Üks populaarsemaid investorite või tavakodanike küsimusi on see, kas Sotšist tasub kinnisvara osta, sest selle kuurortlinna populaarsus kasvab iga päevaga. Tuntud puhkeala, mis pärast 2014. aasta olümpiamänge on muutunud paljudele turistidele omamoodi palverännakute paigaks, meelitab igal aastal üha rohkem elanikke.

Iga asumi kiirel kasvul on aga omad puudused ja lõkse. Paljud neist nüanssidest on seotud konkreetselt kinnisvaraturuga, kuna suurenenud nõudlus kutsub sel juhul esile mitte täiesti legaalsete pakkumiste kasvu. Sel põhjusel peab ostja hoolikalt kaaluma kõiki selle sooja linna elujooni, et ostetud eluase talle tõesti meeldiks ega häiriks teda.

Kliima ja geograafia

Sotši kliima on subtroopiline – tegelikult algab rannahooaeg aprillis ja lõpeb oktoobris. Suur hulk soojust armastavaid taimi muudab linnamaastiku väga maaliliseks, mis arusaadavatel põhjustel suurendab selle piirkonna atraktiivsust. Inimestel, kellele tervislikel põhjustel näidatakse just sellist kliimavööndit, on mõttekas osta Sotšis kinnisvara või veeta seal vähemalt mitu kuud aastas.

Mõnes mägises piirkonnas võib talvine temperatuur aga ulatuda miinus 20 kraadini, mis muudab need aktiivse talvise puhkuse austajatele väga atraktiivseks. Nagu statistika näitab, otsustab valdav enamus inimesi just selle klimaatilise mitmekesisuse tõttu siia kolida.

Linna vanus on veidi alla kahesaja aasta, millest veidi üle saja on ta asula staatuses. Kuni selle ajani oli tänapäevase Sotši territooriumil kuurordipiirkond, millel ei olnud linnale iseloomulikke haldusüksusi.

Asula kuju on ebatavalise, tugevalt pikliku siluetiga, mis ulatub mööda merejoont, kohati selle lähedale — seda peetakse pikimaks kogu riigis. Seega pole kohalike elanike jaoks haruldane, et poolteist-kaks tundi kulub ühistranspordiga tööle. Linnas on palju kuurortkülasid, näiteks Adler, Krasnaja Poljana, Tuapse jt.

Demograafilises mõttes on Sotši pidevas arengus. Linna elanike arvu kasvu ulatust on üksikasjalikult jälgida raske – põhjus peitub nii paljudes turistides, kes peatuvad siin vähemalt pool aastat, kui ka suures arvus alalise sissekirjutuseta elanikke.

Vaatamata Sotši populaarsusele ei saa kohalikud elanikud väga kõrge sissetulekuga kiidelda. Keskmine palk on umbes 50 tuhat rubla, kuid palju madalamad palgad pole haruldased. Seega saab puhkuseperioodist enamiku elanike peamine sissetulekuallikas. Ülejäänud aeg aastast pühendatakse tavaliselt lühikeseks puhkuseks ja puhkajate uueks vastuvõtuks valmistumisele.

Infrastruktuur

Paljud ülevaated selle kohta, kas Sotšis korterit tasub osta, on seotud transpordi kättesaadavusega. Sellise konfiguratsiooniga asulas on see küsimus väga oluline, kuna jalutuskäigu kaugusel on vaid väike arv olulisi infrastruktuuriüksusi.

Munitsipaaltransporti esindavad bussid ja rongid – viimased liiklevad, ka mägedes. Lisaks on linnas suur hulk taksoteenuseid, kuid eelistatuimaks transpordiliigiks jääb isiklik auto. Jalgrattad pole Sotšis populaarsed, kuna puuduvad korralikult varustatud rattaradad.

