Kinnisvara soetamise kulu sisaldab lisaks summale, mis tuleb müüjale või arendajale tasuda, ka palju muid kulutusi. Kui omandiõiguse omandamiseni on jäänud väga vähe aega, tekib paljudel küsimus, kas korterit ostes on vaja makse maksta, sest kinnisvara on ka vara, mida loogikat järgides tuleks ka vastavalt maksustada.

Kas korteri ostmisel makstakse makse?

Kõik omandiõiguste käest kätte üleandmise toimingud, eriti kui sellesse protsessi kaasatakse rahalisi vahendeid, kuuluvad kohustusliku maksustamise alla. See puudutab ka kinnisvara ostu-müügi korda, sest üks tehingupool saab rahalist kasu ehk otsest tulu. Kehtiva seadusandluse kohaselt tuleb tulumaksu maksta igat liiki kasumilt.

Kinnisvara ostmisel maksu maksmine langeb müüja õlule, kuna sel juhul saab tulu just tema. Selle suurus on võrdne tavalise üksikisiku tulumaksuga ja on 13% eramu või korteri katastriväärtusest.

Maksuga registreerimata täiendava tulu saamise faktist, näiteks töölepingu alusel ametitegevusest, tuleb teatada deklaratsiooni esitamisega. 3-NDFL-i vormis deklaratsioon on dokument, mis näitab üksikisiku kõik sissetulekud ja kulud. Kui deklaratsiooni eriveerus on kriips, siis selle esitaja kasumit ei saanud ja seega ei võlgne ta riigile makse.

Eelmise aasta 3-NDFL esitatakse maksuteenistusele enne jooksva aasta 30. aprilli. Selle teabe hilinenud esitamise eest määratakse deklaratsiooni esitajale maksude tasumine, samuti tulude varjamine, trahvid ja sunniraha. Tuleb meeles pidada, et igasugused legaalsed kinnisvaratehingud registreeritakse riigi tasandil ning on väga naiivne loota, et maksuamet tehingu faktist teada ei saa. Korteri müümisel tasutakse tulumaksu vaid üks kord. Kui müüja üritab sellist tasumist vältida, on kogukulud koos trahvidega palju suuremad.

Kas kõik kodumüüjad peavad maksma üksikisiku tulumaksu?

Maksumäär 13% nii korteri kui ka muu kinnisvara väärtusest on kohustuslik kõigile müüjatele, kelle omandis on müüdav vara vähem kui viis aastat. Fakt on see, et selliste tehingute jaoks on teatud piirang, mida nimetatakse minimaalseks hoidmisperioodiks.

See ametiaeg on seadustes selgelt fikseeritud ajavahemik, mille jooksul kinnisvara müüki käsitletakse kui tehingut tulu teenimise eesmärgil. Täna on see periood 5 aastat ja teatud tüüpi kinnisvara puhul soodustingimustel 3 aastat.

Omandi kehtivusaeg algab kuupäevast, mil uus omanik registreerib Rosreestris asuva kinnistu omandiõiguse. Kui sellisest registreerimisest kuni müügikuupäevani on möödunud vähem kui 5 aastat, tuleb müüjal kindlasti esitada maksuteenistusele deklaratsioon, kuhu märkida tulu fakt. Kui ta on olnud omanik kauem, ei pea ta andma 3-NDFL-i ega tegema mingeid sissemakseid riigieelarvesse.

3-aastane ajapikendus on ette nähtud järgmistel juhtudel:

• kinnistu on ostetud enne 2016. aastat;
• korter on päritud või kingitud üksikisikult, kes on omaniku lähisugulane;
• eluase soetati ülalpidamislepingu sõlmimisega;
• korter erastati.

Seega, kui näiteks korteri müüja pärandas selle rohkem kui kolm aastat tagasi ja otsustas seejärel selle maha müüa, siis sellise eluaseme ostmisel maksu ei maksta.

Kas maksusummat saab vähendada?

