Kortereid ostetakse kahes olukorras: eluase endale või investeeringu allikaks. Endale ostlejate seas on täheldatud pandeemia ja majanduslanguse tõttu ostujõu vähenemist. Mõned potentsiaalsed ostjad lähevad üle ootamise taktikale. Positiivselt küsimusele, kas nüüd tasub korterit osta, vastavad vaid need, kes hädasti eluaset vajavad. Noh, need, kes investeerivad, on alati valmis ostma. Neid huvitavad ainult hinnaprognoosid ja oodatav kasu.

Kas tasub osta korter aastal 2022?

Need, kes muretsevad tõsiselt, kas osta 2022. aastal korter, peaksid arvestama, et Venemaal tõusid 2022. aasta esimeses kvartalis elamispindade hinnad eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 18,78%. See on üsna järsk tõus, kui võrrelda 2021. aasta esimese ja teise kvartali dünaamika erinevust. See moodustas vaid 5,23%.

Tegelikult tõusid korterite hinnad nominaalväärtuses aastaga 32%. Neid mõjutas rekordiliselt kõrge inflatsioon. Moskvas tõusid kinnisvarahinnad aastaga 20,4%. Viimase 15 aasta jooksul on see näitaja suuruselt teine.

Sarnaselt eelmistele perioodidele on aastatel 2011–2019 hinnad olnud languses. Seetõttu on ekspertide arvamused selle kohta, kas praegu on tasuv kinnisvara osta, ülimalt ettevaatlikud.

Eluasemeprobleem ja selle omadused

Kinnisvaraturg 2020-2022 on üsna dünaamiline. 2020. aastal sundis pandeemia korteriomanikke oma suhtumist oma koju ümber vaatama. Varem kogunes pere ainult õhtuti õhtust sööma ja lõõgastuma. Isolatsioon ja karantiin «nõusid» igale pereliikmele kodust töö- ja õppimiskoha varustamist. Ühetoalised korterid olid liiga ebamugavad. Soov elutingimusi parandada puudutas ka kahetoaliste korterite omanikke. Vastus küsimusele, kas nüüd tasub korterit osta, on muutunud teravalt positiivseks.

Nõudlus kasvas koheselt. Kõige rohkem oli neid, kes sooviksid osta uut korterit, olles eelmise maha müünud. Kinnisvarabüroode uuringu järgi moodustas see näitaja 64% eluasemetingimustega rahulolematute koguarvust.

Piirkondlikud suundumused

Mis toimub piirkondade kinnisvaraturuga? Hindade tõusutrend on ebaühtlane. Kõige enam tõusid hinnad Moskvas, Krasnodari territooriumil ja lõunapoolsete piirkondade rannikulinnades. Sinna hakkasid kolima inimesed, kes ei olnud tootmisprotsessiga seotud. Need on erinevate suundade IT-spetsialistid, disainerid, veebipoodide töötajad.

Nõudlus vähenes vähearenenud piirkondades. Inimeste sissetulekute vähenemine vähendas elanike ostujõudu. Kesk-Venemaal kasvasid hinnad 7-11% aeglasemalt kui Krasnodari territooriumil ja Krimmis.

Aastatel 2020–2021 püüdis valitsus suurendada nõudlust eluaseme järele, vähendades hüpoteeklaenude kulusid, mis viis turu suhtelise stabiliseerumiseni. 2022. aasta alguses tõstis keskpank aga baasintressi 2 korda. Turg on külmunud. Ostjate arv on vähenenud. Praegu on kinnisvara ostmine muutunud kahjumlikuks.

2022. aasta teisel poolel langetati baasmäära 14%-le. Valitsuse prognooside kohaselt jätkatakse selle korrigeerimist allapoole. Seega vaatamata sellele, et praegu on korteri ostmine tulusam kui aasta alguses, on ostjad jätkuvalt äraootaval seisukohal.

Esmane kinnisvaraturg

Mis toimub kinnisvaraga esmasel turul? Baasintressimäära muutus tähendas lõppostjale hüpoteeklaenu maksumuse olulist tõusu. Seetõttu nõudlus korterite hüpoteek langes järsult.

Teine trend on seotud ostjate kahtlustega ehitusettevõtete suhtes. Mõnel neist on rahalisi raskusi hindade tõus või materjalide ostmise ja tarnimisega seotud raskused. Ehitusjärgus korteri ostmine ostjale võib kujuneda pikaajaliseks ehituseks. Kui see juhtub, pole väljavaated selged. Seetõttu pole potentsiaalsel ostjal kiiret. Olukord sunnib venelasi ehitusfaasis ostudest loobuma. Otsustades, kas osta korter kohe, vastatakse “jah”, kui ostatakse sularaha eest ja 1-2 aastat tagasi kasutusele võetud majja.

