Igal aastal antakse kasutusele tohutul hulgal uusi kortereid ning arendajad peavad vastu suurele konkurentsile. Samas, kui potentsiaalne ostja uurib vabade pakkumiste saadavust talle meelepärases elamukompleksis, siis suure tõenäosusega selgub, et märkimisväärne osa neist on juba müüdud ja seda väljakaevamise staadiumis.

Esmapilgul võib tunduda, et nõudlus uute hoonete järele on nii suur ja elanike sissetulekud nii märkimisväärsed, et iga vaba korter leiab oma ostja. Tegelikult pole see päris tõsi – investorid ostavad suuri eluasemeid hilisema edasimüügi eesmärgil kokku. Enamik neist korteritest müüakse lõpuks ostu-müügilepingute, harvem loovutamislepingu alusel.

Kas lähetusel korteri ostmine on ohtlik ja mida teha, kui selline kokkulepe jääb teatud olukorras ainsaks võimalikuks?

Mis on nõude loovutamine?

Nõudeõiguste loovutamine on Teie alles ehitusjärgus oleva kinnisvaraõiguse müük kolmandale isikule. Teisisõnu, loovutamine, mida nimetatakse ka loovutamislepinguks, on osaniku vahetus omakapitali osaluslepingus, mis viidi läbi tasu eest ja registreeriti ametlikult.

See tähendab, et füüsiline või juriidiline isik, kes on sõlminud arendajaga DDU, kuid ei ole veel saanud võõrandamise vastuvõtmise akti ja koos sellega ka korterit, saab müüa oma õiguse nõuda arendajalt välja lepingus märgitud korter ja ette makstud.

Sellise lepingu alusel ei omanda uus omanik konkreetset korterit, vaid ainult võimaluse see pärast ehituse lõppu kätte saada. Ostja peamised riskid korteri loovutamise teel ostmisel jäävad samaks, mis selle osaluslepinguga omandamisel. Peamine neist on eluaseme kui sellise seaduslik puudumine ka juhul, kui spetsiifiliste tehniliste omadustega korter on juba ehitatud. Enne hoone ametlikku kasutuselevõttu seda ei eksisteeri – sellele on ainult õigused.

Protsentuaalselt ei ole kinnisvara müük nõudeõiguse loovutamisega väga levinud — veidi üle 10% uusehitiste eluruumide ruutmeetrite kogumahust. Sellised tehingud on pigem erandlikud ja võivad olla korraga nii kasumlik omandamine kui ka riskantne ost.

Korterit saate ohutult osta ülesande alusel ainult siis, kui kõik selle registreerimiseks vajalikud juriidilised nõuded on täidetud. Peaasi on lepingu kohustuslik registreerimine Rosreestris. Tuleb meeles pidada, et leping ei läbi riiklikku registreerimist, kui põhidokumentidele ei ole lisatud arendaja kirjalikku nõusolekut ülesandeks. Sama oluline on teada, kes ja mis põhjusel müüb oma õigusi pooleliolevale kinnisvarale.

Kes saab müüa kortereid loovutamise teel?

Korteri ostmine loovutamislepingu alusel võib toimuda nii füüsiliselt kui ka juriidiliselt isikult. Sellises olukorras peaks ostja muretsema ainult ühe asjaolu pärast — kas müüja on DDU-s märgitud eluaseme õiguse seaduslik omanik. Seda saab hõlpsasti teha, küsides USRN-ist väljavõtet, mis sisaldab kogu vajalikku teavet.

Reeglina müüvad nõudeõiguse loovutamise teel kinnisvara õiguslikel alustel, millel ei ole varjatud eesmärke:

• Tavalised ostjad. Kõigist müüjate kategooriatest on see kõige väiksem. See hõlmab aktsionäre — üksikisikuid, kes ostsid ehitusjärgus DDU alusel eluaseme ja otsustasid mingil põhjusel sellest loobuda. Samas võivad olla objektiivsed tegurid, miks ei taheta ehituse valmimist ära oodata ja korterit hiljem maha müüa.
• töövõtjad ja tarnijad. Ehitusprotsess on seotud märkimisväärsete kuludega, mille oluliseks osaks on omavahelised arveldused materjalitarnijate ja teatud tüüpi töid teostavate töövõtjatega. Levinud praktika on see, kui arendaja eraldab osa korteritest nendele organisatsioonidele maksena ja sõlmib nendega DDU. Tihtipeale ei oota sellised aktsionärid raha väljavõtmiseks ehituse valmimist, vaid müüvad need korterid ülesandega maha.
• Investorid. Seda kategooriat esindavad peamiselt juriidilised isikud. See hõlmab: investeerimisettevõtteid, investeerimisfonde, aga ka üksikisikuid, kes ostavad kinnisvara kaevandamise etapis, et teenida tulu. Investeeringu mõte seisneb selles, et ehitusprotsessi käigus tõusevad korterite hinnad ja saavutavad praktiliselt maksimumi enne objekti kasutuselevõttu.

