Hüpoteeklaen on suurim laen, mida inimene oma elus korraldab. Selle tasumiseks kulub mitu aastat, mistõttu pole üllatav, et laenuvõtjad tunnevad huvi enda õiguste ja selle vastu, kas panditud korter on nende omand.

Kui tulevane korteriomanik on laenuandja valiku staadiumis, tunnevad teda huvi intressimäärad ja laenusumma. Harvem — selle registreerimise tingimused. Veel harvemini — oma õigustega, mis on vale.

Hüpoteeklaenulepingu sõlmimise staadiumis on isikul õigus:

• saada teavet laenu kogumaksumuse, sh intressimäära, lisapunktide ja vahendustasude kohta, mis kogunevad ennetähtaegse tagastamise või hilinenud makse korral;
• esitada küsimusi hüpoteegilepingus märgitud ebaselgete tasude ja tingimuste kohta.

Kui laenuvõtja ei ole pangajuhi vastuste õigsuses kindel, siis võib alati pöörduda kinnisvarajuristide poole. Nad on kursis eluasemelaenu praeguste nüanssidega ja oskavad hoiatada laenulepingu “libedate” hetkede eest.

Kas hüpoteegis olev korter on vara ja kelle

Saanud laenuks eelneva kooskõlastuse, saab inimene hakata kinnisvaravalikuid valima. Oluline on võtta aega ja otsida korter, mis:

• sobib hinnaklassile;
• vastab teie huvidele asukoha, suuruse, tubade arvu ja muude kriteeriumide osas.

Pärast korteri valimist taotleb kodanik oma laenuandjale hüpoteegi. Pärast lepingu allkirjastamist kannab pank raha üle müüjale, kelleks võib olla nii oma korterit müüv eraisik kui ka arendajafirma.

Kellele kuulub hüpoteegiga korter? Dokumentide järgi on tegemist laenuvõtja varaga. See, kes võttis ostmiseks pangast laenu. Aga korterile on peale pandud koormis. See on pangale panditud, mistõttu laenusaaja saab mõningaid toiminguid teha ainult panga nõusolekul või ilma nõusolekuta, kui ta on oma kohustused täielikult tasunud.

Hüpoteeklaenulepingus osalejate koosseis

Enamasti väljastavad hüpoteeke abielupaarid. Seetõttu võib tekkida küsimus: kas hüpoteekkorter loetakse mõlema abikaasa omandiks või ainult ühele. Kui mees ja naine on hüpoteegilepingus märgitud, saavad nad kaaslaenajateks. Ja vastavalt sellele on mõlemad kinnisvara omanikud. Pank ei vaidle sellisele lepingule vastu, kuna see on kasulik mõlemale poolele:

• abielupaar võib arvestada suurema laenusummaga kui üks inimene;
• Pank saab täiendavaid tagatisi krediidivahendite tagastamiseks, kuna laenu teenindavate isikute arv suureneb.

Kaaslaenajateks ei saa olla ainult pereliikmed. Need inimesed ei pruugi isegi sugulased olla. Igaüks neist saab osa omandatud varast. Aktsiate suurus määratakse poolte kokkuleppel.

Kaaslaenuvõtjaga hüpoteegi võtmise kord ei erine tavapärasest hüpoteegist. Eripäraks on see, et iga kaaslaenaja jaoks tuleb esitada dokumentide pakett: avaldus, pass, kasumiaruanne, SNILS, tööraamat ja muud.

Kaaslaenuvõtjate osad on märgitud hüpoteegi seadmise lepingus, s.o. kelle varale hüpoteegiga ostetav korter jääb, määratakse kindlaks lepingus. Pärast allkirjastamist esitatakse dokumendid registreerimiseks Rosreestr.

Aktsiate jaotamine: kuidas ja millal tuleks seda teha

Venelased ostavad kinnisvara sageli mitme finantseerimisallika abil. Näiteks ühendavad nad hüpoteeklaenu raha ja rasedus- ja sünnituskapitali vahendeid. See ei ole vastuolus seadusega, kuid korteri hüpoteegi omandiõiguse määramisel on nüansse.

Kuni 2020. aastani oli sertifikaadi kasutamisel nõutav notariaalselt tõestatud leping aktsiate rahapesu andmebüroole eraldamise kohta. Dokumendist selgus, et eluaseme omandas perekond kaasomandisse ja lastele eraldati selles osad, s.o. eluruumi osad, mida täiskasvanud omanik saab käsutada oma äranägemise järgi ilma teiste pereliikmete nõusolekuta. 2020. aastal tühistati pensionifondile dokumendi esitamise nõue, kuid lepingut ennast keegi üles ei öelnud. Soovitav on see siiski väljastada notaris. Dokument aitab kindlaks teha, kes on hüpoteegiga ostetud korteri omanik.

