Kodulaenuga ostetud korteril, mida loetakse küll ostja omandiks, on kuni võla täieliku tasumiseni koormatud. Selle tagajärjeks on mitmed õiguslikud raskused, mis väljenduvad kõige selgemini küsimustes: kuidas jagatakse korter hüpoteegil, kuidas jaotatakse tagatiseks oleva kinnisvara osalusi ja kuidas pangad reageerivad võimalikule võlgnike vahetumisele?

Enamik probleeme tekib siis, kui 20-30 aastaks hüpoteegiga ostetud eluase saab lahutuse käigus vara jagamise objektiks. Ei ole harvad juhud, kui abikaasad-laenuvõtjad otsustavad abielu lahutada juba ammu enne laenulepingu lõppu. Sel juhul on olulised lepingu täitmise väikseimad nüansid, millest igaüks võib kohtus määravaks saada.

Millal eraldatakse tagatisega kinnisvara aktsiaid?

Hüpoteekkorteri osade eraldamine toimub reeglina pärast laenu tagasimaksmist, kui omanik seda soovib. Siiski on olukordi, kus selline eraldamine on vajalik varem — enamasti puudutab see küsimus alaealiste omandis oleva kinnisvara osa kindlaksmääramist. Eelkõige juhul, kui rasedus- ja sünnituskapital osales eluaseme soetamisel, on selline eraldis lihtsalt vajalik — vastasel juhul keeldub pensionifond kapitalifondide ülekandmisest.

Seevastu pangad ei tervita eriti hüpoteegiga korteri osa eraldamist enne selle sulgemist. Ainus lahendus, mis võib finantsasutust rahuldada ja samas mitte kuidagi laste õigusi rikkuda, saab olla notariaalselt tõestatud kohustus anda teatud osa varast alaealiste omandisse.

Pankade hirmud on seotud ennekõike võla tasumata jätmise ohuga. Protokoll, mille alusel võlaga korter alaealiste osade olemasolul arestitakse ja seejärel enampakkumisel maha müüakse, võib osutuda märkimisväärselt keeruliseks. Fakt on see, et seaduse järgi tuleb lapselt kinnisvara võõrandamisel tagada talle samaväärne asendus. Finantsettevõtted ei ole valmis seda rasket ülesannet enda peale võtma. Seega, kui aktsiate eraldamine on äärmiselt vajalik, on parem see protseduur läbi viia muu väärtusliku, vallas- või kinnisvara tagatiseks kaasamisega.

Kuidas jagatakse hüpoteeklaenu lahutuse korral?

Abielu jooksul ostetud või muul viisil omandatud vara loetakse ühiseks. Ainus erand on vara, mis on juriidiliselt algselt välja antud konkreetsele isikule. Kinnisvara puhul võivad sellisteks eranditeks olla kingitused või päritud esemed ja ainult siis, kui teine ​​abikaasa nende suhtes teadlikult oma nõuetest loobub.

Kui hüpoteeklaenuleping vormistatakse ühele abikaasadest, muutub teine ​​automaatselt selle laenu kaaslaenuvõtjaks. Vastavalt sellele jagatakse lahutusmenetluse korral hüpoteek laenusaaja ja kaaslaenaja vahel, st jagatakse nii vara ise kui ka sellel olevad võlad.

Ekslik on arvata, et kui laenuvõtjaks on dokumentide järgi näiteks mees, siis pärast lahutust ei pea naine hüpoteeki tasuma. See kehtib ka nendel juhtudel, kui tal ei ole ametlikku ega muud sissetulekut, ta on täielikult abikaasa ülalpidamisel ega osale tegelikult eluasemelaenu maksmises. Abikaasal on abielulahutuse korral õigus nõuda poole varast, võttes samal ajal poole laenu tagasimaksmise kohustusest.

Just sellise seisuga on pangad valmis abielupaaridele hüpoteeklaenu andma. Arvatakse, et kaaslaenuvõtjad kui potentsiaalselt töövõimelised kodanikud saavad suurema tõenäosusega oma laenukohustustega hakkama ja väldivad maksete hilinemist.