Piirkonna kuurordi staatus määrab toitlustusasutuste rohkuse igale maitsele ja eelarvele. Meditsiini- ja haridusteenuste osutamisega on kõik täpselt vastupidine ja mitte ainult selliste asutuste vähesuse tõttu.

Fakt on see, et Sotši alaliselt elama soovivate elanike suure sissevoolu tõttu on kooliklassid kriitiliselt ülerahvastatud ning linnavalitsusel pole piisavalt võimalusi sellise nõudluse rahuldamiseks ja uute õppeasutuste avamiseks. Samamoodi on olukord meditsiiniga – paljud elanikud, nii külalised kui ka kohalikud, on sunnitud abi otsima tasulistest erakliinikutest.

Kultuurielu ja vaba aeg Sotšis on kõrgeimal tasemel. Viimase abinõuna on väga populaarsed erinevad maalilised nurgad, mida lähiümbruses ja linnas sees on küllaga.

Peamised kinnisvara liigid

Peamine komistuskivi küsimuses, kas Sotšis eluaseme osta, on kinnisvara valik — pidevalt kasvava linna kasu, kus töötab tohutult palju arendajaid, pakub palju võimalusi.

Tavalised korterid

Kõikide standardite järgi korteriteks liigitatud tüüpelamud, aga ka stuudiokorterid on kõigi muude kinnisvaratüüpide seas liidripositsioonil, välja arvatud ehk erasektor. Kõige populaarsemad ja nõutumad elamispinnad on ühetoalised korterid ja kompaktsed stuudiokorterid. Nii suur nõudlus on tingitud asjaolust, et sellist kinnisvara ostetakse kõige sagedamini investeerimise eesmärgil — edasiseks rentimiseks puhkajatele.

Isiklikuks elamiseks on aga saadaval samad korterivalikud, mis igas teises linnas. Sobiva eluaseme leiab järelturult, samuti pakutakse aktiivselt esmast kinnisvara.

Korterid

Sotši korterid on väikesed korterid ega ole praktiliselt sugugi halvemad kui tavalised eluruumid, välja arvatud asjaolu, et need kuuluvad mitteeluruumide fondi. Seega on selle kinnistu omanike õigused osaliselt piiratud, näiteks ei saa nad saada ametlikku registreeringut.

Tegelikult on linnas korterid hotellitoad, millest igaühel on eraldi omanik. Kõik need on sarnase konfiguratsiooniga: need on varustatud vannitoa, magamistoa ja ühise ruumiga. Enamasti kööki kui sellist ette ei võeta — see paigaldatakse osasse eluruumist, nagu stuudio-tüüpi korterites.

Samostroy

Samostroy on eluaseme tüüp, mis pole peaaegu tavaline teistes piirkondades, välja arvatud Sotšis. Selle esinemise põhjuseks on korruselamute ja korterelamute ehitamiseks sobivate kruntide terav nappus.

Sellise konstruktsiooni olemus on järgmine. Individuaalehituseks eraldatud krundile ei tohi seadusandluse kohaselt püstitada kõrgemaid hooneid kui kolm korrust. Kuid tegelikkuses saab sellise staatusega platsile ehitada isegi kümnekorruselise maja. Kui varem lahendati probleem valmisobjekti legaliseerimisega trahvi maksmise ja hoone staatuse muutmisega, siis hiljem see praktika keelati. Seaduse järgi kuulub selline ehitis lammutamisele, mida on korduvalt esinenud paljudes kohtuvaidlustes.

Korter illegaalses skvottermajas on väga riskantne valik. Hoolimata asjaolust, et selline kinnisvara on tavakinnisvarale hinnalt madalam, ähvardab omanikku alati oht ilma hüvitiseta oma kodu kaotada. Lisaks on sellise eluaseme omanik dokumentide järgi maa omanik.

elamu garaažid

Teine populaarne eluasemetüüp, mida mujal peale Sotši ei leia, on elamute garaažid. Need on originaalsed ehitised, mis võivad hõivata terveid linnaplokke.

