Hüpoteeklaenuleping on laenuandja ja laenuvõtja vaheline leping, milles on täpsustatud tingimused, mille alusel üksikisik saab laenu korteri, maja või maa ostmiseks maja ehitamiseks. Pank annab laenuvõtjale lepingu läbivaatamiseks ja allkirjastamiseks. Kuna dokumendid sisaldavad palju nüansse, siis on oluline, et laenuvõtja mõistaks lepingu tingimusi.
Normatiivne alus
Hüpoteegilepingu poolte vahelised suhted: pank ja laenuvõtja on reguleeritud tsiviilseadustiku ja mitmete seadustega:
- nr 102-FZ «Hüpoteegi kohta»;
- nr 122-FZ «Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise kohta»;
- nr 221-FZ «Katastritegevuse kohta».
Seadus loeb hüpoteegi seadmise lepinguks kinnisasja pantimise lepingu. See on sätestatud artikli lõikes 1. föderaalseaduse nr 102 lõige 1. Pooled on:
- hüpoteegipidaja, s.o. see, kes laenu väljastas;
- pantija, s.o. see, kes selle võttis.
Pantijaks võib määrata ka kolmanda isiku. Näiteks hüpoteeklaenuleping sõlmitakse eraisiku (üliõpilase) ja panga vahel ning hüpoteegipidajana tegutseb üks õpilase vanematest. See pole seadusega keelatud.
Korter, mille ostmiseks raha võetakse, aga ka muu laenuvõtjale kuuluv kinnisvara võib olla hüpoteegi laenulepingu pandiks. Poolte ja pandiobjektiga suhtlemise reegleid reguleerib Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.
Hüpoteeklaenulepingu sisu
Lepingu algus peaks sisaldama:
- osapoole identifikaatorid;
- tehingu kuupäev.
Isiku andmed (nimi, sünniaeg) sisestatakse passist. Juriidilisele isikule — vastavalt asutamisdokumentidele.
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 339 kohustab pooli lepingu sisusse lisama:
- pandi eseme kirjeldus;
- olulised tingimused;
- poolte kohustuste suurus ja täitmise tähtajad.
Mõned allikad viitavad sellistele punktidele nagu poolte vastutus, õigused ja kohustused, vääramatu jõud või vaidluste lahendamise kord. Need võivad olla kaasas, kuid pole kohustuslikud. See, kuidas konkreetne hüpoteeklaenuleping välja näeb, määravad kindlaks poolte kokkulepitud tingimused.
Hüpoteegilepingu ese
Hüpoteeklaenuleping on kinnisvaraleping. Selle teema on pant. See on tagatise vorm, mis annab pangale õigused võlgnikule kuuluvale varale. Võlausaldajal säilivad õigused korterile seni, kuni võlgnik täidab talle pandud kohustused.
Tagatise omamine võib olla füüsiline – kui annate tagatise füüsiliseks kasutamiseks, ja konstruktiivne – kui laenuvõtja jätkab korteris elamist ja laenuandja saab tema õigusi tõendava dokumendi.
Täpsemalt on kirjeldatud hüpoteegilepingu pantimise eseme:
- aadress;
- kogupindala;
- tubade arv;
- füüsiline seisund (viimistlus);
- muud olulised punktid.
Seega, kui laenuvõtja ostis korteri ilma viimistluseta, siis ta ei keeldu viimistlustöödel tehtud kulutustelt maksusoodustust saamast. Selle hetke kirjeldus hüpoteeklaenulepingu esemes on tõendiks tema õigusest kinnisvara mahaarvamisele.
Poolte kohustused
Hüpoteegilepingu pooled võtavad endale mitmeid kohustusi. Need on osa dokumendist.
Laenuandja seab laenuvõtjale 4 rahalist kohustust:
- tagastama laenusumma koos intressidega;
- tasuma lepinguga seotud makse ja riigilõive;
- kindlustuse eest maksma
- hoidma tagatist heas korras, s.o. selline, mille saab maha müüa, kui laenuvõtja ei suuda oma kohustusi tagasi maksta.
Hüpoteegipidaja ei tohi teha toiminguid, millega kaasneb korteri väärtuse vähenemine või pandiõiguse lõppemine. Samuti peavad nad võtma meetmeid, et kaitsta tagatist kolmandate isikute tegevuse eest.
Kui laenuvõtja ei täida kohustusi, peab laenuandja:
- sulgege hüpoteeklaen pärast kogu tasumisele kuuluva summa laekumist;
- ei sega laenuvõtjal vara kasutamist.
Hüpoteegilepingu poolte õigused
Hüpoteegilepingu poolte õigusi võib kirjeldada eraldi punktis või lepingu esemes.
