Moskva korterite aasta maksumus 2022. on läbi teinud mõned muudatused, kuigi mitte väga olulised. Aasta alguses kasvanud nõudlus, mis saavutas haripunkti märtsis, hakkas järsult langema kuu aega hiljem. Potentsiaalsed ostjad tardusid otsustamatusest, kuna nad ei teadnud, kuidas sääste õigesti määrata peamiste hüpoteeklaenude intressimäärade järsu tõusuga. Peagi olukord stabiliseerus ning, nagu selgus, ei mõjutanud kriisi pea suurt intensiivset kinnisvaraturgu nii palju, kui kardeti.

Kas Moskvas on praegu tulus korterit osta – see küsimus teeb murelikuks paljusid tavainimesi, kelle jaoks on eluasemelaen taas kättesaadavaks saanud ja eluasemehinnad tõotavad jääda samale tasemele.

Millised muutused on toimunud kinnisvaraturul?

Enne Moskva kinnisvara ostmise otsustamist peate välja selgitama, millised muutused on selles majandussektoris toimunud ja milline on nende edasise arengu dünaamika. Peamiste põhjuste hulgas, mis viisid keskpanga baasintressimäära, tuuakse kõige tõstmise välja rubla kursi järsk langus ja mõned olulised aktsiaturu instrumendi odavnemine.

2022. aasta kevadel kehtestati baasmääraks 20%. Sõna tõsises mõttes järgmisel päeval tõstsid oma intressimäärasid ka kõik riigi suured pangad, millest mõned ulatusid 22-23%ni aastani. Sel peatus kinnisvaraga kauplemine peaaegu täielikult.

Paljude ostjate jaoks on laenuga kodu ostmine palju tulusam kui ühekordne arveldus. Enamiku neist on tariifide järsk tõusnud isegi kõige kokkuhoiuga ostmise üle jõu käivaks ülesandeks. Kuna hüpoteeklaene määrab kõige esmase kodu ostmise ajal, samas kui nende kodude hind on jäänud suures osas muutumatuks, on kõrged hüpoteegi intressimäärad muutnud kulud palju kõrgemaks. Võib julgelt järelda, et just baaskursi tõi kaasa nõudluse järsu languse kinnisvara järele.

Vahe pärast vahetuskursi stabiliseerumist otsustas keskpank langetada kursi esmalt 14%ni ja täitmiselt 9.5%ni. Nii hüpoteegi intressimäär kui ka pangahoiuste intressid on sellega lahutamatult seotud. Kui mitte ehitusfirmade aktsiaid või riigi toel eluaseme soetamise võimalust, kõik hüpoteegi intressisumma alati baasmäära ümber – see on fundamentaalne väärtus.

Praeguseks on erinevad finantsasutused heaks kiitnud eluasemelaenu soodushinnaga 9-12% aastas. Muud tingimused nende täitmiseks jäävad samaks: esialgne makse 10-15% kinnisvara väärtusest ja maksimaalne laenusumma Moskvas on 12 miljonit rubla.

Võrreldes teiste linnade piirkonnaga on eluasemehinnad pealinna kriisi algusest tõusnud keskmiselt 13%, samas kui teistes linnades jäävad need kohati vahemikku 25–30%. Eelkõige on odavnenud turisti- ja mugavusklassi eluase, kuna see on mitu aastat nõudluse osas liidripositsioonil. See on lihtne: kvaliteetsed kompaktsed korterid müüdud või üüritakse välja investeerimisele kiiremini, on Moskva sellise kinnisvara sageli vaja.

Uusehitis – usaldusväärne valik investeeringuks

Moskva eluaseme ostmine on nüüd kasumlik võib-olla ainult uutes hoonetes ja asi pole üldse selles, et nende maksumus on sageli jäänud samale tasemele. Ka palju esmased objektid kallinesid, kuid mitte väga meeldivad. Uute hoonete töökindluse all mõeldakse neid juhtumeid, kui need soetatakse raha kokkuhoiu ühes ehitusjärgus, kui need lähevad teisejärguliseks kinnisvaraks.

Esmapilgul kriis, mille kulgu maailmas toimub sundmuste rohkuse tõttu on raske ennustada, võib uute elamurajatiste ehitamist kuni selle peatumiseni ägedalt. Tegelikult on selline risk väiksem, kui tundub, sest ehituse eluase on kaitstud mitmete teguritega.

esimene ei tasu väga karta ehitusfirmade pankrotti, sest nende finantseerimise põhivaluuta on Vene rubla. Kuna riigieelarves rahvusvaluutast puudust ei tunta, siis tulude lakkamise pärast muretsema ei pea. Samuti on pankrotikaitse oluline suur tähtsus tingdeponeerimiskontodel – arendada taotletud kasum, kui objekti ehitus ja kasutuselevõtt toimub õigeaegselt. Isegi kui juhtub midagi ettenägematut ja töö seiskub, on intressiomanikel siiski võimalik raha tagasi saada.

Samuti on arendajatele kasulik toetada projekte, mille kallal tööd on alustatud. Fakt on see, et juba enne ehituse esimesi etappe investeerivad nad sellesse palju raha, millest plaanivad hiljem kasumit teenida. Selle täies mahus kättesaamiseks on aga vaja konstruktsiooni viia loogilise lõpuni.

On täpselt täpselt öelda, millal parem Moskvas korter osta: ehituse algfaasis või selle lõpule lähemale. Esimesel juhul on võimalik raha kokku hoida, kuid risk, et töö seiskub, on suurem – keegi ei tea ette, kui kaua kestab ebakindlus ja oht kriisi ägedasse faasi naasmiseks. Teised riskivad ostjad üle maksta.