Sellise kinnistu aluseks on tavaline garaaž. Selle peale ehitatakse ühe- või kahekorruseline elamurajoon, mis toimib otseselt elamurajoonina. Selliste hoonete köök on tavaliselt nihutatud madalamale, esimesele astmele ning magamistoad ja muud ruumid asuvad garaaži kohal.

Sellist kinnisvara peetakse mitteeluruumiks, seetõttu ei saa sinna registreerida. Garaažid aga seaduse järgi lammutamisele ei kuulu, nagu ka nende peal asuvad tekiehitised. Seetõttu kasutatakse neid ruume sageli alaliseks elamiseks ja suvel üüritakse peaaegu kõik välja.

Elamute garaažide oluline puudus on elektri- ja eriti veevarustuse raskus. Kanalisatsioon kui selline neis ehitistes ei ole ette nähtud.

Eramajad

Üle poole Sotšist moodustab erasektor. Samas pole ühe- ja mitmekorruseliste vahel peaaegu mingeid piire – sageli võib leida moodsa korterhotelli, mida ümbritsevad vanade hoonete juurde kuuluvad madalad majad.

Eramuid kasutatakse nii enda elamiseks kui ka sarnaselt paljudele kuurortlinna pindadele üürile andmiseks. Paljud neist hoonetest, eriti suured, muutusid lõpuks väikesteks kodusteks hotellideks.

Dachas

Sotšis asuvaid dachasid nimetatakse tavaliselt eramajadeks, mis asuvad kauguses — Adleri ümbruse külades ja teistes äärelinnas asuvates kuurortkülades. Hinna poolest jäävad nad linna kolleegidele märgatavalt alla — selle põhjuseks on kaugus Sotši kultuurikeskusest ja mõnikord — jättes palju soovida transpordiühendustele.

Samadel põhjustel ei üürita dachasid sageli välja — neid ostetakse peamiselt maale puhkuseks või alaliseks elamiseks.

Eluaseme hinnad

Mõeldes, kas Sotšis on praegu tulus korterit osta, tuleb meeles pidada, et kinnisvara on selles linnas Moskva ja Peterburi järel hinna poolest teisel kohal ja isegi mitte alati.

Eluaseme maksumuse arvestamine peaks algama üürist. Kesklinnast kaugemal ja mitte liiga maalilises linnaosas on selle hind umbes 18-20 tuhat rubla. Kesklinnale lähemal asuvad üürikorterid algavad umbes 40 tuhandest rublast, kuid sellise hinnaga eluaseme leidmiseks peate kõvasti pingutama. Näiteks hosteli tuba maksab 10 tuhat. Kalleim eluase on merevaatega või selle vahetus läheduses. Keskmiselt hinnatakse sellise kinnisvara renti 50-70 tuhandele, kuid sageli küsitakse juba kuuekohalisi numbreid.

Mitte väga prestiižses piirkonnas asuva ühetoalise korteri esialgne maksumus on vastavalt 3 miljonit rubla ja kahetoaline 5 miljonit. Loomulikult on ka odavamaid variante, kuid tavaliselt on nende taga mõni ebameeldiv omadus. See võib olla näiteks ruum, kuhu pole võimalik registreerida, mitteeluruumi fondi kuuluv korter või üldiselt ebaseadusliku ehitusobjekti objekt.

Uutesse hoonetesse kodu ostes tuleb olla ülimalt valvas. Nagu juba mainitud, ei ole Sotšis nii palju vabu krunte, mis sobivad mitme korteriga elamute ehitamiseks. Statistika näitab, et kuigi linnavõimud rakendavad kõiki võimalikke meetmeid, on seni ehitusjärgus objekte rohkem kui registreeritud ja saadud lube. Seetõttu peate enne korteri ostmist veenduma: kas ehitus tunnistatakse hiljem ebaseaduslikuks — sel juhul on märkimisväärne oht jääda kuurordipiirkonnas soovitud eluasemeta.