Kui räägime konkreetselt kinnisvarainvesteeringutega tegelevatest ettevõtetest, siis tavaliselt omandavad nad ühes majas korraga kuni kümme korterit kohe pärast seda, kui arendaja avaldab projekti deklaratsiooni. Enamasti toimub müük pärast maja või elamukompleksi üleandmist, kuid mõned investorid harjutavad õiguste loovutamist. Sellise kinnisvara järele on ostjate seas suur nõudlus, kuna see on ostu-müügilepingute alusel müüdava eluasemega võrreldes madalam. Investeerimisfirmadel on ka omad eelised, sest nad ostavad arendajalt kortereid sageli alandatud hulgimüügihinnaga.

Lõksud lähetusega korteri ostmisel

DDU-ga loovutamise riskid ostja jaoks võivad tekkida nii kogemata kui ka tahtlikult, kui üks sellises tehingus osalejatest sihikindlalt teisi eksitab, taotledes palgasõdurite eesmärke. Juba sellise lepingu koostamise ja registreerimise protseduur on keerulisem ja segadusseajav, seetõttu tuleks sellises olukorras olla maksimaalselt ettevaatlik ja ettevaatlik.

Korteri tellimisel ostmise peamised ohud on järgmised:

Võlad omakapitali osaluslepingu alusel

Igasugune leping ja kinnisvara ostuleping ei ole erand eeldab, et koos omandiõigusega lähevad ostjale üle ka kohustused selle varaga seoses. See kehtib igasuguste maksete ja korteri võlgade kohta.

Uue hoone saate ülesandega võtta igalt isikult, kui arendaja on sellise ülesande heaks kiitnud. Juhul, kui eelmine osanik ei ole ehitusfirmale korteri maksumust täismahus tasunud, ei ole arendajal selle vastu midagi, kui see võlg läheb üle ostjale — seaduse järgi saab ta võla sisse nõuda ühelt. kellel on õigus tulevasele eluasemele. Kuid ostja jaoks on sündmuste selline areng äärmiselt ebasoovitav. Endine aktsionär ei saa mitte ainult DDU lepingus määratuga võrdse summa, vaid vabaneb ka võlgadest.

Kui sellised asjaolud on tekkinud ostja hooletusest, ei kohusta ükski kohus müüjat talle kahju hüvitama. Seetõttu on väga oluline enne lepingu allkirjastamist veenduda, et kõik maksedokumendid on kättesaadavad ning lisaks on need registreeritud arendaja ja aktsionäri vastastikuste arvelduste ametliku tõendina. Lihtsama ja kiirema võimalusena makse tõendamiseks võite küsida arendajalt kirjalikku kinnitust selle elamukinnisvara võlgnevuste puudumise kohta.

Sama kehtib ka müüja poolt hüpoteegiga soetatud korteri loovutamise kohta. Selle müük on võimalik alles pärast kogu laenusumma täielikku tagasimaksmist ja pank seda ametlikult kinnitab. Seda, kas sellisel eluasemel on pangakoormatis, on lihtne kontrollida — Rosreestriga aktsiakapitali osaluslepingu registreerimisel kantakse sellele sellise koormise märge.

topeltmüük

Korteri loovutamise teel ostmise üks puudusi on seaduses sätestatud võimalus tasuda selle maksumus enne omandi ülemineku ametlikku registreerimist. Seega võib hoolimatutel aktsionäridel olla aega ehitusjärgus eluasemeid erinevatele ostjatele korduvalt müüa.

Sellises olukorras saab nõudeõiguste omanikuks ostja, kes selle esmalt Rosreestris registreerib. Ülejäänutel ei jää muud üle, kui pöörduda kohtusse. Nõude läbivaatamise käigus saab otsustada kannatanutele rahalise hüvitise, kuid mitte neile eluaseme võimaldamise kohta. Samuti on võimalik esitada lisanõue oma ostu prioriteediks tunnistamiseks ja varale õiguste nõudmiseks, kuid praktikas juhtub seda harva. Peamine probleem sellistes menetlustes ja raha tagastamisel on suutmatus leida petturlikku müüjat, kuna sageli kaovad sellised isikud kiiresti.

Parim viis end selliste hädade eest kaitsta on tasuda pangaraku kaudu. Selle arvutusmeetodi abil saab müüja selle raha kätte alles pärast seda, kui ostja on koos ostjaga sõlminud pangatöötajatele Rosreestris registreeritud nõudeõiguste loovutamise lepingu.

Eluaseme hinna muutus

Teatud nüansid loovutamislepingu alusel korteri ostmisel on täiesti seaduslikud, kuid suurendavad ostjate riski. Nende hulka kuulub ka korteri hinna paratamatu muutus selle tõusu suunas maja ehitamisel. Selles nähtuses endas pole midagi kohutavat, kuid mõnikord võib see muutuda mitmeks ootamatuks probleemiks.

Edukas eluaseme soetamine selles olukorras on suuresti tingitud arendaja kohusetundlikkusest. Kui ta ajendas korterit esimesele aktsionärile müües omakasupüüdlikke motiive või üritas objektiga seoses mõnda punkti varjata, on oht kaotada märkimisväärne summa raha.

