Eluaseme maksumus Krasnodaris purustab 2022. aastal, nagu ka paaril eelmisel aastal, kõik rekordid. Hoolimata sellest, et Kubani pealinn on alati olnud kinnisvara ostmiseks kõige ligipääsmatumate linnade nimekirjas, on tänaseks ruutmeetrihinnad end ületanud. Et mõista, millised põhjused seda mõjutasid ja kas on võimalik loota hindade langusele, peate analüüsima selle lõunapoolse linna kinnisvaraturgu ja tooma välja peamised hinnategurid.

Miks Krasnodari korterid kallinesid?

Krasnodari korterite hinnatõus algas paar aastat enne tänavust. Tohutu elevuse, mis tekitas enneolematu nõudluse kinnisvara järele, dikteeris valitsuse seatud hüpoteegi soodusintress 7% aastas. Kuna Krasnodar on ostjate ja investorite seas alati populaarne olnud, hakkas eluasemeid osta soovijate arv sõna otseses mõttes ületama pakkumiste arvu.

Mitte viimast rolli ei mänginud asjaolu, et pikka aega enne soodusmäära fikseerimist vähendas kohalik omavalitsus oluliselt korterelamute ehitamiseks väljastatud lubade arvu. Üks ametiasutuste nõue oli, et elamutega peavad kaasas olema infrastruktuuriüksused, mis võiksid vähendada selle rajatiste puudust. Kõik arendajad ei olnud valmis neid nõudeid täitma, mistõttu ehitusmahtu vähendati oluliselt.

Sellest tulenevalt on turuosalised märgatavalt vähenenud ning enamik neist on liikunud kinnisvara edasimüügi segmenti. Olulist hinnakujunduslikku rolli mängivate esmaste objektide osakaalu vähenemine on üks peamisi põhjusi, miks eluase Krasnodaris kallineb.

Järgmine tegur, mis tõi kaasa kinnisvara kiire hinnatõusu, on ehitusmaterjalide tarnijate ja tootjate arvu vähenemine. Esimest korda ilmnesid probleemid tootmisettevõtetega pandeemia alguses, kui paljud neist karantiini tõttu oma töö peatasid. Lisaks tekitas nõudlus materjalide järele muutusi siseturul: paljud tootjad eelistasid minna üle ekspordile.

Seega olukorras, kus hakkas tekkima uute ehitusprojektide defitsiit ja nõudlus ei mõelnudki langusele, muutus Krasnodari kinnisvarahindade kasvu dünaamika väga kiireks. Seda seletatakse asjaoluga, et ostjate rohkuse tõttu eelistasid investorid eluaseme maksumust tõsta.

Sanktsioonid ja piirangud 2022. aastal olid pigem psühholoogiline tegur. Ostjate reaktsioon, kes ei oska sääste võimaliku inflatsiooni eest kaitsta, ei aidanud kaasa nõudluse vähenemisele piirkonna pealinna korterite järele ning isegi soodusmäära ajutine tühistamine ei toonud kaasa kinnisvara vähenemist. hindu, vaid kutsus esile turu stagnatsiooni.

Tänaseks on Krasnodari kinnisvara hinnatõus praktiliselt peatunud. See ei tähenda, et majandusolukord oleks stabiliseerunud, arendajad on saanud luba mahtude suurendamiseks ning tarnijad on oma valikut laiendanud ja hindu langetanud. Kahjuks on korterite maksumuse teatud tasemel fikseerimisel vaid üks seletus — see on jõudnud laeni ega saa enam tõusta ilma turuosalistele kahju tekitamata.

Mis puudutab numbreid, siis ühe ruutmeetri minimaalne maksumus Krasnodaris on praegu umbes 90 tuhat rubla ja maksimaalne 190 tuhat. 2022. aasta jooksul muutus väga märgatavalt ka keskmine hind, tõustes 69 tuhandelt rublalt 111 tuhandele. Seega olenevalt linna pindalast, kinnisvara kategooriast ja muudest nõudlust mõjutavatest teguritest tõusis 2022. aastal eluasemete väärtus varasemate aastatega võrreldes 20-30%.

Kuidas nõudlus ja hinnakujundus turgu mõjutavad?

Vahetult pärast Krasnodari kinnisvarahindade järsku tõusu lahvatanud kriis tõi kaasa tehingute arvu vähenemise ja ostjate äraootava suhtumise. Need, kes plaanisid laenuga kinnisvara osta, loobusid mõneks ajaks oma plaanidest, sest märtsi teises pooles oli baasintress koguni 20%.

Eluasemete hinnad pole aga langenud. Uusehitised jäid tingdeponeerimiskontodega usaldusväärselt kaitstuks ning teisejärgulise kinnisvara müüjate jaoks ei tekkinud vajadust selle väärtust alandada, sest nõudlus püsis endiselt vastuvõetaval tasemel.