Kui ostjaks on investor, siis pole tema jaoks nii oluline, mis praegu kinnisvaraturul toimub. Kas osta korter kohe või mitte, sõltub võimalusest raha kasumlikult investeerida. Alates 2022. aasta algusest on investeerimisvõimaluste arv muutunud:

• kehtestas välismaiste ettevõtete aktsiate ostmise keelu;
• aktuaalseks muutus välisvaluutahoiuste avamise võimatus.

Mõned Venemaa suurettevõtted on 2021. aasta tulemuste põhjal keeldunud dividende maksmast. Seega osutus korteri ostmine üheks väheseks raha paigutamise võimaluseks. Vahetusolukorra muutudes on investoril võimalik korter maha müüa ja raha teise suunda kanda. Seetõttu leiavad potentsiaalsed investorid, et korter tasub juba praegu osta.

Teisene eluasemeturg

Kas elamispindade järelturu osas tasub nüüd kodu osta? Siin on kõik stabiilne. Järelturu hinnad kasvasid sama hästi kui esmastes, kuid ajal, mil hüpoteeklaenu võtmine on kahjumlik, satuvad järelkinnisvara müüjad ebasoodsasse olukorda. Nad ei taha hindu langetada.

Pakkumiste arv ületab aga ostjate arvu. Seetõttu peaksid turuhinnad langema. Arvestades ostjate keeldumist esmasest ostmisest, püüavad müüjad hindu langetamise asemel tõsta. Müük liigub aeglaselt. Eksperdid ennustavad järelturul hinnalangust 5-7% tasemel, kuid selleks kulub umbes aasta. Kui mõtlete, kas tasub 2022. aastal edasimüüki osta, siis vastus on eitav.

Maakinnisvara ja trendid

Omaette trend on maamajade hinnatõus. Looduslähedus mõjub heaolule positiivselt ning seda peetakse kasulikuks lastele ja eakatele. Kasv algas pandeemia alguses. Nüüd edestab maamajade hinnakasvu dünaamika korterite hindadest 8,1%. Kas osta äärelinna kinnisvara 2022. aastal või oodata, sõltub ostja majanduslikust olukorrast. Kuid ehitusmaterjalide jätkuvat hinnatõusu arvestades on mõttekas osta kohe. Ja seda hoolimata asjaolust, et maamajade turg on saavutanud nõudluse ja pakkumise tasakaalu.

Mida on kasulikum osta — esmane või sekundaarne

Küsimus, kas praegu on tasuv kinnisvara osta, pole ainus, mis ostjat puudutab. Kui ostuotsus on tehtud, hakkavad inimesed võimalusi võrdlema. Millise kinnisvara peaksite praegu ostma? Investorid eelistavad esmast. Selliseid kortereid hoitakse hindade tipus kauem kui teisese eluase.

Need, kes ostavad endale, peaksid enne odava edasimüügi ostmist välja arvutama remondikulude ligikaudse maksumuse. Peamine reegel: kui remondihind ületab 30% korteri hinnast, siis on parem ostust keelduda. Kui otsustate sellise korteri müüa, ei saa te investeeritud vahendeid tagastada. Erandiks on korterid ajaloolise tähtsusega hoonetes. Seal tõstab remont üldkulusid, aga ostjaid leidub iga hinna eest.

Hinnasuundumused Moskvas

Peamine mõju Moskva hindadele 2022. aastal on nõudluse vähenemine üldiselt ja soodushüpoteeklaenude toetamise lõpetamine mõnes pangas. Kuna hinnad tõusevad, siis nõudlus ei kasva. Mõned eksperdid märgivad, et elanike sissetulekud ei ole juba mitu aastat kasvanud. See on kõige olulisem hinnatõusu takistav tegur.

Hinnad Sotšis

Sotši on kuurortlinn ja Venemaa «puhkuse» pealinn. Siin ületab hinnatõus Moskva korterite hinnatõusu. Just Sotši annab hinnakasvu näitajaks 32%. Samal ajal on Sotši uusehitiste tarnemaht kolmandiku võrra vähenenud, mis aitab samuti kaasa maksumuse kasvule. Tuleval aastal siinsete korteritega olukord ei muutu.