On olukordi, kus kinnisvaraomanik mõjuvatel ja objektiivsetel põhjustel ei jõua ära oodata minimaalse kasutusaja lõppemist ning on sunnitud vara varem maha müüma. Sel juhul on korteri ostu maks kohustuslik, kuid on võimalusi, kuidas selle suurust oma eelarvet vähem kahjustada.

Maksu mahaarvamine

Mitte ainult korteri ostmisel, vaid ka selle müügi ajal on kõigil kodanikel võimalus saada maksusoodustust. Nendele isikutele, kes müüvad kinnisvara enne minimaalse ametiaja lõppemist ja on kohustatud tasuma tulumaksu, on mahaarvamise suurus 1 miljon rubla.

Mahaarvamine moodustatakse järgmiselt. Korteri deklareeritud väärtusest arvatakse maha miljon, mis ilmnes ostu-müügilepingus ja on tegelikult müüja kasum. Sellise mahaarvamise tulemusena tekkinud summast arvatakse maha maks, mis võrdub selle 13%-ga. Aeg-ajalt, kuna keskmised koduhinnad on siiski märgatavalt kõrgemad, võib mahaarvamise suurust võrrelda müügi tulemusena saadud summaga. Sellises olukorras võib müüja sellelt tulult olla maksudest täielikult vabastatud. Kuid isegi sellises olukorras peab ta esitama deklaratsiooni, vähemalt sellise fakti dokumenteerimiseks.

Korterite, eramajade, üksikute tubade ja maatükkide maksusoodustusena eraldatakse miljon rubla. Mitteeluruumide müümisel on mahaarvamine 250 tuhat rubla.

Erinevalt kinnisvaraostjate kinnisvara mahaarvamisest saate tulumaksu mahaarvamist kasutada mitte kord elus, vaid igal aastal. Taotlus selle täitmiseks tuleks esitada koos deklaratsiooniga seaduses sätestatud tähtaegadel.

Maksubaasi vähendamine

Teine võimalus tulumaksu lõppsummat vähendada on arvestada arvutustesse varem antud kinnistule tehtud sularahakulutused. Seda nähtust nimetatakse õiguskeeles maksubaasi vähendamiseks. Neile kodanikele, kes on eluaseme pärinud või kingituseks saanud, ei sobi selline maksude säästmise viis — see viitab ühemõtteliselt minevikus kinnisvara, st ostude eest tasumise faktile.

Maksubaasi alandamise protsess on otseselt seotud eluasemehindade pideva tõusuga ja sellega, et iga üksiku korteri individuaalne väärtus võib aja jooksul tõusta. Näiteks kui korraga osteti eluase 3 miljoni eest ja müüja müüs selle 5 eest, siis moodustub vahe 2 miljonit. Need on «neto» tulu ja moodustavad maksubaasi. Vastavalt sellele arvestatakse juba 13% maksust mitte viielt miljonilt, vaid kahelt.

Loomulikult peate arvestama varasemate kulutustega samal juhul, kui kasutate maksusoodustust — mittetäieliku minimaalse ametiajaga. Korteri maksumusel põhinevate maksude summa vähendamiseks on koos deklaratsiooniga vaja esitada mitte ainult dokumendid eluasemetehingu kohta, milles see maksumaksja tegutseb müüjana, vaid ka eelnev leping, mille alusel ta oli ostja.

Mõnikord — kõige sagedamini hädaolukorras — saab eluase müüa katastriväärtusest madalama hinnaga. See ei tähenda sugugi, et maks hakatakse arvestama müügilepingus märgitud hinna alusel. Maksubaasiks kujuneb sellises olukorras 70% konkreetse kinnisvara arvestuslikust või katastriväärtusest.

Näiteks juhul, kui korter, mille tinglikult hinnatakse 3 miljonit, müüakse 2 miljoniga, ei arvestata tulust maha 13% maksu, vaid valemi järgi: 70% 3-st, mis võrdub 2,1 miljonit. Just need 2 miljonit 100 tuhat moodustavad maksubaasi.