Hoopis teistsugust pilti võib täheldada ehitusfirmade suhtumises nende loodud elamispindade kvaliteeti. Sellise linna jaoks nagu Krasnodar on selle geograafiline asukoht alati prioriteet elamukomplekside tüübi, kvaliteedi ja kategooria ees.

Kuna antud juhul on hinnakujunduse peamiseks tõukejõuks nõudlus, ei pea arendajad investeerima täiendavaid rahalisi ja tööjõuressursse oma ruumide kõikvõimalikesse parendustesse. See ei tähenda, et need objektid oleksid halvad või ausalt öeldes madala kvaliteediga, vaid ainult seda, et nende maksumus on selgelt ülehinnatud.

Suhtumine üürikorterite viimistlemisel on aga muutunud veidi teistsuguseks. Ainult väike osa neist läheb omanikele üle ilma viimistluseta — see puudutab peamiselt nn vaba planeeringuga objekte. Enamasti on korterid täielikult elamiseks valmis ning viimistlustööde maksumus sisaldub ettemaksuna eluaseme lõpphinnas.

Kuna Krasnodaris kinnisvarahinnad tõusevad, on täheldatav veel üks nähtus – investorite aktiivsuse vähenemine. Eelkõige puudutab see eluaseme üüriturgu, mis omal ajal oli lõunapiirkondades väga arenenud ja tulus. Probleem on selles, et üürihind pole nii palju muutunud kui ostuhind. Kui eluase on kallinenud keskmiselt 20-30%, siis üürikulu vaid 15%. Sellise kasumi saamiseks tehtud investeeringud Krasnodari kinnisvarasse on muutunud madalaks tasuvuseks. Täna on turul aktiivsemad suured investeerimisfirmad, kes teevad tehinguid suurte kinnisvaramahtudega ning teevad koostööd arendajatega.

Kuidas nõudlus tänapäeval areneb?

Osaliselt sõltub ostjate nõudluse tase sellest, kas nad saavad aru hinnatõusuni viinud põhjustest, aga ka kinnisvaraturu arengusuundadest. Materjalide ja logistikateenuste hinnatõus, tarnehäired, sanktsioonid, valuutakursside kõikumised – kõik need tegurid mõjutasid ostjate aktiivsust. Sellest tulenevalt on olukord erinevates turusegmentides praegu erinev.

esmane turg

Kuigi Krasnodari esmaturul pole praegu enam nii laialdasi võimalusi kui varem, oli see kuni 2022. aasta aprillini siiski üsna aktiivne. Sanktsioonide toel kriisi puhkedes muutus väga teravaks küsimus vahendite säästmisest amortisatsioonist. Valdav enamus elanikkonnast uskus ja usub jätkuvalt, et kinnisvara on hinna objektiivsusest hoolimata parim investeering.

Aprillis, vastupidi, turg kukkus ekspertide sõnul umbes 70%. Selle põhjuseks oli baaskursi märkimisväärne tõus, aga ka ebakindlus: mis saab edasi rahvusvaluuta ja majandusega tervikuna. Nn äraootav suhtumine on seotud ka soodushinnaga eluaseme soetamise võimaluse kadumisega, millega paljud kodanikud lootsid.

Täna, pärast intressimäära langetamist ja riigi toel erinevate hüpoteeklaenude taas kehtima hakkamist, elavnes esmasturg taas. Pealegi on praegu palju tulusam osta uut eluaset võimalikult madala intressimääraga kui odavamat teisejärgulist, kuid 9-11% aastas.

Ebastabiilsus majanduses ning koostöö katkemine paljude välismaiste tarnijate ja logistikaettevõtetega ei mõjuta ka esmaste eluasemete müügimahtu mitte päris positiivselt. Hoolimata asjaolust, et arendajad on alati varustatud turvapadjaga, on ostjad ja investorid tõsiselt mures pooleli jäänud ehituse saatuse pärast.

Seetõttu võtavad vähesed neist riski osta korterid juba ehituse algstaadiumis, kartes poolelioleva ehituse või tähtaegade ületamist. Nõudlikumad on need objektid, mis jõuavad lõppfaasi enne kasutuselevõttu, seda enam, et nende maksumus on tänu projekti finantseerimisele nüüdseks võrdsustatud vundamendiaugu staadiumis korterite hinnaga.

Majandusseaduste järgi toovad madalad intressimäärad kaasa kõrgema kinnisvara väärtuse ja vastupidi. See tähendab, et Krasnodari korterite hinnalangusest ei tasu veel rääkida, kuigi mõningaid märke sellest on. Lisaks ärge unustage, et ka stabiilne nõudlus ei mängi kokkuhoiu mõttes ostjate kätte.