Alaealine laps ei saa olla hüpoteeklaenu võtja ega kaaslaenaja. Seetõttu on lepingusse sisse toodud punkt, et lapsed saavad oma osad kätte pärast hüpoteegi tagasimaksmist. Seega ei ole hüpoteegi allkirjastamise hetkel lapsed omanikud, kuid neil on õigus pärast laenu tagasimaksmist osakuid saada.

Aktsiate eraldamise tähtaeg on hiljemalt 6 kuud pärast laenu tagasimaksmist, s.o. peale seda, kui pank korterilt koormise eemaldab. Aktsiate eraldamine toimub vastavalt lepingus sätestatud tingimustele. Kui aga korteriostu ajal sündis perre üks laps ja hiljem sündis teine, siis tuleks talle ka osa eraldada, hoolimata asjaolust, et ta ei olnud lepingu koostamise päeval veel sündinud. Seadus ei sea aktsiate suurusele rangeid nõudeid. MFC kaudu avalduse esitamisega on vaja ainult allkirjastada uus aktsiate ümberjaotamise leping ja registreerida Rosreestris sündinud lapse õigused.

Kes veel võib olla hüpoteegikorteri omanik? Kas see võib olla teistes sugulastes? Nad saavad, kuid ainult siis, kui nad on laenu kaaslaenuvõtjad. Propiska asutus ei tee neist majaomanikke.

Kuidas toimib registreerimisasutus seoses hüpoteegikorteriga

1993. aastal kaotati Venemaal propiska institutsioon kui selline, mis piirab inimese õigust vabale liikumisele ja elukoha valikule. Selle asemel võeti kasutusele registreerimine. See on olemuselt teavitav, s.t. on sõnum ametiasutustele selle kohta, kust kodanikku otsida. Tegelikult säilisid registreerimisel kinnistamise funktsioonid, mis annavad pangale õiguse keelata teistel inimestel, välja arvatud omanikul, korterisse registreerida.

Seetõttu tulevad lepingusse punktid, mis kohustavad omanikku iga pereliikme kohta eraldi sissekirjutust kooskõlastama. Statistika kohaselt on 43% venelastest hüpoteeklaenu korterisse registreerimisel raskusi.

Laste registreerimine

Et mitte tekitada endale raskusi pereliikmete registreerimisel, on soovitatav see punkt kohe hüpoteegilepingu sõlmimise etapis sätestada. Niisiis, vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 20 kohaselt peavad lapsed olema registreeritud ühe vanema elukohas. Kui mõlemad vanemad elavad hüpoteegiga ostetud korteris, siis on laps sinna sisse kirjutatud, kuigi lapsest ei saa korteri omanikku. Kuid pank mõistab, et alaealist ainsast eluasemest välja tõsta on väga raske. Seetõttu on laenusaaja kohustatud allkirjastama kirjaliku kohustuse laps vabatahtlikult registreeringust kustutada juhul, kui laenusaaja ei täida oma kohustusi panga ees.

Sugulaste registreerimine

Alates registreerimisest juurdunud arvamuse kohaselt, kes saab ostetud korteri omanikuks, usuvad kodanikud, et sellesse registreeritu saab teatud õigused. Seetõttu ei taha ostjad ise ühelt poolt sugulasi registreerida, teisalt ei nõua seda ka riik.

Seetõttu peate alustuseks vastama endale küsimusele: mis eesmärgil peate sugulasi registreerima. Kas probleemi on võimalik ilma registreerimata lahendada? Kui jah, siis proovige seda. Hüpoteegiga võetud korteri omanike fakt ju ei muutu. Seetõttu pole omanikul mõtet pikalt pangaga konflikti ajada.

Passibüroos ei ole sugulase registreerimiseks vaja panga omaniku kirjalikku nõusolekut. Seetõttu kontrollivad pangad perioodiliselt teavet korterisse registreeritud inimeste kohta ja võivad lepingupoolte vaheliste kokkulepete rikkumise tõttu nõuda laenusaajalt laenu ennetähtaegset tagastamist või trahvide tasumist.

Kuidas registreerida hüpoteeklaenu korterisse

Registreerimiskohustus on määratud MFC-le. Omanikul on vaja sinna pöörduda avaldusega (vorm nr 6). Dokumendile lisage USRN-i väljavõtte ja passi koopia. Pärast kõigi Siseministeeriumi andmebaasi teabe sisestamisega seotud toimingute sooritamist saab omanik teate MFC-sse saabumise ja dokumentidele järele tulemise vajaduse kohta. Kogu protsess võtab aega 3 päevast 1 nädalani.