Kõige sagedamini toimub hüpoteeklaenu jagamine pärast lahutust kahel viisil. Esimene on järgmine. Kui kinnisvara laenuvõtja on näiteks abikaasa, kes teeb kogu aja makseid, siis pärast abielu lõppemist jääb koormatud vara omanikuks just tema. Samas jätab naine endale õiguse nõuda materiaalset hüvitist, mille suurus on pool korteri või maja turuväärtusest. Oluline on meeles pidada, et kinnisvara ostmiseks võetava laenu suurus ei mängi siin mingit rolli – hüvitise määrab ainult eluaseme katastriväärtus.

Teine skeem on keerulisem. Selle järgi saab hüpoteegi seadmise lepingu koos kõigi õiguste ja kohustustega ümber vormistada mõlemale abikaasale. See tähendab, et kui laenuvõtjaks oli neist vaid üks, siis nüüd vastutavad finantsasutuse ees mõlemad eelnevalt kokkulepitud ja lepingus ettenähtud summades. Sellise uuesti väljastamise abil on võimalik kohustusi jagada nii võrdselt kui ka muus proportsioonis. Seejärel saab elukaaslane, kes võttis endale hüpoteegivõla tagasimaksmise väiksema koormuse, nõuda väiksemat osa varast.

Peamine reegel, mis hüpoteekkorteri jagamisel kehtib, on panga kohustuslik osalus. Kinnisvara pandipidajana tuleb finantsasutust teavitada suurematest tagatisega seotud muudatustest. Koormatud kinnisvara ei saa ilma panga loata käsutada, sh müüa ega jagada.

Õiguslikus mõttes on hüpoteekkorteri osade eraldamise lihtsaimad juhtumid lahutuse ajal seotud nende kaaslaenajatega, kes sõlmisid eluaseme soetamise staadiumis abielulepingu. Sellises dokumendis on ette nähtud kummagi abikaasa vara suurus, tema tulevased nõuded, samuti see, kes on hüpoteegi põhimaksja, ning jätab endale kohustuse pärast abielu lahutamist laenu tagasi maksta.

Abielulepingu koostamise reeglid

Seni on ühiskonnas levinud stereotüüp, et abielueelne leping on märk abikaasade usaldamatusest ja omamoodi abielu ebausaldusväärsuse sümbol. Tegelikult on kõik täpselt vastupidine — selline dokument tagab ühe abikaasa omakasupüüdmise puudumise ja välistab varaliste konfliktide tekkimise tulevikus.

Nagu juba öeldud, on kõige lihtsam jagada korterit hüpoteegiga, kui selline võimalus on abielulepingus varem kirjas. Selles vastastikuses kokkuleppes tuleb täpsustada:

• andmed esmase sissemakse kohta: kes abikaasadest on selle maksja ja kust saadi sissemakse vahendid;
• kõik hüpoteegi maksjad;
• kummagi abikaasa osa, samuti alaealiste kinnisasja suurus;
• hüvitise suurus ja maksmise kord, kui üks abikaasadest otsustab oma osast loobuda;
• abielu lahutamise ajal kinnisvara jaotamise kord, samuti sellel olevad võlakohustused.

Lisaks, kui hüpoteegi maksab tegelikult üks abikaasa, võib abielulepingusse lisada klausli teise abikaasa eluasemenõuetest keeldumise kohta.

Sellest hoolimata saab abielulepingut kohtus vaidlustada. Selle aluseks on nii dokumendi registreerimise korra rikkumised kui ka teise, mitteomaniku, abikaasa rahalise osalemise fakt laenu või kinnisasja lahutamatute parenduste tasumisel.

Kuidas suhtuvad pangad tagatise jagamisse?

Abikaasade hüpoteekkinnisvara jagamise viis sõltub ainult panga otsusest, õigemini tema nõusolekust laenuvõtjate muudatusettepanekutega. Alati jääb põhiküsimuseks see, kes peaks pärast lahutust hüpoteegi tasuma, samuti omandiõiguse kindlaksmääramise probleem.

Esimene võimalus sündmuste arendamiseks võib olla taotlus tunnistada hüpoteeklaen üldiseks. Sel juhul otsustab kohus suure tõenäosusega abikaasade soovid rahuldada ja kohustab neid laenu võrdsetes osades tagasi maksma. Laenulepingus muudatusi teha ei ole vaja ning pank nõustub sellise võla sulgemise viisiga hea meelega, sest ei muutu kuumakse suurus ega ka tagasimaksegraafik.

