Iga inimene, kes on vähemalt ligikaudselt huvitatud hüpoteeklaenu saamise korrast, teab, et pangast nõusoleku saamine polegi nii lihtne. Finantsasutused ei sea kõrgeid nõudmisi mitte ainult taotleja maksevõimele, vaid ka valitud korterile.

Ükski pank ei eralda vahendeid, mis on võrdsed korteri kogumaksumusega – ja see on eluasemelaenude oluline puudus. Seetõttu on paljudele ostjatele oluline teada, kas korteri maksumust on võimalik paisutada, et ainuüksi krediidiraha abil selle maksumus katta?

Miks ei kata hüpoteek kogu eluaseme hinda?

Eluasemelaenu andmise eelduseks on sissemakse. See summa on osa ostetud korteri maksumusest, selle tasub ostja oma säästudest ja jääb reeglina vahemikku 10-20% kinnisvara hinnast. Mida suurem on esimese sissemakse summa, seda meelsamini kiidab pank laenu heaks ja pakub soodsamaid tingimusi.

Tulevaste kulude objektiivseks väljaselgitamiseks on vaja eksperthinnangut. Mõnikord võib selguda, et hindaja hindas korteri müüja väärtusest kõrgemale, kuid sagedamini juhtub vastupidi — spetsialisti arvutatud objekti turuhind osutub madalamaks. Saadud andmete ja ka sissemakse põhjal, mida laenuvõtja on nõus tasuma, tehakse otsus laenu kogusumma kohta.

Võlausaldajad vajavad sissemakset kahel põhjusel. Esimene on kinnitus võlgniku valmisoleku kohta oma laenukohustusi täita, et mitte kaotada kogunenud ja hoiustatud summat, mille summa ei pruugi sugugi väike olla. Lisaks näitab säästude olemasolu laenuvõtja vastutust ja tema võimet oma rahaasju hallata.

Teiseks põhjuseks on tagatis finantsorganisatsiooni kulude katmiseks juhul, kui hüpoteegiga koormatud korter hiljem võlgnikult arestitakse ja enampakkumisel müüakse. Üldjuhul müüakse kinnisvara oksjonil alandatud hindadega võimalikult lühikese aja jooksul ning selle tulemusena selgub, et see hüvitab vaid ca 80% selle turuväärtusest. Need 80% on lihtsalt laenusumma, kui 20% maksti sissemaksena.

Sel põhjusel, kui ostja soovib korteri maksumust üle hinnata, ei tule pank talle tõenäoliselt poolel teel vastu, kuna keskendub vaid selle tegelikule turuväärtusele.

Märge! Enamik finantsasutusi eelistab alaliselt suhelda ainult akrediteeritud hindajate või agentuuridega. Pangad võivad täielikult ignoreerida müüjapoolset summa suurendamist korteri müügilepingus või kolmanda osapoole spetsialisti sõlmimist.

Miks peaks ostja korteri hinda paisutama?

Kohe tuleb märkida, et ülehinnatud hüpoteek on kasulik ennekõike ostjale, mitte müüjale. Kui väärtuste erinevus luuakse kunstlikult, ei saa teine ​​isik sellisest tehingust lisakasumit, kuid võib hiljem kokku puutuda mitmete probleemidega.

Korteri müügilepingu hinna ülehindamine toimub kõige sagedamini mitmel põhjusel. Esimene neist on ostja soovimatus või suutmatus oma säästudest sissemakset teha. Kui selle sissemakse jaoks raha ei ole, kasutavad mõned kodanikud tarbimislaenu. Sellest tulenevalt, kui hüpoteek langeb ka laenuvõtja õlule, toob see kaasa väga suure rahalise koormuse.

Fakt on see, et võlgnikul on lisaks laenu põhisummale kohustus maksta sellelt ka intressi. Tarbimis- ja hüpoteeklaenu kombinatsiooni puhul on ta sunnitud maksma korraga kahte intressi, millest üks — tarbija — on reeglina palju kõrgem.

Teiseks põhjuseks on vajadus korteris remondi järele, milleks vahendid puuduvad. Sellistes olukordades püütakse teha ülehinnatud hüpoteeke, kui eluase vajab vananenud seisukorra tõttu remonti või ostetakse ilma viimistluseta. Ostjad kavatsevad kasutada tekkinud laenuraha vahet nende tööde tegemiseks ilma oma raha kulutamata.

Kolmas põhjus, otstarbekuse seisukohalt kõige põhjendamatum, on vabade vahendite kasutamine jooksvateks kuludeks või muude võlgade tagasimaksmiseks: kommunaalteenusteks, laenudeks jne. Riski ja kasu suhe selles olukorras ei ole kaugeltki viimase kasuks.

Kuidas toimub ülehindamise tehing?

Teoreetiliselt on võimalik võtta korteri maksumusest suurem hüpoteek, kuid see on võimalik ainult siis, kui müüja ja ostja vahel on kokkulepped. Sellise operatsiooni kõige levinum skeem on järgmine.