Selline seadusandluse reegel ei toiminud alati. Fakt on see, et müüdava vara väärtuse tahtlik alahindamine lepingus oli sageli viis maksudest kõrvalehoidmiseks. See meetod seisnes selles, et ametlikus lepingus oli märgitud hind alla 1 miljoni rubla, mis kuulus maksuarvestuse alla. Ülejäänud summa kandis ostja eelneval kokkuleppel müüjale sularahas, misjärel olid omavahelised arveldused ammendatud.

Kuigi selline skeem on seotud teatud riskidega, näiteks ostja ebaaususega, oli see kokkuhoiu mõttes igati õigustatud. Seetõttu otsustati maksu arvutamise aluseks võtta kinnisvara katastriväärtus.

Makse summa vähendamiseks sobivad ühtviisi hästi baasvähendus ja maksusoodustus ning iga müüja võib vabalt otsustada, milline meetod on tema jaoks kõige tulusam. Siiski tuleb meeles pidada, et saate kasutada ainult ühte neist. See tähendab, et kui on toimunud maksubaasi vähenemine, siis sellele maksusoodustuse lisamine ei toimi ja vastupidi.

Maksu tasumise kord korteri ostmisel ja müügil

Üksikisiku tulumaksu tasumiseks pärast kinnisvara müüki tuleb esitada maksuametile vastavalt täidetud deklaratsioon. Seda saab teha kas isiklikult, elukohajärgses filiaalis või oma isikliku konto teenuse veebisaidil.

Deklaratsioonile tuleb lisada järgmised dokumendid:

• passi koopia;
• allkirjastatud DCT;
• tasumise fakti kinnitavad paberid: pangakviitungid, kviitungid jne;
• omandiõiguse registreerimise tõend — antud juhul väljavõte USRN-ist;
• PrEP, milles deklaratsiooni esitaja tegutseb ostjana — kui plaanitakse maksubaasi vähendada.

Lisaks kontrollib esitatud dokumente maksuamet. Pärast seda võetakse maksu fikseeritud summa, mille saab tasuda mis tahes pangas või teenuse ametlikul veebisaidil oleva sama isikliku konto kaudu.

Kas ostja maksab korterit ostes makse?

Ostu-müügilepingu sõlmimise ja hilisema vara registreerimise ajal ei näe seadus ette ostjapoolset maksu tasumist. Seda seletatakse sellega, et tegelikult kulutab ta ostule oma teenitud raha, millelt on tulumaks juba kinni peetud. Teisest küljest ei saa ostja sellisest tehingust tulu ega ole seetõttu kohustatud tasuma riigieelarvesse kohustuslikku sissemakset.

Korteri ostja peab tasuma ostul makse vaid ühel juhul — iga-aastase kinnisvaramaksu maksena. Alates 2015. aastast on konkreetse kinnisasja maksu arvestamise põhiühikuks saanud selle katastriväärtus. Samal ajal võib maksusumma sõltuvalt sellest väärtusest erineda, näiteks:

• eramajade, korterite, korteriosade, garaažide puhul — 0,1%;
• kinnisvara puhul, mille katastriväärtus on üle 300 miljoni rubla — 2%;
• muu kinnisasja, sh ärikinnisvara puhul — alates 0,5%.

Seega ei ole lõplik maksusumma seotud ruutmeetrite arvuga, vaid eluaseme hinnangulise maksumusega, mis võib sõltuda paljudest otsestest ja kaudsetest teguritest. Kui korter või maja on kaasomandis, jaotub maks ühtlaselt kõigi omanike vahel.

Kes ei saa maksta kinnisvaramaksu?

Kinnisvaramaksu 0,1% kinnisvara katastriväärtusest nimetatakse soodusmaks, kuid see tuleb tasuda õigeaegselt. Tänaste seaduste järgi määratakse selliseks maksmiseks periood kuni 1. detsembrini, mille jooksul tasutakse eelmise aasta maksuvahendid. Kui seda tähtaega eiratakse, võetakse trahvi 20% maksusummast, mis võib aja jooksul suureneda.