Pangad suhtuvad hoopis teistmoodi ettepanekusse väljastada ühele abikaasale krediidikohustused, muutes ta samal ajal hüpoteegi omanikuks ja ainuvõlgnikuks. Kuigi mehe ja naise omavaheliste kokkulepete seisukohalt on see variant loogiline, on finantsasutuse jaoks see seotud paljude riskidega. Kuna pärast sellist ümberregistreerimist saab maksjaks üks inimene, langeb kogu laenu tagasimaksmise koorem tema õlgadele. Seega, kui tema sissetulek muutub halvemaks, ei pruugi ta maksetega toime tulla.

Panga keeldumise korral peavad lahutajad pöörduma kohtusse. Kuid ka sel juhul jääb taotlus rahuldamata jätmise oht kõrgeks. Fakt on see, et pank tegutseb kohtus kolmanda isikuna, kelle huve ei tohiks mingil juhul rikkuda. Kui läbivaatamise käigus selgub, et ühe abikaasa määratlemine laenuvõtjana on riskantne, vastab kohus eitavalt.

Mõnel juhul võib pank siiski sellise taotluse vastu võtta ja rahuldada. Jutt käib erineva sissetulekutasemega kaaslaenajatest. Kui ainsaks võlgnikuks on suurema sissetulekuga abikaasa, kes on varem võtnud enamiku laenu tagasimaksmise kohustustest, võib pank sellega nõustuda.

Hüpoteeklaenude jagamise viisid lahutuse korral

Hüpoteeklaenu tasumiseks pärast lahutust on mitu võimalust. Levinumad neist on laenuvõtjate kohustuste võrdne jagamine, korteri ümberregistreerimine ühele abikaasadest või selle müük.

Võla jagamine võrdselt

Abielu lahutamisel jagatakse mitte ainult ühiselt omandatud vara, vaid ka ühised võlad. Oluline on meeles pidada, et võlad loetakse ühiseks ainult siis, kui ühisvara osteti krediidivahenditega. Kui üks abikaasadest on väljastanud laenu ja kulutanud selle isiklikele vajadustele, ei ole teine ​​pärast lahutust kohustatud neid kulusid hüvitama.

Lihtsaim viis on siis, kui abikaasadele kuulub ühiselt kaks ligikaudu sama väärtusega korterit. Nad võivad neid jagada oma äranägemise järgi: kas eraldi korteri või võrdse osaga mõlemas. Kui elamispinda on vaid üks, siis pangale pandituna on võimalik küsimus aktsiatega lõplikult lahendada alles pärast võla täielikku tasumist.

Mõnikord võib kinnisvara hüpoteegi ostmisel osaleda ühe abikaasa abielueelne vara või see, mis ei kuulu ühisvara kategooriasse. Sellises olukorras ei räägi me enam korteri ja sellel olevate võlgade võrdsest jagamisest.

Näiteks mees säästis enne abiellumist või päris hiljem raha. Seejärel kasutas ta seda hüpoteeklaenu sissemaksena ja maksis üle 30% kodu maksumusest. Selles laenulepingus esineb tema naine kaaslaenuvõtjana ja aitab koos abikaasaga kaasa laenu regulaarsele tasumisele.

Kuid isegi kui nende sissetulekud on võrdsed ja kumbki abikaasa eraldab hüpoteegi tasumiseks sama summa, ei saa naine pärast abielu lagunemist loota poolele korterist. Kuna kolmandiku eluaseme maksumusest maksis mees oma vahenditest, saab ta kaks kolmandikku korterist, naine aga vaid kolmandiku. See on tingitud asjaolust, et ainult kaks kolmandikku korterist loetakse jagatavaks ühisvaraks.

Ümberregistreerimine ühele laenuvõtjale

Pangad kiidavad vastumeelselt heaks varianti, mille puhul jääb laenuvõtjaks vaid üks abikaasadest, kuid mõnel juhul vastavad need siiski klientide vajadustele. Seda on palju lihtsam teha, kui teine ​​abikaasa ei investeerinud sellesse kinnisvaraobjekti muid vahendeid, välja arvatud need, mida kasutati laenu tagasimaksmiseks: raha remondiks, juriidiliseks registreerimiseks jne. Vastasel juhul ootab kaaslaenuvõtjaid ees äärmiselt keeruline ja aeganõudev kohtumenetlus.