Sotši eelised ja puudused

Rääkides konkreetses kohas elamise miinustest ja eelistest, ei saa neid käsitleda üldiselt, kuna need sõltuvad otseselt valiku konkreetsetest aspektidest. Sotšis korteri ostmise üle otsustamisel on neist kõige olulisem soetamise eesmärk. Sellest sõltuvad oma kinnisvara omamise plussid ja miinused.

Alaliseks elamiseks

Enamiku Sotši alaliseks elukohaks valivate kodanike peamine eesmärk on võimalus muuta ebasoodne või külm kliima leebema vastu, parandada tervist pärast kahjulikku tööd või lihtsalt nautida elu maalilises piirkonnas. Mõnel juhul on see üsna otstarbekas ja õigustatud ning mõnel juhul nõuab see väga tasakaalustatud lähenemist.

Sotši kolimine on püsivalt tulus ainult pensionäridele ja kaugtööga inimestele. Põhjus selleks on väga lihtne — hea palgaga pakkumisi on linnas väga vähe ja üldiselt pole ka tööturg kuigi kirju. Kohalike elanike peamine sissetulekuallikas on turism. Sellest sfäärist kaugel inimesel on raske kohaneda ja kiiresti mõista kuurordiäri kõiki nüansse.

Kui teil on korralikud säästud, on pärast pensionile jäämist lõunapoolsesse linna kolimine üks parimaid võimalusi. Ostu otstarbekus sõltub aga otseselt sellest, millal selline väljumine plaanitakse. Kui seda on oodata umbes viie kuni kümne aasta pärast, on mõttekas hea korteri leidmise eest hoolitseda juba praegu, kiirustamata ja paljusid pakkumisi vaadates. Eksperdid ei soovita tulevikus Sotšis eluasemeid osta, sest keegi ei oska ennustada, kuidas hinnad kinnisvaraturul muutuvad ja mis sellest või teisest elamukompleksist edasi saab.

Lõõgastumiseks

Paljud inimesed arvavad ekslikult, et oma kinnisvara omamine kuurortlinnas lihtsustab oluliselt tulevast puhkust: nad saavad säästa üürikorterite arvelt, nad ei pea kõrghooajal tasuta eluaset otsima jne. See on osaliselt tõsi, kuid lähemal uurimisel osutub Sotšis korteri või maja ostmise eelised väga kaheldavaks.

Esiteks, omades mõnes kuurortasulas oma vara, kiindub inimene sellega justkui kinni. Sel juhul on kõik puhkuseplaanid teistes linnades või riikides kohe küsitavad ja enamasti lükatakse tagasi. Muidugi hakkavad omanikud mõne aasta pärast sellisest kinnisvarast väsinud olema ja müüvad selle väga sageli maha.

Teiseks vajab iga kinnisvara regulaarset hooldust. Kui omanikud elavad korteris kasvõi mitu kuud aastas, siis ülejäänud aja jääb see elama ja laguneb väga kiiresti. Selle probleemi saab lahendada, kui sõlmida leping eraldi teenustega, mis hoiavad eluase heas seisukorras, kuid sellega kaasnevad suured lisakulud.

Kolmandaks, üksikasjaliku analüüsiga selgub alati, et teie Sotšis korteri ostmiseks kulutatud summa ületab peaaegu alati paljude aastate puhkuse maksumuse. Näiteks kui eluase maksab umbes 4 miljonit rubla ja Sotši korteri igakuine üür on 80–90 tuhat, selgub, et selle raha eest saate Sotšis puhata kuu aega rohkem kui nelikümmend aastat. .

Lisaks, kui arvestada keskmisi hindu puhkamiseks populaarsetes välismaa kuurortides, siis mainitud 4 miljonit võib venitada kahekümne reisiaasta peale. Sel põhjusel võime julgelt väita, et kinnisvara ostmine Sotšis ainult isiklikuks suveresidentsiks on investeeringu mõttes põhjendamatu omandamine.