Kinnisvaramaksust on aga vabastatud teatud elanikkonna kategooriad. Need sisaldavad:

• Teise maailmasõja veteranid, endised partisanid ja teised nõukogude ajal riigi kaitsmisel osalenud isikud;
• Vene Föderatsiooni ja Nõukogude Liidu kangelased, samuti au ordeniga autasustatud isikud;
• I ja II rühma puuetega inimesed;
• Tšernobõli avarii likvideerijad;
• vähemalt 20-aastase kogemusega kaitseväelased;
• teenistuses hukkunud sõjaväelaste lähisugulased.

Vara maksustamise soodustingimused kehtivad ka lasterikastele peredele, kus elavad alaealised. Iga lapse pindalanorm väheneb sel juhul korteris 5 ruutmeetri ja eramajas 7 ruutmeetri võrra. Nende numbrite põhjal arvutatakse välja kinnisvaramaksu lõplik summa.

Kuidas saab ostja maksu tagastada?

Nagu juba mainitud, arvatakse, et kinnisvara ostuhetkel on iga ostja juba tasunud riigile tulumaksu vahenditelt, mille ta kodu ostmiseks kulutas. Eelkõige puudutab see kodanikke, kes töötavad ametlikult ja arvutavad regulaarselt, iseseisvalt või tööandja kaudu riigieelarvesse üksikisiku tulumaksu.

Riik mõistab, et kodu ostmine on valdava enamuse kodanike eelarvele suur koormus, seega annab neile võimaluse kasutada ühekordset abi, mida nimetatakse maksusoodustuseks. See võib olla sotsiaalne — see tähendab, et see on suunatud erinevatele sotsiaalse iseloomuga vajadustele: õppimine, ravi ja muud olulised ülesanded. Eraldi on vara mahaarvamine — omamoodi riigi toetus kinnisvara ostmiseks.

Mis on kinnisvara mahaarvamine?

Kinnisvara mahaarvamisel on tavaks mõista võimalust tagastada osa varem tasutud maksudest või vabastada nende kinnipidamisest neile kodanikele, kes ostavad eluaset. Protsentuaalne mahaarvamine on võrdne tavalise tulumaksuga — 13% palgast. Kinnisvara puhul arvatakse see 13% aga selle väärtusest maha.

Vara mahaarvamise tagastamine praktikas on järgmine. Pärast maja või korteri ostmist on ostjal võimalik nõuda selle saamise õigust ning kui maksuteenistus sellise õiguse heaks kiidab, hüvitab riik talle 13% kulutatud rahast.

Kuna kinnisvarahinnad on üsna laiad, ei piisa riigieelarvest, et eranditult iga eluaseme kohta sellist mahaarvamisprotsenti kinnitada. Sel põhjusel kehtestati selle väärtusele limiit, mis täna on 2 miljonit rubla. Näiteks kui korter maksab 4 miljonit, siis maksusoodustus on ainult 2 miljoni pealt ja ülejäänud kahe tasumine jääb täielikult ostja õlule.

Eraldi maksusoodustus on ette nähtud hüpoteeklaenu intresside tasumisel. Selle limiit on veidi kõrgem – 3 miljonit. See on tingitud asjaolust, et hüpoteegiga eluaseme ostmisel võib enammakse kogusumma olla kaks või enam korda suurem esialgsest ostuhinnast. Ostu mahaarvamisi ja intresside mahaarvamisi saab kombineerida, mille tulemuseks on pere eelarve toetamiseks üsna käegakatsutav summa.

Vastupidisel juhul, kui kinnisvara hind jääb alla limiidis deklareeritud 2 miljoni, ei kao maksusoodustuse kulutamata osa, nagu mitu aastat tagasi, vaid jääb sellele maksumaksjale. Seda saab edaspidi kasutada mahaarvamiseks juba mõnel teisel kinnistul. Hüpoteeklaenu intresside mahaarvamise osas see reegel ei tööta — kui limiit pole täielikult ammendatud, kaotab kodanik võimaluse oma jääki kasutada.

Õigus varalisele mahaarvamisele antakse igal inimesel ainult üks kord elus ning seda ei saa kinkida, pärandada ega muul viisil käsutada.

Kellel on õigus saada maksusoodustust?