Mõnikord müüvad ehitusfirmad maksumäära alandamiseks või teadlikult hoone kasutuselevõtu probleeme ette ennustades investoritele hulga kortereid väga soodsa hinnaga. See hind on fikseeritud aktsialepingus ja selle summa alusel vastutab arendaja aktsionäri ees, olenemata kontost.

Korteri, mis ehituse edenedes on kallinenud, omandab ostja juba uue maksumusega, mis on kindlaks määratud samalaadse eluaseme keskmise turuhinna alusel. Esmapilgul tundub kõik loogiline, kuid kuni hetkeni, mil probleemid algavad korteri üleandmisega.

Ehitusriskid viibivad; maja kasutusele võtmisel võib selguda krundi osas rikkumisi, mille kõrvaldamiseni (mis võib kesta pikki aastaid) antakse maja üle ja seal ei elata. Aktsionäridel ei jää sel juhul muud üle, kui arendajaga leping lõpetada ja korteri eest raha tagastada. Kuid tagastatakse täpselt DDU-s märgitud summa — see on selle korteri minimaalne võimalik või alahinnatud maksumus kaevamise etapis. Selle raha eest uue eluaseme ostmine on põhimõtteliselt võimatu.

Arendaja pankrot

Ehitusfirma pankroti või tööde seiskumise korral on investorilt loovutusega korteri ostmise riskid samad, mis esimese aktsionärina omakapitalilepingu alusel. Erinevatel põhjustel, sealhulgas ka temast mitteolenevatel põhjustel, võib arendaja pankrotti minna ja kuni selle probleemi lahendamiseni ehitus külmutatakse.

Kokkuleppeprotsess võib võtta väga kaua aega – selleks on vaja rohkem kui ühte kohtuistungit, mille käigus arutatakse probleemi erinevaid aspekte. Isegi kui ehitusõigus läheb üle teisele isikule, ei ole fakt, et sellega jätkatakse, seega ainus, mida aktsionärid sellises olukorras teha saavad, on pöörduda kohtusse hüvitise saamiseks.

Kui ehitusjärgus majas korterite ostmisel avati tingdeponeerimiskonto, on lootust, et vähemalt need vahendid saavad tagasi. Kinnisvarahindade iga-aastase tõusu trend viitab aga sellele, et sellest summast ei piisa tagasipöördumisel uue kodu ostmiseks. Seadusandlus näeb ette ka sellise stsenaariumi — osanik saab esitada veel ühe hüvitisnõude, mis arvutatakse tema elamispinna hetke turuväärtuses. Kuid makse suurust saab vähendada, kui arendaja ei tasunud ehitustööde käigus hüvitist.

Ainus viis sellist riski vältida, on kõigepealt kontrollida ehitusfirmat. Selle veebisait peaks sisaldama kogu vajalikku dokumentatsiooni, sealhulgas ehitusluba, maakasutusluba ja projekti deklaratsiooni. Samuti on soovitatav kontrollida, kas ta on potentsiaalsete pankrotistujate nimekirjades, mida avaldavad regulaarselt paljud avalike teenuste veebisaidid.

Korteri ostumüügi eelised

Lisaks eluasemekulude tasumisele ei kanna ostja loovutamislepingu sõlmimise ajal praktiliselt mingeid kulusid, välja arvatud 350 rubla, mis on osa väikesest riigilõivust. Seevastu müüja on kohustatud tasuma ka maksu 13% korteri väärtusest, kuna arvatakse, et ta sai sellise toiminguga seoses rahalist kasu.

Esimene asi, mida uues majas korteri määramisel teadma pead, on paljuski sama turvaline tehing kui selle otse arendajalt ostmine. Selle positiivseks lõpuleviimiseks piisab vaid korra ja soovituste järgimisest, mis on üsna kindlalt seadusega reguleeritud.

Suurimaks eeliseks loovutamislepingu täitmisel on võimalus osta peaaegu valmis korter järelturust soodsamalt. Loovutusleping on sobivaim variant neile inimestele, kes ei taha oodata kogu aeg alates kaevu kaevamisest kuni tarnimiseni ja samas ei taha kinnisvara eest üle maksta.

Investeeringu mõttes on kodu ostmine ka lähetusega tulus. Pärast hoone kasutuselevõttu läheb see automaatselt teisejärgulise kinnisvara kategooriasse ja kallineb, misjärel saab selle edasi müüa. Loomulikult ei ole maksumuse vahe nii suur kui korterite puhul ehituse algstaadiumis, kuid teisest küljest on ajakulu väiksem.

Teiseks ülesande plussiks on võimalus osta piiratud arvul pakutavat optsiooni. Näiteks tüüpilise või sellele lähedase planeeringuga majades ei ole neljatoalised korterid nii levinud ja kui neid projekteeritakse, siis väga väikestes kogustes. Tavaliselt ostetakse need kohe investorite poolt üles, seega on ainuke võimalus soovitud korteri ostmiseks proovida see loovutuslepingu alusel välja osta.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/stoit-li-pokupat-kvartiru-po-pereustupke-v-chem-riski-dlya-pokupatelya/