Levinum variant on see, kui üks abikaasadest saab ainsaks tegelikuks omanikuks, kuid juriidilises mõttes loetakse laenuvõtjateks mõlemad. Seda probleemi lahendamise viisi kasutatakse siis, kui pank keeldub kangekaelselt laenulepingut uuesti väljastamast.

Selle olemus on järgmine. Abikaasad lepivad kokku, et üks neist jätkab hüpoteegi tasumist täies ulatuses ja teine ​​hüvitab talle poole kuludest. Sellises olukorras on väga soovitav koostada asjakohane kviitung. Seda on vaja juhul, kui hüvitist üle kandma pidanud abikaasa lõpetab maksmise ja temalt saab kohtu kaudu nõuda sunniraha poole tavaliste maksete maksumusest. Siiski tuleb meeles pidada, et sellise nõude puhul on aegumistähtaeg — kolm aastat alates rahaülekande lõpetamise kuupäevast.

Hüpoteekkorteri müük

Üks lihtsamaid viise hüpoteekkorteri jagamise lepingu vormistamiseks on müüa see enne laenulepingu lõppemist. See protseduur ei ole haruldane, sellel on hästi väljakujunenud mehhanism ja enamik finantsasutusi suhtub sellesse üsna positiivselt.

Selle lahutuse ajal vara jagamise võimaluse ainsaks puuduseks on kinnisvara müügi keeruline protseduur, mis on seotud koormise olemasolu ja tehinguga seotud osapoolte suure arvuga. Esiteks on selleks vaja pandipidaja panga nõusolekut — ilma selleta ei saa Rosreestr omandiõiguse üleminekut registreerida. Samuti, kui korteri ostmisest on möödunud vähem kui kolm aastat, tuleb pärast selle müüki tasuda tulumaks.

Hüpoteegiga koormatud korteri müüki on kahte tüüpi. Esimese, kõige lihtsama järgi kannab ostja kokkulepitud summa müüjale, mille abil maksab pangale võla täielikult tagasi, misjärel koorem korterilt eemaldatakse. Tänu sellele on võimalik registreerida uus omanik ilma finantsasutuse osaluseta.

Teine võimalus hüpoteeklaenu kinnisvara müümiseks on veidi keerulisem. See seisneb selles, et ostjale ei lähe üle mitte ainult vara ise, vaid ka sellel olevad võlakohustused. Sellega kaasneb kaks peamist probleemi. Esiteks ei ole iga ostja nõus koormatud eluaset ostma isegi osaliselt tagasimakstud laenuga. Teiseks esitatakse talle panga poolelt samad nõuded, mis igale teisele eluasemelaenu võtjale. See tähendab, et kui sul on halb krediidiajalugu või kinnitamata sissetulek, siis laenukohustuste ülekandmise võimalus lükatakse tagasi.

loomulik osa

Abikaasade vara jagamine, kui korter on hüpoteegis, on võimalik ka mõlemale loomuliku osa eraldamise meetodil. Kohe tuleb märkida, et mitte iga vara ei sobi selleks, vaid ainult see, millel on teatud tehnilised omadused.

Mitterahaline osa on ühele omanikule kuuluv konkreetne osa elamispinnast. Ideaalosast erineb see selge määratluse poolest, sellel võib olla üks või mitu tuba ja tegelikult on see täiesti eraldi elamispind.

Just loomuliku osa individuaalsus ja eraldatus põhjustab selle eraldamisel mitmeid probleeme. Sellisel kinnistuosal peaks olema eraldi väljapääs, vannituba, küttesüsteem, köök – ehk siis ülejäänud korterist või majast täiesti sõltumatu.

Selleks, et teha kindlaks, kas elamispinda on põhimõtteliselt võimalik jagada looduslikeks osadeks, on vaja professionaalset ekspertiisi. Spetsialistid määravad kindlaks, kui otstarbekas on küttetorude juhtmestik ja eraldi sissepääsu varustus. Praktikas enamik keskmisi kortereid selleks ei sobi — nendesse saab pärast koormise eemaldamist eraldada vaid ideaalseid osakuid.

Kõige sagedamini saab mitterahalisi aktsiaid eraldada eramajas. Siiski ei tohiks unustada, et selline protseduur toob kaasa märkimisväärseid kulusid. Esiteks soovitavad eksperdid kindlasti ehitada ühte ruumi teisest eraldavad seinad. Teiseks on kallid ka teise sissepääsu seadmed, kommunikatsioonide asukoha muutmine. Arvestades, et kinnisvaral on juba hüpoteek, mille eest tuleb tasuda, võivad sellise vara jagamise kulud olla liiga suured.