Laenuvõtja kohustused

Laenulepingu allkirjastamine tähendab, et laenuvõtja võtab enda peale mitmeid kohustusi. Kohustuste hulka kuuluvad:

• tagastama laenu koos intressidega krediidivahendite kasutamise eest;
• tarnida kaup;
• küsimuste korral pöördu selgituste ja lisainfo saamiseks laenuhalduri poole.

Hüpoteeklaenuvõtja õigused

Laenajal on 3 õigust:

• nautida;
• oma;
• ruume haldama.

Omandiõigus annab omanikule võimaluse korteris elada, remonti teha jne. Saate kasu saada. Näiteks toa rentimine. Saate osta ja annetada. Kuid kõike seda saate teha ainult laenulepingus märgitud tingimustel.

Õigus vara käsutada

Analüüsime laenuvõtja õigusi üksikasjalikumalt. Kuna korter on pant, reguleerib selle käsutamise õigust Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 346. See normatiivdokument ütleb, et kodanikul on õigus kasutada pandiobjekti (st korterit), kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.

See reegel annab pangale laialdased õigused seoses lepingu punktidega. Kuid see ei kohusta laenuvõtjat vastu võtma kõike, mida pank soovib. Kodanik võib keelduda allkirjastamast talle mittesobivat lepingut ja sõlmida hüpoteeklaenulepingut teise pangaga. Poolte allkirjastatud dokument tähendab, et laenusaaja on tingimustega nõustunud ja täidab neid.

Sellest tulenevalt ei keela Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik korterit müüa ega välja üürida. Aga kui pank lisas sellise klausli lepingusse ja laenuvõtja sellega nõustus, muutub tingimus kõigile osapooltele kohustuslikuks.

Hüpoteegipidajal ei ole õigust hüpoteegiga seatud korterit ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta võõrandada, kui seadusest või pooltevahelisest kokkuleppest ei tulene teisiti.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 346 lõige 4 sätestab, et kui klient kasutas oma omandiõigusi ilma panga nõusolekuta, näiteks rentis kinnisvara välja, võib pank selle kohtu kaudu edasi kaevata.

Kui tegemist oli vääramatu jõuga ja kliendil oli vaja korter müüa, siis saab ta pöörduda panga poole tehingu lahendamise sooviga. Kuna tegemist on laenulepingu jaoks ebasoovitava sündmusega, võib pank esitada laenuvõtjale teatud nõuded:

• tasuma hüpoteek enne kokkulepitud kuupäeva;
• pane korter enampakkumisele, kui laenusaaja ei suuda laenu ennetähtaegselt tagasi maksta.

Mis puudutab pärimisõigust, siis laenusaaja saab korteri testamendisse lisada. Kuid pärija peab nõustuma vara ja sellega kaasnevate kohustuste vastuvõtmisega. Seetõttu võtab pank laenuvõtja äkksurma korral suure tõenäosusega tagatise ja paneb selle oksjonile.

Kui on plaanis kinkida korter, siis kooskõlastatakse ka see tegevus pangaga. Eelkõige huvitab panka kingitud inimese rahalist elujõulisust ja tema võimet hüpoteeki tasuda. Seetõttu tehakse otsus lähtuvalt saaja sissetuleku tasemest, selle sissetuleku dünaamikast pikema perioodi jooksul ja ülalpeetavate arvust.

Panga nõusolekul sõlmitakse täiendav leping tasumata summa jäägi ülekandmiseks uuele laenuvõtjale. Sellest tulenevalt saab uus omanik korteri ja kohustuse tasuda hüpoteegivõla jääk.

Mõnikord ei ole pank tehingu enda vastu, kuid pärast dokumentide kontrollimist selgus, et ta polnud laenuvõtja pakutud kandidaadiga rahul. Siis on laenuvõtjal ainult üks võimalus kinnisvara kinkimiseks või müümiseks – see on hüpoteegi täielik tagasimaksmine. Pärast seda eemaldab pank koormuse ja saate oma plaanid ellu viia.

Võimalusel saab laenusaaja ostjaga kokku leppida, et temalt saadud raha kasutatakse hüpoteegi sulgemiseks, misjärel annab korteri omanik korteri ja selle omandi üle ostjale. Meetod ei ole seadusega keelatud. Et mitte muretseda võimalike pettuste pärast, on pooltel võimalik sõlmida notari juures lisakokkulepe ning kasutada pooltevahelisteks arveldusteks ja dokumentide üleandmiseks notari tagatisraha või seifi.

Teine võimalus probleemi lahendamiseks on laenu restruktureerimine. Selle olemus taandub asjaolule, et inimene võtab esimese laenu tagasimaksmiseks laenu teisest pangast.

Selle tulemusena maksab laenuvõtja hüpoteegi tagasi. Pank eemaldab korterilt koormise. Müüte selle ostjale. Sa saad temalt raha. Ja saadud summaga kustutage pangast ümberkorraldamiseks võetud laen.

