmistamise etapis turvalisemaks ja seaduslikumaks.

Viiendaks ülesandeks on abistamine kõigi vajalike dokumentide koostamisel ja nende edasine toetamine kuni lepingu lõpliku sõlmimiseni. Sageli on juhtumeid, kus ilma spetsialistita on paberite korrektne vormistamine keeruline, eriti kui selliseid pabereid on palju. Maakleri selles protsessis osalemine tagab vigade ja ajaliste viivituste puudumise.

Maakleri põhifunktsioonid

Maakleri funktsioonide või toimingute jada määrab põhjus, miks kliendid neile juurde pääsevad. Nendeks klientideks võivad olla nii füüsilised kui ka juriidilised isikud ning sellise spetsialisti poole pöördumise peamine eesmärk on aja kokkuhoid ja tehingu turvalisuse tagamine.

Kinnisvaramaakleriga saab sõlmida lepingu eluaseme müügiks, üürile andmiseks või ostmiseks. Sageli valivad maaklerid endale ühe kitsa suuna, milles nad hästi kursis on. Põhjuseks on asjaolu, et tehingute spetsiifika, näiteks kinnisvara müügi või üürile andmise puhul, võib olla väga erinev. Tavaliselt on maaklerfirmades selge jaotus tehinguliikide lõikes: ühed spetsialistid tegelevad ärikinnisvaraga, teised aga elukondliku kinnisvaraga. Sama kehtib ka üüri- ja müügiturgude kohta.

Mis tahes suunitlusega maaklerite jaoks jääb põhifunktsioonide loend tavaliseks:

• Konsultatsioonid. Maakleri esimene ja kõige olulisem ülesanne on anda klientidele üksikasjalikku nõu kõige väiksemate nüansside osas, mis neid huvitavad. Samas käsitletakse tulevase tehingu juriidilisi ja rahalisi aspekte ning selle teostamise korda.
• Kliendi prioriteet. Tihti on maaklerid samal ajal ka diilerid — see tähendab, et nad teevad tehinguid omavahendite kaasamisega: ostavad kinnisvara selle edasiseks edasimüügiks. Seaduse järgi, kui spetsialisti peetakse maakleriks, peaksid tema jaoks olema prioriteediks tehingud klientide huvides ja arvel.
• Õigus- ja majanduslik teadlikkus. Kinnisvaramaakleri elukutse tähendab, et ta peab olema kursis kinnisvaraturu hetketrendidega: objektide väärtus, nende likviidsus, prognoosid hindade tõusuks või languseks. Teadlikkuse õiguslik külg puudutab nii erinevat tüüpi lepingute sõlmimise korda kui ka vaidluste lahendamise viise, sh kohtus.
• Avatus. Avatuse ehk läbipaistvuse funktsioon tähendab, et maakler peab esitama kliendile kõik oma tegevust puudutavad dokumendid, samuti andma üksikasjalikku teavet kogu tehingu tegemise protsessi vältel.
• Kliendi huvide kaitsmine. See mõiste tähendab: austust ärisaladuste vastu; koopiate säilitamine kõikidest tehinguga seotud paberitest; abi laenu saamisel, kui see on vajalik; kliendi tehinguga seotud korralduse täitmine; maaklerikonto loomine kliendilt laekunud rahaliste vahendite arvestuseks.

Hüpoteeklaenu maaklerid

Eraldi selliste spetsialistide kategooria moodustavad hüpoteeklaenu maaklerid. Nendega võetakse ühendust ka aja säästmiseks ja nõu saamiseks, kuid juba hüpoteegiasjades.

Lihtsamalt öeldes on maakler usaldusväärne isik, kes tegutseb eluasemelaenu saamise protsessis pangas laenuvõtja esindajana. Sellised kõrgelt spetsialiseerunud maaklerid tunnevad reeglina hästi erinevate finantsettevõtete pakutavate laenuprogrammide tingimusi ning oskavad ka koheselt hinnata taotleja võimalusi taotluse rahuldamiseks.