Hüpoteeklaenuprogrammide omadused

Kui ostja otsustab, et kinnisvara on ostmist väärt, kuid tal pole piisavalt vahendeid, jätkab ta hüpoteeklaenuprogrammide analüüsiga. Nende peamised omadused:

1. Esialgne makse — 15%. Siin on soovitav arvestada järgmise punktiga: mida suurem on sissemakse, seda madalam on intressimäär ja seda vähem raha ostjal laenu kasutamise eest intressina üle maksab. Hüpoteek on võimalik leida ka ilma sissemakseta, kuid lõppsummalt pole see tulus.
2. Intress on umbes 9%. Intressimäär arvutatakse igale ostjale individuaalselt. Mida kõrgem on teie maksevõime, seda madalamat intressimäära on pank valmis pakkuma.
3. Maksimaalne laenusumma on 6-12 miljonit rubla. Moskvas ja Peterburis on see kõrgem, piirkondades madalam. Kinnitatud laenu suurus sõltub laenu tähtajast ja sellest, kuidas pank hindas kliendi maksevõimet.

Kõikide nende parameetrite rakendamisest konkreetse olukorrani sõltub see, kui tulus on praegu kinnisvara soetada. Laenu saab endiselt väljastada uue hoone, teisejärgulise eluaseme või eramu ostmiseks.

Uuendused hüpoteeklaenude vallas 2022. aastal

Uuendused puudutasid IT-spetsialistide hüpoteeke. Riik pakub neile soodsamaid tingimusi:

• hüpoteegi määr — 5%;
• laenu maksimaalse summa suurendamine pealinnas 18 miljoni rublani. ja piirkondades kuni 9 miljonit rubla.

Samal ajal esitatakse potentsiaalsele laenuvõtjale järgmised tingimused:

• vanus — 22 kuni 45 aastat;
• palk — vähemalt 150 tuhat rubla. kuus;
• laenuvõtja tööandja peab olema akrediteeritud Digiarengu Ministeeriumi poolt.

Kas tasub kodu müüa?

Inimesed, kellel on raha käes, ja need, kellel on kodu ostmisega kõige pakilisem küsimus, ostavad igas majanduslikus olukorras. Neil ei ole küsimust 2022. aastal korteri ostmise otstarbekuse kohta. Potentsiaalseid müüjaid huvitab küsimus, kas 2022. aastal tasub kinnisvara müüa või tasub oodata.

Ekspertide prognoosid teisejärgulise kinnisvara müüjatele valmistavad pettumuse. Hinnad langevad, seega on soovitatav korter kohe maha müüa. Kui raha pole vaja ja pole selget arusaama, kuhu seda investeerida, siis on mõttekas korter üürida. Üürnike segment on aasta algusest kasvanud. Seega ootate ebastabiilse olukorra ära ja paned turu stabiliseerumisel korteri müüki.

Millise kinnisvara järele on nõudlus: elamu- või äripind

Enne pandeemiat üritasid inimesed osta odavamaid eluasemeid. Nad valisid magamispiirkonnad, ostsid odnushki asemel stuudiokortereid, kuna need olid odavamad. Nüüd on olukord muutunud ja eelistatakse mugavusi. Nende hulgas on mugav infrastruktuur, jalutuskäigu kaugusel asuvad poed ja koolid ning siseruumides pakutavad mugavused. Rohkem tube, valgusküllasemad ja avaramad köögid, korterid akendega ida või lääne poole. Loetletud omadustega kinnisvaramüüjad olid teistest paremates tingimustes.

Samuti eelistasid investorid kuni 2021. aastani ärielamuid, mida üüriti välja kontoritena. Pärast pandeemiat on olukord muutunud. Nõudlus elamukinnisvara järele on kasvanud. 2022. aastal on nõudlus investeerimisotstarbelise elu- ja ärikinnisvara järele samal tasemel. Paljud äriorganisatsioonid on naasnud oma töötajate osalise või täistööajaga kontoritööle.

Rosreestr kinnisvaraturul 2022. aastal

Kui analüüsida kinnisvaraturu olukorda Rosreestri avaldatud andmete järgi, siis pandeemiajärgne olukord stabiliseerus 2021. aastal ja püsib stabiilsena. Nii registreeriti 2020. aastal Rosreestris 24,6 tuhat lepingut elamukinnisvara ostmiseks ja 8,7 tuhat ärikinnisvara ostulepingut. 2021. aastal olid need numbrid vastavalt 35,9 tuhat ja 18,8 tuhat ning 202. aastal — 36,4 tuhat ja 18,7 tuhat. Seega küsimus, kas osta korter kohe või oodata, on müüjate ja ostjate päralt, ei sõltu turutrendidest, vaid eluasemeküsimuse lahendamise kiireloomulisusest.

Allikas: https://qayli.com/journal/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-2022-godu-prognozy-i-dinamika-rosta-cen/