Pantija õigused:
- Lunastusõigus. Kuni rahaliste kohustuste tasumiseni panga ees ei ole laenusaajal õigust eluaset müüa. Pärast tagasimaksmist saab ta korteri jagamata kasutamiseks tagasi.
- Kolmandale isikule üleandmise õigus. Pandilepingus on täpsustatud tingimused, mille alusel saab laenusaaja lunastusõiguse üle anda. Näiteks pärandada korter. Samuti on soovitav kirjeldada üürimise võimalust ja tingimusi, mille alusel see on võimalik.
Pantija õigused:
- Hüpoteegiga koormatud vara omandiõigus.
- Õigus müüa. See kirjeldab, millistel tingimustel võib korter täielikult panga omandisse minna ja milliseid toiminguid saab pank kinnisvaraga teha lepingu kehtivuse ajal.
Müügiõiguse aktiveerimiseks peavad olema täidetud kolm tüüpilist tingimust:
- intressi võlgnevus vähemalt 2 kuud;
- hüpoteegipidaja poolt korteri ostmiseks antud laenulepingu tingimuste rikkumine;
- hüpoteegipidaja alustas pankrotimenetlust, millest teavitas panka kirjalikult.
Lepingu olulised tingimused
Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 432 määrab kindlaks olulised tingimused, s.o. need, mis peavad dokumendis olema:
- hind;
- terminid;
- makse kord.
Lõpliku hinna hüpoteegilepingu sõlmimisel määrab tagatise väärtus ja laenu intressimäär. Kui korter ostetakse järelturult, määratakse selle väärtus katastrihinnanguga, samuti sõltumatu hindaja aruandega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 555). Hindajate töö tasub laenusaaja. Kui ostate korteri ehitusjärgus majja, siis arvestatakse arendaja ja ostja sõlmitud lepingu tingimusi.
Laenu intressimäära määrab pank. Selleks võtab arvesse laenu väljastamise perioodi, laenuvõtja maksevõimet ja usaldusväärsust. Ka maksete tegemise tähtajad ja korra määrab pank. Samuti saab ta määrata maksete koguarvu, sageduse (kuu, kvartal) ja makseperioodi piirid. Kirjeldab trahve või trahve hüpoteeklaenu lepingu alusel hilinenud tagasimakse eest.
Laenu tagasimaksmise tingimused
Laenusaaja saab laenu tagasi maksta kolmel viisil:
- Perioodilised maksed. See on kõige levinum viis.
- Tasumine kinnisvara laenulepingu lõppedes. Näiteks leping sõlmitakse lühikeseks perioodiks ja sisaldab 2 makset. Esmalt teeb laenuvõtja esmase sissemakse 20% korteri hinnast ning seejärel maksab kogu laenu ühe maksega tagasi. Dokumendis on märgitud konkreetne tagasimakse kuupäev.
- Tasumine nõudmisel. Kui laenusaaja lepingutingimusi rikkus, on pangal õigus tehing lõpetada ja nõuda summa täielikku tagastamist. Selle stsenaariumi tingimusi kirjeldatakse ka üksikasjalikult.
Kinnisvara arestimine
Summa täieliku ennetähtaegse tagasimaksmise nõudmiseks piisab, kui pangal on tõendid laenusaajapoolse tehingutingimuste rikkumise kohta ja teataks talle kirjalikult lepingu lõpetamisest. Kuid neist ei piisa korteri valimiseks. Nõutakse hagi esitamist, selle võitmist ja alles siis tekib õigus kinnisvara tagasi nõuda. Arusaadavas keeles tuleks kirjeldada ka tingimusi, mille alusel pank saab inkassoõiguse.
Tehingu lõpetamine
Kõik hüpoteeklaenulepingud ei ole ühesugused. Mõned hõlmavad trahve tehingutingimuste rikkumise eest, samuti lisatasusid juhuks, kui laenuvõtja otsustab laenu varem lõpetada. Enne dokumendi allkirjastamist on oluline mõista nende trahvide moodustamise põhimõtet ja nende suurust.
Kui ülesütlemise tingimused on olemas, kuid üks pooltest ei ole nendega nõus, saab nende suhte lahendada kohus. Selleks valmistab eriarvamusel pool ette hagi.
Eluasemelaenu lepingus on määratletud tingimused, mille alusel üks pool saab teiselt poolelt raha kodu ostmiseks. See sisaldab olulisi tingimusi ja neid, milles pooled on omavahel kokku leppinud. Lepingu näidise võib panna üles panga kodulehele või väljastada potentsiaalsele laenuvõtjale juht. Kui laenuvõtjale ei ole tingimused selged, võib ta küsida selgitust pangajuhilt. Kui ta panka ei usalda, pöördub ta sõltumatu kinnisvarajuristi poole.
Allikas: https://qayli.com/journal/pervyy-ili-posledniy/