Mahaarvamise saamise põhitingimus on Vene Föderatsiooni kodakondsus ja ametliku töötamise fakt. Kodanik, kes ei tööta töölepingu alusel ja ei registreeri oma tulusid maksuametis, ei saa loota riigilt sellise abi saamisele.

Muud mahaarvamise saamise kohustuslikud tingimused on järgmised:

• taotlejal on olemas ostu-müügi dokumendid, samuti paberid, mis tõendavad tasumise fakti;
• USRN-i väljavõtte esitamine, mille kohaselt see kodanik registreeris kinnisvara omamise õiguse;
• müüjaga lähedase suhte puudumine, kuna seda tüüpi tehingutelt maksu maha ei arvata;
• vara mahaarvamise taotlus esitatakse esimest korda.

Erilisel moel on olukord nende juhtumitega, kui korteri ostavad ühisvaraks näiteks abikaasad. Igal neist on oma isiklik õigus maksusoodustusele, kuid ühisvara ostmisel saab sellist mahaarvamist jagada. Selle levitamise järjekord kehtestatakse ostjate vastastikusel kokkuleppel individuaalselt.

Näiteks kui korteri maksumus on 3 miljonit, siis saavad abikaasad maksusoodustuse jagada pooleks ja kulutada kumbki poolteist miljonit. Selle tulemusel on igal neist laos saadaval 500 tuhande limiit. Kuid praktikas toimub lahkuminek palju sagedamini järgmiselt: üks abikaasadest kulutab oma limiidi täielikult ja teine ​​jätab sellest märkimisväärse osa. See osa on sageli mõeldud muu kinnisvara ostmiseks lastele või teistele sugulastele.

Kui ostetud korterist eraldatakse algselt alaealisele mõeldud osa, siis arvestatakse see vanema kuludesse. Ka laps saab pärast täisealiseks saamist oma õiguse vara mahaarvamisele, kuid ei tema ega isegi tema ametlikud esindajad ei saa seda õigust enne 18-aastaseks saamist käsutada.

Kuidas saada kinnisvara mahaarvamist?

Mahaarvamise saamiseks on kaks levinumat viisi — väljastada see tööandja kaudu või esitades deklaratsiooni maksuteenistusele. Mahaarvamise protseduur on mõlemal juhul sarnane, kuid sellel on mõned olulised erinevused.

Maksuvabastus tööandja kaudu

Ühest küljest on tööandja kaudu lihtsam mahaarvamist saada. See on suuresti tingitud sellest, et sellise taotluse esitamiseks ei pea ootama järgmist kalendriaastat ja seaduses fikseeritud dokumentide esitamise tähtaegu. Ametliku töökoha kaudu mahaarvamise taotlemiseks võite igal ajal pöörduda maksuameti poole ja sellise taotluse läbivaatamiseks kulub vähem aega kui deklaratsiooni esitamisel — umbes kuu.

Oluline on meeles pidada, et sel juhul ei ole 3-NDFL-i vormis deklaratsiooni vaja. Maksus on muude dokumentide hulgas väljas vaid tööandja 2-NDFL tõend, mis näitab aruandeperioodi töötasu suurust, samuti sellelt kinnipeetud maksud.

Pärast maksuhalduri jaatavat vastust esitatakse tema otsus töökohajärgsele raamatupidamisosakonnale mahaarvamiseks. Teatud aja jooksul, kuni 13% eluaseme maksumuse mahaarvamise või tagastamise piirini, selle kodaniku palgast kinni ei peeta makse ja ta saab oluliselt palka.

2 miljoni dollari limiidi jagamine maksuvabastuse kaudu on harva võimalik ainult üheks aastaks – tavaliselt võtab see kauem aega. Sel juhul tuleb taotlus ja sertifikaat 2-NDFL esitada igal aastal. Kui taotleja töötab korraga mitmel töökohal, peab ta esitama need tõendid igalt tööandjalt. Samuti jagatakse mahaarvamine nende vahel.

Oluline on meeles pidada, et kui mahaarvamisõigus saadi aasta keskel, siis tuleks sellele isikule tagastada kõik alates jooksva aasta 1. jaanuarist tasutud maksud.