Kõige sagedamini annavad hüpoteeklaenu maaklerid esmase konsultatsiooni tasuta. Selles koostööetapis on väga oluline anda kogu üksikasjalik teave oma sissetulekute ja saadaolevate laenude kohta, ilma midagi varjamata või tagasi hoidmata. Saadud andmete põhjal saab maakler analüüsida konkreetset olukorda, valida optimaalsed laenutingimused ja ligikaudselt määrata, kui palju krediiti saab kinnitada.

Kui taotleja sissetulekust ei piisa hüpoteegi saamiseks, saab maakler leida võimalusi oma võimaluste parandamiseks: kaasata kaaslaenuvõtja, teha muud väärtuslikku kinnisvaratagatist, uurida, kas laenuvõtja kuulub elanikkonna eeliskategooriasse. . Spetsialistide nõuanne selles küsimuses on väga oluline, kuna laenuvõtja ei pruugi olla teadlik kõigist viisidest, mis suurendavad tema heakskiiduvõimalusi. Maakler aitab teil valida igal konkreetsel juhul sobivaima variandi ja pakub seda pangajuhile.

Lisaks konsultatsioonile aitab maakler ka dokumentide kogumisel, samuti avalduste koostamisel. Enne esitamist kontrollib ta hoolikalt, kas kõik paberid on kogutud, ja juhib tähelepanu puuduolevatele. Tulevikus aitab see ka esmakordsel pangaga ühendust võtmisel aega kokku hoida.

Kindlustuse eest vastutab ka hüpoteeklaenu maakler. Sageli teevad sellised spetsialistid koostööd mitme kindlustusseltsiga. Igal juhul pakutakse kliendile erinevaid kindlustusvõimalusi ja ka seda, kuidas need laenutingimusi mõjutavad. Näiteks laenuvõtja elu ja tervise kindlustamisel pakuvad paljud pangad alandatud intressimäära. Lisaks aitab maakler valida soodsamate tingimustega kindlustusseltsi.

Kui ostjal pole veel konkreetset eluaseme varianti silmas peetud, otsib selle ka maakler. Arvestades kliendi soove, tutvustab ta talle olemasolevat teisese ja esmase kinnisvara baasi. Maakleri abiga leitud eluaseme on pank väiksema tõenäosusega kõlbmatuks tunnistatud.

Kinnisvara väärtuse eksperthinnangu eest tasumine on teatavasti laenuvõtja kohustus. Maaklerid teevad koostööd ka sellist tegevust tegevate ettevõtetega. Kui hindamisobjekti pakkus maakler, võib ostja loota hindamisel soodustust.

Kui hüpoteeklaenu taotlust rahuldas korraga mitu panka, annab maakler nõu kõige soodsama võimaluse kohta. Lisaks võtab ta endale vastutuse dokumentatsiooni korrashoiu eest, kontrollib panga poolt antud lepingut ning tagab tehingu juriidiliselt korrektse täitmise.

Kuigi seda on mugav taotleda koostöös hüpoteeklaenu maakleriga, ei taga see, et taotlus kindlasti rahuldatakse. Lõpuks teeb lõpliku otsuse pank, juhindudes oma sisemisest algoritmist. Sel juhul on aga maakleri osalemisel eelised — ta selgitab välja keeldumise põhjuse ja ütleb, kuidas edasi toimida, et seda uuesti vältida.

Mille poolest erineb maakler kinnisvaramaaklerist?

Tihti aetakse maakler segamini kinnisvaramaakleri või kinnisvaramaakleriga. Need ametid on suures osas sarnased: kuuluvad samasse turusegmenti ning pakuvad elanikkonnale nõustamis- ja praktilisi teenuseid. Siiski on nende vahel ka palju erinevusi.

Esiteks ei ole maaklerite elukutse vajalikul määral reguleeritud. Loomulikult on tulemuslikumaks tegevuseks soovitav liituda nende tööd reguleeriva Kinnisvaramaaklerite Liiduga, kuid see pole vajalik. Ametlikuks maaklerina töötamiseks on vaja vastavat tegevusluba ja üksikettevõtja staatust.