Investeeringuna

Sotšis saate osta kinnisvara investeerimise eesmärgil kas hilisemaks edasimüügiks, kui selle hind tõuseb, või väljaüürimiseks. Kinnisvaraturg, eriti kuurortlinnades, on väga ebastabiilne – isegi kõige kogenum kinnisvaramaakler ei hakka ennustama, kui palju see või teine ​​eluase viie kuni kümne aasta pärast maksma läheb.

Hoolimata asjaolust, et selle elukutse esindajad kipuvad kinnitama, et eluasemehinnad Sotšis pidevalt tõusevad, on see väga vastuoluline väide. Veelgi enam, viimasel ajal on suurenenud turistiklassi elamute ehitusmaht — ostjate seas on nõudlus rohkem. Seega ei ole kord ostetud korterit alati võimalik märkimisväärse kasumiga edasi müüa.

Sotšis on kõige tulusam eluase päevaks üürida, kuid selleks on vaja peaaegu kohustuslikku omaniku kohalolekut linnas. Olles sadade ja tuhandete kilomeetrite kaugusel, on sellist äri väga raske korralikult kontrollida. Muidugi võite leida inimese, kes väikese protsendi eest otsib üürnikke, kuid keegi ei anna garantiid, et ta on kohusetundlik.

Lisaks tuleb palgata teenus, mis tegeleb majapidamisküsimustega: koristab korterit, peseb riideid ja osutab külalistele muid majapidamisteenuseid. Tavaliselt teevad neid asju omanikud, kuna need on tasuliselt üsna kallid.

Samuti võib mainitud korteri maksumust 4 miljonit arvesse võttes selguda, et kulude hüvitamine võtab palju aastaid ning alles pärast seda hakkab omanik kasumit tootma. Samas ei tasu unustada regulaarseid kulutusi jooksvale remondile ja muid nüansse.

Konkurents Sotši üürileandjate vahel on väga tugev ja nõudlus eluaseme järele on haripunktis ainult soojal aastaajal. Sellistes tingimustes võib olla üsna raske leida kliente, eriti neid, kes on nõus maksma mitte kõige madalamat hinda.

Kuidas Sotši kinnisvaramaaklerid ostjaid petavad?

Statistika kohaselt on Sotši kinnisvaraturul kõige rohkem võltsreklaame ja klientide pettusejuhtumeid. See on suuresti tingitud suvehooaja suurest nõudlusest üürielamute järele, kuid kehtib sageli ka ostjate kohta.

Paraku tuleb suur osa ebaausast suhtumisest kuurortlinna elama soovijatesse kinnisvaramaakleritelt. See juhtub seetõttu, et selle elukutse esindaja on esimene inimene, kellega ostja Sotši kolida soovib. Kõige levinumad pettused on järgmised:

Võltsomanikud

Kõige populaarsem viis üürimiseks või ostmiseks kodu leidmiseks on tuhandeid kinnisvarapakkumisi sisaldavate suurte kirjete kaudu. Ka kinnisvaramaaklerid on sellest hästi teadlikud, nii et nad kolisid enamuse oma tegevustest sinna juba ammu.

Ostja petmine seisneb selles, et kinnisvaramaakler teeskleb müüja sugulast. See on tingitud asjaolust, et enamik ostjaid eelistab endiselt tegeleda kinnisvaraomanikega, sest nad usuvad, et nii saavad nad säästa vahendaja teenustelt.

Selle ettepaneku ebakorrektsuse üle võite vaielda nii palju kui soovite, kuid kinnisvaramaakleri poolt eksitavad ostjad peaksid iseenesest hoiatama. Kui selline käitumine on tema jaoks norm, on võimalik, et pettuse fakt saabub tulevikus, kuid juba tehingu tõsisemas etapis.