Müügilepingus näitab müüja teadlikult ülespaisutatud hinda. Reaalse turuväärtuse ja lepingus märgitud erinevust käsitletakse sissemaksena. Pärast seda sõlmitakse eelleping, mille kohaselt ostja väidetavalt kannab müüjale üle ja too võtab raha sissemaksena.

Tähtis! Selline eelleping on juriidiliselt vaadatuna täiesti fiktiivne. Sellise tehingu avastamisel on oht selle kehtetuks tunnistamiseks. Pealegi võidakse sellises tehingus osalejaid sageli pettuse eest vastutusele võtta.

Pärast eellepingu vormistamist tuleb ostjal taotleda pangast laenu ülejäänud summas, mis on vajalik eluasemekulude täielikuks tagasimaksmiseks. Kui korteri väärtus on väiksem kui kinnitatud hüpoteek või tegelikult võrdne selle hinnaga, saab müüja soovitud summa ja ostja säästab sissemakse arvelt.

Hüvitiste osas on see skeem laenuvõtjale väga mugav, kuna võimaldab soetada kinnisvara ühekordse laenuga ja soodsamatel tingimustel kui hüpoteek ilma sissemakseta. Kuid ärge unustage, et ülehinnatud korteri ostmine on täiesti ebaseaduslik toiming, mis vähemalt ähvardab kaotada närvid ja aja ning äärmisel juhul kriminaalvastutuse.

Miks on ohtlik hüpoteeklaenuga korteri maksumust üle hinnata?

Ülehinnatud hüpoteegiga kaasnevad suured riskid nii müüja kui ka ostja jaoks. Kõik need eranditult on seotud asjaoluga, et see toiming on oma olemuselt ebaseaduslik ja põhineb ainult suulisel, mida ei toeta õiguslikult siduvad dokumendid.

Müüja jaoks

Hüpoteegiga seatud korteri ebaseadusliku kallinemise ajal on müüja jaoks ohud peaaegu suuremad kui ostja jaoks. Esimene neist puudutab sellise tehingu kehtetuks tunnistamise võimalust. Arvestades selle ebaseaduslikku olemust, võib see juhtuda suure tõenäosusega.

Lepingu ülesütlemisel kohustab seadus müüjat tagastama ostjale kõik ostuga seotud kulud. Sel juhul kuulub tagastamisele just see summa, mis on märgitud müügilepingus, sh fiktiivne sissemakse. Seega ei maksa müüja tagasi mitte ainult eluaseme tegelikku maksumust, vaid kannab ka rahalist kahju.

Teine oht ei too kaasa selliseid katastroofilisi tagajärgi kui esimene, kuid ähvardab ajakaotuse näol probleeme. See puudutab juhtumeid, kui ostjale, kes soovib korteri hinnatõusuga tehingut teha, jäetakse hüpoteeklaen ära.

Tegelikult juhtub seda üsna sageli – harva lähevad pangad heakskiitmisele ilma akrediteeritud hindamisaktita. Kui on väike võimalus sõltumatu spetsialistiga läbi rääkida, siis panga pakutud asutused sellise skeemi järgi kindlasti ei lähe. See kehtib ka enamiku erahindajate kohta, kes kahtlastes tehingutes osalemisega oma mainet ei määri.

Kolmas oht on pettuses osalemine. Tegelikult on selline tehing panga petmine hüvede saamiseks. Kui finantsasutus sellest teada saab, võib ta pöörduda kohtusse. Millise poole pealt kohus olukorda vaatleb ja määrab vastutuse liigi.

Parimal juhul nõutakse osalejatelt üsna suurt trahvi, halvimal juhul karistatakse vanglakaristusega.

Neljas oht on tulumaks. Kui omanikul on vara vähem kui viis aastat, on tal selle müümisel kohustus tasuda makse 13% saadud kasumilt. Loomulikult ei arvestata makse mitte müüjale tegelikult laekunud rahalt, vaid lepingus märgitud summalt. Seega hakkab ta olematu kasumi pealt maksu maksma.

Ostja jaoks

Ostja jaoks on üheks riskiks olukord, kus poolte vahel on kokkulepe, et müüja tagastab ostjale eluaseme tegeliku maksumuse ja pangast üle kantud summa vahe. Müüja võib sellest keelduda ja saab seadust rikkumata täiendavat kasumit. Sellist asjaolu ei ole võimalik kohtus tõendada, seetõttu toob see skeem ostjale kaasa vaid rahalise kahju.

Teiseks tõsiseks ohuks on ebaõigete andmete esitamise fakti avastamine laenutaotluse läbivaatamise etapis. Sel juhul ei pruugi finantsettevõte pettuse pärast kohtusse kaevata, vaid panna laenuvõtja musta nimekirja. Kuna selline ebausaldusväärsete isikute nimekiri on avalikult kättesaadav, muutub hüpoteegi võtmine üheski teises pangas võimatuks.

Kui laenuvõtja ei suuda krediidikohustustega toime tulla, tuleb kindlasti välja pettuse fakt. Sel juhul ähvardab teda kriminaalvastutus.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/mojno-li-vzyat-ipoteku-bolshe-stoimosti-kvartiry/