Hüpoteegikorteri osa alaealiste lastega

Lapsega hüpoteeklaenu korteri osas on palju võimalusi. Varaliste õiguste ja hüpoteegi tasumise kohustuste lõplik jaotamine toimub pärast omavahelisi kokkuleppeid ja kohtulahendit.

Vanem, kelle juurde laps pärast lahutust jääb, võib teoreetiliselt saada suure osa ühisest korterist. Kuid praktikas on sündmuste selline areng võimalik ainult siis, kui abikaasad sellises lahusolekus eelnevalt kokku lepivad. Tavaliselt kaldub kohus jagama kinnisvara abikaasade vahel võrdselt, olenemata sellest, kummaga neist määratakse alaealise elukoht.

Lisaks muutuvad ka maksekohustused, kui laps elab näiteks oma ema juures ja pärast abielu lagunemist saab ta kaks kolmandikku korterist. Kuna abikaasad on kaaslaenuvõtjad ja maksavad seaduse järgi hüpoteegi võrdselt tagasi, siis suure tõenäosusega kohustab kohus naist maksma eksmehele hüvitist, kuna tema osalus korteris on suurem.

Alates 2020. aastast on hüpoteegivara jagamise regulatsioonis ilmnenud ka muid uuendusi. Need puudutavad juhtumeid, kus hüpoteegiga koormatud vara jagatakse võrdselt, laps elab koos emaga ja isa elab eraldi, kuigi talle jääb õigus poolele korterist, mille laenu on veel tasumata. Kohus võib otsustada, et lisaks alimentidele annab mees üle oma endisele naisele ja aitab tema osa võlast tasuda. Tänaseks ei ole see kord veel korralikult reguleeritud ning vara saatuse ja ka väljamaksete tegemise korra osas jääb lõplikuks otsustajaks kohus.

Veelgi keerulisem on see, kui rasedus- ja sünnituskapital osaleks korteri ostmisel. Aktsiate jagamine toimub sõltuvalt sellest, mitu protsenti eluaseme maksumusest katab sertifikaadi raha. Just see osa korterist jagatakse võrdselt mehe, naise ja alaealiste vahel. Ülejäänud kinnisvara, mille hind kaeti eluasemelaenuga, jagatakse ühisvarana vaid abikaasade vahel. Kui üks neist otsustab oma osast laste või teise abikaasa kasuks loobuda, on see tema isiklik otsus – kohus ei näe ette võimalust ühelt poolelt osa varast ära rebida. teine.

Enne abielu ostetud hüpoteegivara jagamise tunnused

Ei ole harvad juhud, kui ühele abikaasadest väljastatakse hüpoteeklaen juba enne abiellumist. Sellise lepingu kohaselt on laenuvõtja ja omanik üks isik. See tähendab, et pärast lahutust kinnisvara jagamisele ei kuulu – see kuulub ainult laenu väljastanud abikaasale.

Vastuoluline olukord tekib siis, kui laenu maksmine jätkub juba abielus. Fakt on see, et abikaasade sissetulekuid peetakse ühiseks, olenemata sellest, kes kui palju saab. Seega kulub üldine raha ühe neist isikliku võla tasumiseks. Isegi kui laenuvõtja teeb igakuiseid makseid eranditult oma palgast, loeb kohus ikkagi pere eelarve raha kulutatuks.

Pärast abielu lagunemist ei saa hüpoteegikorteri jagamisest juttugi olla. Hüvitist on aga õigus nõuda abikaasal, kes ei ole laenuvõtja, kuid osales laenu tagasimaksmises. See on võrdne poolega kõigist abieluperioodil tehtud kuumaksetest.

Paraku on iga pank lahutusmenetluse ajal tema otsese osalisena eelkõige huvitatud oma kasumi teenimisest. Ükskõik, millises paragrahvis abikaasad kokku lepivad, ei saa nad seda rakendada, kui finantsasutus peab seda võimalust enda jaoks kahjumlikuks. Sel põhjusel soovitavad eksperdid endiselt sõlmida abieluleping, mis hõlmab vähemalt neid aspekte, mis on seotud laenuga ostetud kinnisvaraga.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/mojno-li-vydelit-dolyu-v-ipotechnoy-kvartire/