Tasutud maksude tagastamine föderaalse maksuteenistuse kaudu

Maksuteenuse kaudu mahaarvamise registreerimine toimub ainult 3-NDFL-i vormis deklaratsiooni esitamisega. Selle tähtaeg, 30. aprill, eeldab teabe esitamist oma möödunud aasta tulude ja kulude kohta.

Sel juhul võib avalduse läbivaatamine kesta kuni kolm kuud, misjärel kantakse kõik kinnipeetud maksud, lähtudes vara väärtusest, koduostja arvelduskontole, mille ta märkis ostule lisatud dokumentides. deklaratsiooni.

Hiljuti on föderaalse maksuteenistuse kaudu mahaarvamise saamiseks kasutusele võetud lihtsustatud kord. Selle ametlikul veebisaidil peate täitma spetsiaalse taotlusvormi ja märkima ainult oma pangaandmed. Teenus võtab iseseisvalt oma kanalite kaudu ühendust kõigi finantsasutustega, kellega see maksumaksja koostööd teeb, samuti tema tööandjatega, et kontrollida andmete õigsust. Kui vara mahaarvamise õigus kinnitatakse, saab kodanik selle kohta teate. Avalduse läbivaatamise aeg selles järjekorras on samuti üks kuu.

Pensionäride maksusoodustuse tunnused

Pensionärist korteri ostja ei maksa selle ostmisel tulumaksu ja samas on tal samasugune võimalus saada maksusoodustust. See on aga võimalik vaid siis, kui ta on reaalselt riigi ülalpidamisel mitte kauem kui kolm aastat.

Kui vara osteti siis, kui inimene oli just pensionil, ei sobi mahaarvamisviis, mis ei pea palgast makse kinni. Seda saab väljastada ainult varem makstud raha tagasimaksena. Sellises olukorras kehtivad pensionäridele erisoodustustingimused — mahaarvamise kinnitamise periood ei ole kolm, vaid neli aastat.

Kodanike jaoks, kes enam ametlikult ei tööta, on eluaseme ostu hüvitamise kord järgmine. Maksutagastusi jagatakse mitte tulevaste, vaid möödunud aastate eest. See tähendab, et kui pensionär töötas peaaegu kuni vara omandamise hetkeni, saab ta teha mahaarvamise oma viimase nelja tegevusaasta eest. Kui tema pensionile jäämisest on möödunud näiteks kaks aastat, lüheneb see periood automaatselt kahele aastale. Teisest küljest, kui vara osteti varem, kui pensionär veel töötas, kuid mahaarvamist ei kasutanud, säilib tal õigus registreerida eelisõigus, kuid ainult juhul, kui vara registreerimisest ei ole möödunud rohkem kui kolm aastat. .

Kinnisvaratehingute puhul, eriti korteri ostmisel, maksavad müüjad tulumaksu, kuna nad saavad sellisest tehingust tegelikult tulu. Igasugune kasum kuulub kohustusliku maksustamisele ning eluaseme müük pole erand. Mõnel juhul võidakse seda maksu maksta soodustingimustel. Need sisaldavad:

• võimalus saada maksusoodustust kuni 1 miljoni rubla ulatuses;
• maksubaasi vähendamine, kui varem oli fakt, et praegune müüja soetas korteri — see tähendab tema kulutusi sellele kinnisvarale.

Koduostjatel tuleb omakorda tasuda ka makse, kuid mitte ostmisel, vaid kogu kinnisvara omamise aja jooksul. Tavaliste majade ja korterite kinnisvaramaks, mille hind ei ületa 300 miljonit rubla, on vaid 0,1% eluaseme maksumusest ja seda makstakse kord aastas.

Seevastu kinnisvara soetamise ajal saab ostja arvestada riigi toetusega, mis väljendub varalistes mahaarvamistes — varem kinnipeetud tulumaksu tagastamises või nende tasumisest teatud perioodiks vabastamises. Sellist mahaarvamist on õigus taotleda kõigil Vene Föderatsiooni kodanikel, kes töötavad töölepingu alusel.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/nujno-li-pri-pokupke-kvartiry-platit-nalogi/