Kinnisvaramaakleril on samad teadmised ja oskused nagu maakleril, kuid nad on sageli pealiskaudsemad ja kõrgelt spetsialiseerunud. Peamine erinevus agentide, maaklerite ja maaklerite vahel on see, et viimased saavad esimeste tööd teha, kuid mitte vastupidi.

Maakleril on õigus avada oma ettevõte ja palgata erinevaid spetsialiste. Vastupidiseid olukordi ei juhtu peaaegu kunagi – kinnisvaramaaklerid töötavad kas enda või agentuuride heaks.

Kuidas maakleriteenuste eest tasutakse?

Maakleri poole pöördudes vormistatakse leping, kus muuhulgas on ette nähtud tema edaspidise töötasustamise kord. Reeglina moodustatakse tasu eraldi teenustest, mida nõutakse spetsialistilt: dokumentide koostamine, üksikute ametiasutustega ühendust võtmine, tehingu teise poolega kohtumine. Lisaks on lepingus sageli märgitud nii teenuste maksumus kui ka tehingult saadava vahendustasu suurus. Igal juhul on maakleri töö eest tasumise kord läbirääkimistel ning lõpptingimusi on võimalik poolte kokkuleppel muuta.

Üldiselt sõltub maakleriteenuste maksumus:

• Erialane kvalifikatsioon ja kogemus. Algavad maaklerid võtavad oma töö eest suhteliselt vähe tasu. See ei tähenda, et nad ei tuleks antud ülesannetega hästi toime, kuid teiste spetsialistide kogemusi, mis on üle ühe aasta, ei saa tasuda miinimummääradega.
• Ettevõtte tüüp. Suurettevõtete, eriti mitme filiaaliga ettevõtete teenused kipuvad olema kallimad. Väikestes ettevõtetes on hinnad madalamad, kuid see ei tähenda, et tehtud töö oleks halvem. Sel juhul ei räägi tõusnud hind suuremast kogemusest, vaid tuntud firmanimest.
• Tehingu tüüp. Sõltuvalt sellest, mis tüüpi tehinguga peate tegelema, muutub ka vahendustasu suurus. Eluaseme vahetust, ostu-müüki või üürimist hinnatakse erinevalt.
• Olukorra keerukus. Kui maakler tegeleb lihtsa lepinguga, läheb see kliendile vähem maksma. Samal juhul, kui ees on alternatiivne tehing või selles on ette näha raskusi vaidlusaluse omandiga, on maakleri vahendustasu suurem.
• Objekti hind. Enamasti on müügi- ja ostutehingute puhul vahendustasu aluseks müüdava objekti hind. Muidugi on eliit- ja kalli kinnisvara puhul seda rohkem.

Maakleri teenuste eest võib tasuda kas fikseeritud, sõltumata objekti maksumusest, või vahendustasu. Praktikas on see enamasti segaversioon.

Maakleriga töötamise plussid ja miinused

Sedasorti vahendajaga koostöö plussid ja miinused ilmestavad kõige paremini hüpoteeklaenu maakleri töö nüansse. Peamised eelised hõlmavad järgmist:

• Aja ja raha kokkuhoid. Spetsialisti juhendamisel on klient kindlustatud vigade vastu paberimajanduses ning maakler saab mitmeid tehinguetappe läbi viia oma kanaleid pidi, mis kiirendab seda protsessi oluliselt. Lisaks teeb enamik maaklereid pidevalt koostööd pankadega ning nende klientidele on soodsamad laenuvõimalused.
• Laenu saamine rasketes olukordades. Lisaks kõrgele palgale võib laenuvõtjal olla muid omadusi, mis võivad panga silmis tema isiklikku reitingut tõsta. Mitte keegi parem kui maakler ei saa rõhutada laenuvõtja positiivseid külgi, esitades neid tema maksevõime lisatagatistena. Ostjatel, näiteks vabakutselistel või passiivse sissetulekuga inimestel, on soovitatav pöörduda maakleri poole, kes ütleb teile, kuidas oma maksevõimet dokumenteerida.
• Dokumentide lihtsustatud ringlus. Kuna maakler kogub dokumente iseseisvalt, on klient kohustatud saatma nende koopiad peamiselt posti teel. Nii väldite olukordi, kus näiteks ähmaste koopiate tõttu keeldub panga esindaja paberipakki vastu võtmast.
• Hüpoteeklaenu programmi valik. Nagu juba mainitud, saab maakler valida hüpoteeklaenu programmi igale kliendile individuaalselt, võttes arvesse tema olukorda. Igas etapis toimub individuaalne lähenemine: alates õige kinnisvara valikust kuni soovitud maksegraafikuni.
• Kulude arvestus. Tänu maaklerile on kliendil ette teada, milline saab olema laenu lõppsumma, samuti kas tal on võimalus soodustoetusprogrammide abil kulusid vähendada.

Muidugi on maakleriga töötamisel ka miinuseid. Peamised neist on:

• Lisakulud. Maakleri töö, nagu iga teinegi kutsetegevus, on tasustatud. Kulude suurus sõltub paljudest näitajatest, kuid isikliku eelarvepuudujäägi korral annab ka miinimumi tunda.
• Piiratud arv suurepäraseid pakkumisi. Mõnikord sõlmivad maaklerid pankadega lepingu, mille järel saavad nende kliendid taotleda soodustingimustel hüpoteeklaenu. Kuid mitte igal spetsialistil pole selliseid lepinguid ja suured maaklerfirmad ei praktiseeri seda peaaegu kunagi.
• Valik eramaakleri ja agentuuri vahel. Üksik maakler tagab individuaalsema lähenemise igale kliendile, kuid ei saa alati pakkuda soodsaid laenutingimusi. Agentuurid saavad laenuvõtjate rohkuse tõttu sageli pankadelt allahindlust, kuid nende teenused on reeglina kallimad.

Kuidas valida head kinnisvaramaakleri?

Venemaal on maakleri elukutse alles kujunemisjärgus. See tähendab, et paljud nende tegevusega seotud aspektid ei ole veel täielikult seadusega reguleeritud. Seetõttu ei ole nii hoolimatute maaklerite kui ka isikute, kes nad tegelikult ei ole, pettused harvad.

Tüsistuste vältimiseks peate pöörama tähelepanu mõnele nüansile, sageli isegi esimesel kohtumisel. Ennekõike peaksite olema tähelepanelik:

• Garanteeritud tulemuste lubadus. Hüpoteeklaenu puhul jääb lõplik otsus alati laenuandjale ja maaklerid ei saa seda kuidagi mõjutada. Kohusetundlikud spetsialistid saavad vaid lubada, et varem või hiljem saavutavad nad erinevatesse pankadesse pöördumisega tulemusi. Kui see ebaõnnestub, siis kliendilt tasu ei võeta.
• Täielik ettemaks. Peaaegu alati peab klient sisse kandma väikese summa, mis kulub esimeste kulude tasumiseks. Täielik makse tuleks tasuda alles siis, kui laenuleping on allkirjastatud.
• Lepingu sõlmimisest keeldumine. Koostöö, kui üks pool usaldab teisele oma konfidentsiaalseid isikuandmeid, tuleb tingimata vormistada lepingu vormis, milles on märgitud poolte kohustused, osutatavate teenuste laad, maksekord ja selle lõpetamise võimalused.
• Pole veebisaiti ega litsentsi. Veebilehe puudumine on märk, mis viitab vähemalt maakleri madalale professionaalsusele. Kui lisada sellele asjaolule tema soovimatus või suutmatus litsentsi näidata, on see otsene märguanne teise spetsialisti otsimiseks. Parem on valida maakler nende ettevõtete hulgast, mis on tuntud ja hea mainega.

Allikas: https://qayli.com/journal/kto-takoy-broker-po-nedvijimosti/