Lahkunud korterid

See skeem on populaarne ka paljudes teistes linnades, kuid Sotšis on see muutunud lihtsalt enneolematuks. Tema sõnul kirjeldatakse kuulutuses väga ahvatlevat pakkumist: hea korter, merelähedus, arenenud infrastruktuur ja mis kõige tähtsam, väga väikese raha eest. Loomulikult tehakse seda selleks, et potentsiaalsete ostjate taotluste arv suureneks.

Pärast vestlust kinnisvaramaakleriga selgub ootamatult, et see konkreetne korter pole nüüd mingil põhjusel saadaval: see on juba müüdud või omanik ei võta ühendust. Pärast seda pakutakse ostjale teist, «peaaegu identset» varianti, kuid nagu hiljem selgub, palju kõrgema hinnaga.

Selle skeemi peamine eesmärk on sundida ostjat isiklikult linna tulema või lendama. Pärast seda, olles kulutanud reisile aega ja raha, ei saa ta enam nii lihtsalt ostust keelduda ning suure tõenäosusega nõustub kinnisvaramaakleri pakutava korteriga.

Siiski on üks võimalus sellist vahendajat puhta vee juurde tuua. Piisab, kui ostja deklareerib, et ta on praegu Sotšis ja täna on ta valmis korteri üle vaatama ja selle eest tagatisraha andma. Kui tegelikkuses sellist eluaset ei eksisteeri, järgneb kinnisvaramaaklerilt kohe vabandused ja siis võib ta lihtsalt kaduda.

merevaade

Mere lähedus on üks peamisi põhjusi, miks inimesed otsustavad Sotši kolida. Ebaausad maaklerid kasutavad seda täielikult ära, postitades kinnisvarakuulutusi vaatega rannajoonele.

Väga sageli osutub «vaade merele» uduseks veeribaks, mis on hämaralt nähtav kauguses või teiste hoonete katuste kohal. Tihti juhtub, et mere nägemiseks tuleb vaadata rõdu nurga taha.

Taoliste pakkumiste avaldamise põhjus on sama, mis eelmisel juhul – saavutada ostja kohalejõudmine. Pärast seda, kui praegune variant talle ei sobi, võib pakkuda kallimat eluaset. Sellist kuulutust on ka lihtne kontrollida – tuleb paluda vahendajal saata objektist detailsed fotod, sh aknast avanev vaade.

Lähedus rannale

Rannajoonest 10-minutilise jalutuskäigu kaugusel asuv korter tundub väga atraktiivne, kuid Sotši geograafia võib ostjale triki mängida. Esiteks asub see ranniku ja mägede vahel ning iga linnaosa on merest jalutuskäigu kaugusel. Teiseks asub suurem osa asulast küngastel. Seega võib ka lühikese distantsi läbimist seostada märkimisväärse füüsilise pingutusega.

Lisaks on Sotši elamurajoonide ja rannajoone vahel raudteed ja kiirtee. Kõik nende lõigud ei ole varustatud mugavate ja ohutute ülekäiguradadega. Sel põhjusel peaksite kohe kinnisvaramaaklerilt uurima, kui peate maantee ületamiseks tegema suure tiiru.

Seda pole keeruline iseseisvalt kontrollida — lihtsalt avage Google’i või Yandexi kaardid ja kasutage jalgsi marsruudi koostamise võimalust.

Teine oluline nüanss on hästi hooldatud rannad, mis ei pruugi olla mainitud 10-minutilise jalutuskäigu kaugusel. Samuti ei tasu unustada, et paljud mere äärde ehitatud objektid võivad parimal juhul olla legaliseerimise staadiumis: ebastabiilse pinnase või loata ehitamise tõttu.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/stoit-li-v-sochi-pokupat-kvartiru-vse-quotzaquot-i-quotprotivquot/