Ümberkorraldamist kasutatakse mitmes olukorras. Näiteks võeti paar aastat tagasi laen tollal kehtinud tingimustel. Kuid olukord on muutunud. Ilmunud on soodsamad intressid ning laenuvõtja usub, et tal on kasulikum võtta uus laen parematel tingimustel ja maksta vana ära. Muud ümberstruktureerimise põhjused on järgmised:

• laenutähtaja pikendamine;
• laenu valuuta muutus;
• mitme võimaluse kombinatsioon.

Ümberkorraldamine on soovitatav läbi viia samas pangas, kes laenu väljastas. Kuid majanduskriisi tõttu peavad pangad klientide pärast konkureerima. Seetõttu on väga tõenäoline, et laenuvõtjale pakutakse mõnes teises pangas huvitavamaid tingimusi ja ta võtab üle dialoogi hüpoteegi väljastanud pangaga.

Alates 2015. aastast on Venemaal käimas eriprogramm hüpoteeklaenude restruktureerimiseks. Programmi tingimuste kohaselt saab laenuvõtja edasilükatud makset kuni 1,5 aastaks ja saab laenuintressi alandada. Samuti võib laenuvõtja vastavalt föderaalseadusele nr 76-FZ saada hüpoteegipuhkust.

Tagatisvara pantimine ja asendamine

Kuna korter loetakse laenu tagatiseks, siis on ilmne, et klient võib pakkuda pangale selle asemel teist samaväärset tagatist juhul, kui ta on otsustanud hüpoteegiga koormatud korteri müüa, kuid kahtleb laenuandja nõusolekus.

Praktikas näeb see välja selline. Noor pere ostab ühetoalise korteri koos hüpoteegiga. Maksab välja. Paar aastat hiljem, laste tulekuga, on tekkinud vajadus osta suur korter. Seetõttu saavad noored lapsevanemad hüpoteegilepingu registreerimisel pakkuda tagatiseks oma ühetoalist korterit.

Ilmselgelt ei tule tagatisraha ühetoalise korteri maksumuse põhjal suureks. Aga kaaslaenajaga võid sõlmida lepingu ja seeläbi summat suurendada, jagades intressi maksmise kohustuse mõlema abikaasa vahel.

Pangaga tuleks läbi rääkida, millistel tingimustel saab sellist laenu võtta. Pangatöötaja kontrollib esitatud dokumente ja teeb otsuse. Positiivse tulemuse korral lisatakse laenulepingu tingimustesse korter, mille laenusaaja plaanib tagatiseks jätta. Seejärel esitatakse dokumendid Rosreestrile kinnisvara koormise registreerimiseks.

Õigus üürida kinnisvara

Korteri üürile andmisel kehtivad samad reeglid nagu ostmisel/müügil. Kui hüpoteegilepingus otsest keeldu ei ole, siis on korteri omanikul õigus see välja üürida ja tulu saada. Mõned omanikud rendivad kinnisvara ilma ametlikke dokumente vormistamata.

Mis on sellise olukorra oht? Kui pank tuvastab asjaolu, et korteris on võõrad inimesed, ei tähenda see, et korter on üürile antud. Nad võivad olla omanike sõbrad või sugulased. Korteri üürimise tõendamiseks on vaja tõendit. Seetõttu pigistavad pangad selliste olukordade suhtes mingil määral silma kinni. Aga korteriomanikel on parem mitte pangaga konflikti minna. Kui plaanite korterit üürida, peate hüpoteegilepingu tingimusi arutades kohe selle punkti täpsustama.

Mida teha, kui pank ei nõustu laenuvõtja plaanidega

Sellises olukorras saab laenuvõtja laenu ainult enne tähtaega tagasi maksta. Omavahendite nappuse korral tasub probleemi lahendamiseks kasutada refinantseerimist, pakkuda muud tagatist või valida mõni muu meetod loetletud hulgast.

Kokkuvõtteks tuletame meelde, et vajalik on dokumentide, sh hüpoteegilepingu hoolikas läbilugemine enne allkirjastamist ning kõigi laenuvõtja jaoks oluliste punktide läbiarutamine. Arutage vastuolulisi küsimusi, sest pärast seda, kui kõik hüpoteegi tehingu osapooled on oma allkirjad andnud, omandavad nad seaduse jõu ja need tuleb ellu viia. Vastasel juhul võivad laenuvõtja jaoks olla tagajärjed.

Lugege artiklit meie ajakirjast: https://qayli.com/journal/kto-yavlyaetsya-sobstvennikom-ipotechnoy-kvartiry-i-kakie-prava-est-u-storon-sdelki/