Moskvas asuval on üks korralik omadus — selle maksumus ei ületa palju elu lõpphinnast ja ülejäänud summat ei ole puhaskasumiks. Kummalisel kombel langes langetamisel kinnisvara maksumuse baas. See andis arendajatele võimaluse meelitada ostjaid erinevate tutvustuste ja allahindlustega, saades samal ajal sama tulu. See tähendab, et kõige rohkem aega hirmul esmase kodu ostmisel – ehituse külmumise vajadusest – pole mõjuvat põhjust ja see ähvardab ostjaid ainult spetsiifilistel aegadel.

Osta kohe või ootan?

Kas Moskva korter nüüd osta, jääb iga inimese enda otsustada. Eksperdid ennustavad, et umbes sügise keskpaigaks kinnisvarahinnad langevad. See on vajalik, et müüa müümata kinnisvara, millest palju pandi müüki aasta esimesel poolel, ja vabastada uutest.

Esmase eluaseme maksumuse olulise langusega ei tasu loota, sest selle kujunemises ei osale ainult pakkumises ja nõudluses, vaid ka palju muud tegurit. välistööjõu väljavoolu nõuded ehitussektoris loob uusi töökohti, kuid samal ajal peavad arendajad maksma kõrgemat palka. Arvestada tuleb ka praeguste logistikaraskuste ja katkestustega ning välismaise ehitustehnika kasutamise faktiga.

Esmase turu atraktiivsus seisneb hetkel selles, et sellel on mitu riigi toel soodsat hüpoteeklaenu võimalust. Kui ostja ühele neist sobib, saab ta võtta eluasemelaenu madalama intressiga.

Ka edasimüügi kinnisvara on kallinenud, kuid mitte nii palju kui esmane. Vaatamata seda, et need kaks turusegmenti on omavahel tihedalt seotud ning vana kinnisvara hinna kujunemisse on kaasatud uus kinnisvara, on hinnakujunduslikke tegureid ka teisi. Teisese kinnisvara ja käsikäes üleminek võtab palju vähem aega, mida selle väärtust rohkem nõudluse ja pakkumise tasakaal.

Kui aga kodu ostmisel on laenuleping olemas, siis tuleb seda esmaseks tasuvamaks. Fakt on see, et hüpoteeklaenu soodusvõimalused kehtivad ainult ehitusjärgus kinnisvarale ja valmiskinnisvarale kehtib kõrgem intressimäär.

Sellegipoolest saab küsimusele, kas osta Moskvas korter või mitte, vastata jaatavalt. Selleks on vaja ainult vabavahendeid, et kiirustamata valida sobiv variant, mis võib tulevikus kasu tuua. Võrreldes teiste börsiinstrumentidega on kinnisvara neist kõige tõhusam.

Investeerimise on parem juba valmis objektil, täielikult elamiskõlblik. Kui algselt oli plaanis osta eluase hüpoteeklaenuga, siis praegu on aeg — madala intressimääraga ja võimalus kasutada ära soodusprogrammi.

Ärikinnisvaraga on olukord veidi keerulisem. Selle kohta on langenud nii ostjate kui ka üürnike seas. Selle suurepäraselt langesid ka üürimäärad miinimummärgini ja ei jõua lähitulevikus endise tasemeni. Enne objektide ostmist tuleks mõelda, kui suur on nende väljaüürimisest kasu, kui neid on üldse võimalik välja rentida ja kas on parem see soetamine lõppeks.

Kas ma peaksin Moskvas korteri müüma?

Nagu juba mainitud, on oma kinnisvara vara ja potentsiaalne kasum. Täna kahtlevad paljud omanikud, kui Moskvas on mõtet korterit müüa või oodata. See dilemma teeb haiget muret seda enam, kui eluase osteti tugevalt edasimüügiga.

Järelturu osas oli suurim nõudlus valmiskinnisvara järele veebruaris-märtsis ning juba aprillis hakkas see järsult langema. eemaldasid palju müüjad lihtsalt oma müügikuulutused, eelistades oodata paremaid aegu. Sellele a ka hüpoteeklaenude määrade hüppeline tõus, mis muudis väga palju kaasas raskesti võimalikke.

Nende protsesside ravi on see, et praegu on turul teatav pakkumiste üleküllastus. kindlasti ei omanikud kinnisvara müügiotsused tagasi pöördunud, kuid nõudluse nõrga kasvu taustal püsib pakkumiste arv ole võimalik kõrge.

Müüjate põhiprobleem, mille tõttu nad äraootavale suhtumisele võtsid, on küsimus, mida müügist saadud raha peale hakata, kuhu see investeerida? Hetkel on kinnisvaraturg stabiilne, mida ei saa öelda teiste börsi komponentide kohta. Kiire inflatsiooni oht püsib endiselt, nii et paljud eksperdid soovitavad Moskvas eluase müüa alternatiivsete tehingute alusel, st osta kohe muu kinnisvara.

Alternatiivsed tehingud pole aga lihtsad ja ideaaljuhul on vaja hõlmata kvaliteetse kinnisvara ostmist. Paljude inimeste jaoks on sellised võimalused piiratud, soovitatakse mitte kiirustada, vaid proovida kinnisvara välja üürida. on kasu ka tõttu, et liisingust saadud raha saab lisada olemasolevatele säästudele ja sellest hiljem tõeliselt tulusa alternatiivtehingu.

Originaal võetud ajakirjast: https://qayli.com/journal/stoit-li-seychas-pokupat-kvartiru-v-moskve/