Teisene turg

Mõned eksperdid väidavad, et järelturu kriis pole ikka veel läbi. Eluasemelaenude soodusprogrammid ei avalda sellele mingit käegakatsutavat mõju ning praegune minimaalne põhimäär 9,5% koos kõrge eluasemehinnaga Krasnodaris vähendab kinnisvara taskukohasust.

Andmed selle kohta, kui kallid korterid Krasnodaris on kallinenud, on olenevalt linnaosadest erinevad. Mõnes haldusüksuses, kus nõudluse püsiva populaarsuse tõttu ületab nõudlus märgatavalt pakkumist, on hinnatõusu protsent tohutu — kuni 75, 90 ja isegi 100%. Samal ajal on teised, vähem populaarsed kvartalid muutunud taskukohasemaks — viimastel kuudel on korterite maksumus nendes langenud keskmiselt 300-400 tuhande rubla võrra.

Omaette järelturu alamliik on vana varu korpus, mis ei vasta tänapäeva nõuetele: mõõtmetelt kitsas, ebamugava paigutusega jne. Tema puhul on kulu üldkirjeldust võimatu anda – kõik oleneb müüjast. Mõned omanikud on valmis hinda langetama vastuvõetava suuruseni, teised aga eelistavad keskenduda keskmisele turuväärtusele.

Üksikehitus ja erasektor

Praegu on tunda väga suurt lõhet Krasnodari korterite ja linna moodustavate külade eramajade hinna vahel. Viimasel ajal on viimaste populaarsus jõudsalt kasvanud ja seda mitte vähemal määral elamispinna ruutmeetri kohta küsitud 55-60 tuhande rubla tõttu.

Isegi kui eksperdid nõustuvad üksmeelselt, et praegust korterite maksumust ei saa õiglaseks nimetada, siis erasektori jaoks on see jäänud üsna objektiivseks. Vaatamata sellele, et linnade ja äärelinnade kinnisvara hind survestab esma- ja järelturgu, jääb eelis viimaste poolele. Ehk lähiajal linnapiirkondades korterid suure tõenäosusega ei odavne, küll aga kallinevad eramajad.

Väga nõutud on ka laenud ehitatavatele majadele ja suvilatele, millele hüpoteegid väljastatakse soodsamatel tingimustel. Sellises olukorras võib toimuda samasugune majandusprotsess, mis esmase kinnisvara puhul – kulu ei vähene, kuna sellise kinnisvara järele on suur nõudlus.

Krasnodari kinnisvara hinnaprognoos 2022. aastal

Kümmekond aastat tagasi peeti Krasnodari eluaset kui mitte kõige taskukohasemaks kõigi elanikkonnarühmade jaoks, siis mitte nii transtsendentaalseks kui mõnes teises suurlinnas. Lühikese ajaga kiiresti kasvanud hinnad võrdsustasid linna peaaegu Moskva ja Peterburiga.

Tihti võib kuulda arvamust, et praegune eluaseme maksumus piirkonna pealinnas on kallutatud, tugevalt ülehinnatud ega vasta objektide kvaliteedile. Peamisi hinnakujundusega seotud vahendeid on raske hallata ning need sõltuvad paljudest sise- ja välistest majanduslikest teguritest.

Kui rääkida lähituleviku prognoosidest, siis siinse kinnisvaraturu hinnapoliitikas erilisi muutusi oodata ei ole. Sügisel, traditsioonilisel ostuaktiivsuse tipul, võivad korterite maksumus veidi tõusta, kuid mitte oluliselt, kuna Krasnodaris on see juba saavutanud maksimumi. Samas tõotab teisene eluase aasta lõpuks veidi odavamaks minna, umbes 5%. See on tingitud asjaolust, et seda perioodi iseloomustavad tavaliselt mitmesugused arendajate kampaaniad ja müügid, mis muudavad uute korterite ostmise tulusamaks. Seega tuleb esmasel turul püsimiseks oma hindu langetada.

Kõige enam panevad eksperdid lootusi uusehitiste turu arengule ja nende mahu kasvule. Viimaste riske peaks vähendama projektide rahastamine, mille puhul pangad, mitte aktsionärid, võtavad rahakoormuse enda kanda kuni tööde lõpetamiseni. See peaks tulevikus kaotama ostjate hirmud jääda arendaja pankroti korral ilma rahata ning suurendama nende aktiivsust. Asjade selline käik tõotab aga järjekordset hinnatõusuvooru.

Erilisi kõikumisi kinnisvaraturul lähiajal oodata pole vaja, hinnatõus on võimalik alles 2023. aasta teises pooles. See tähendab, et kodanikud, kes kavatsevad Krasnodaris eluaset osta, ei pruugi ostuga kiirustada, küsida hinda ja valida hoolikalt sobivad valikud.

Artikli allikas: https://qayli.com/journal/stoit-li-ojidat-rost-cen-na-nedvijimost-v-krasnodare-v-2022-godu/