Vaatamata sellele, et maksude mõiste on üsna negatiivse varjundiga, võib nende regulaarne ühel hetkel riigile tasumine tuua maksumaksjale reaalset kasu. See soodustus tähendab kinnisvara mahaarvamist hüpoteegiga või oma säästude eest korteri ostmisel.

Mõningaid kulutusi, nagu elamistingimuste parandamine, hariduse või ravi eest tasumine, klassifitseerib riik väga olulisteks ja põhjendatuks. Sellistel juhtudel on ta valmis pakkuma abi, mis vähendab kulusid, samuti hüvitab osaliselt hüpoteegi ajal makstud intressid, kui kinnisvara osteti laenurahaga.

Mis on maksusoodustus?

Hüpoteegi intresside ja ka laenu põhisumma hüvitamine toimub maksusoodustuse abil. Antud olukorras ei saa rääkida ostetava eluaseme hinna olulisest langemisest, küll aga võib seda tüüpi riigiabi oluliselt vähendada pere eelarve koormust igakuiste laenumaksete tasumisel.

Maksu- või vara mahaarvamine on seaduses sätestatud võimalus tagastada kinnisvara ostmisel osa varem tasutud maksudest. Sellist mahaarvamist saavad teha ainult Vene Föderatsiooni kodanikud, kes töötavad töölepingu alusel, samuti üksikettevõtjad, kes maksavad regulaarselt oma kasumilt makse ja kellel on täidetud tööraamat.

Kuna kinnisvarahinnad varieeruvad suuresti isegi samas paikkonnas, on oma rahaliste võimaluste korrektseks arvutamiseks oluline teada, kui palju nad hüpoteeklaenuga korteri ostmisel tagasi maksavad.

Kuna riigieelarvest ei ole võimalik täielikult katta elanike vajadusi elamistingimuste parandamisel, on vara mahaarvamisele seatud väärtuspiiriks 2 miljonit rubla. Sellest summast arvatakse maha 13%, mis annab lõpuks mahaarvamise 260 tuhat rubla. See tähendab, et kui eluaseme maksumus või pangast võetud hüpoteeklaenu summa ületab piirmäära, tuleb ülejäänud raha tasuda ostja isiklikest vahenditest. Ehk siis: kui korter maksab näiteks 10 miljonit rubla, siis tehakse mahaarvamine alles 2 miljonilt.

Lisaks peab mahaarvamise suurus ühtima maksustatava kodaniku reaalse sissetulekuga. Kui nende suurus on võrdne näiteks 1 miljoni rublaga, on reaalne saada aasta jooksul sellest miljonist ainult 13% tootlust. Hea uudis on see, et mahaarvamise saldo lükatakse kuni limiidi saavutamiseni edasi järgmistesse aastatesse. Teine positiivne punkt on see, et kui limiit pole täielikult ära kasutatud, saab selle jääki hiljem teise objekti ostmisel kulutada.

Igal abikaasal on oma individuaalne õigus saada hüpoteeklaenu maksusoodustust ja mõnel juhul võib see olla väga kasulik. Kui näiteks korter ostetakse kaasomandisse, on abikaasadel õigus oma mahaarvamisi jagada mis tahes järjekorras. Mõlemad võivad oma limiidi täielikult ammendada ja saada kokku 4 miljonist rublast mahaarvamise või jagada selle nii, et tulevikus on võimalik tasutud maksude eest hüvitist saada.

Ei maksa unustada, et mahaarvamisõigust saab iga kodanik vaid korra elus ning seda ei saa annetada, pärandada ega muul viisil kui seaduses sätestatu käsutada. Samuti on võimatu kasutada vara mahaarvamist laste puhul – ka nende jaoks tekib see õigus pärast täisealiseks saamist.

Mille poolest erineb hüpoteegi intressi mahaarvamine tavalisest mahaarvamisest?

Hüpoteegi maksu intresside tootlus, nagu ka laenu põhisumma, peavad vastama ühele kohustuslikule tingimusele — sihtlaen. See tähendab, et laenulepingus on kirjas, et vahendid eraldatakse laenusaajale korteri, maja või elamuehituse ostmiseks. Sellest järeldub, et laen peaks olema just hüpoteek, mitte üks tarbimislaenudest. Kui näiteks eluase ehitati või osteti tarbimislaenu abil, lisaks on kõik kulutused dokumenteeritud, siis maksutagastust ei saa.

Hüpoteeklaenu maksusoodustus muutub kättesaadavaks mitte ostmise ajal, vaid alles pärast omandi registreerimist riigiasutustes — see annab õiguse mahaarvamisele. Kuni 2014. aastani kehtisid hüpoteegiga kodu ostmisel mahaarvamise tegemise reeglid. Laenu intresside hüvitamise limiit ei olnud piiratud, mis tähendab, et nendel kodanikel, kellel tekkis õigus varem tasutud maksude tagastamisele enne 2014. aastat, on õigus taotleda mahaarvamist ainult oma maksustatava tuluga.

Hüpoteeklaenu intresside maksimaalne mahaarvamine alates 1. jaanuarist 2014 on piiratud 3 miljoni rublaga ja maksumaksjale tagastatav summa on vastavalt 390 tuhat rubla. Pealegi, kui see limiit ei ole ühe ostuobjekti puhul täielikult ammendatud, ei saa seda erinevalt tavapärasest mahaarvamisest teistele hüpoteeklaenu andmise juhtudele üle kanda.

Vaatamata sellistele piirangutele on vara ja intresside mahaarvamise koostoime reeglid muutunud paremuse poole. Kui varem sai neid rakendada vaid samale tagatiseks saanud objektile, siis nüüd ei ole need seotud konkreetse kinnisvaraüksusega. Ehk siis ühe korteri ostmisel saab kasutada oma õigust mõlemale piirile, saades kokku 650 tuhat rubla, või soovi korral jagada kaheks erinevaks objektiks. Maksutagastust saad taotleda mahaarvamise teel järgmisel aastal alates eluaseme omandiõiguse tekkimisest.

Hüpoteeklaenu intresside tagastamine erineb peamisest mahaarvamisest maksete sageduse poolest. Kui mahaarvamisõiguse saamisest möödunud aja töötasu suurus võimaldab, ei ole keeruline kohe tagastada kogu seaduses ettenähtud summa, mis on võrdne 13% kehtestatud piirmäärast. Maksusoodustuse puhul kehtib teistsugune kord: hüvitist saad ainult laenu intressi maksmisel ehk pärast selle ise tasumist. Sel põhjusel soovitavad eksperdid mõlemat mahaarvamist korraga mitte teha ja maksu tulevikku edasi lükata. Sellel ei ole aegumist, kuid mahaarvamist saab esitada vaid viimase kolme tööaasta eest.

Millised dokumendid tuleks koostada?

13 protsendi hüpoteegiga korteri ostmisest tagastamiseks peate saama maksuametilt teatise vara mahaarvamise õiguse tekkimise kohta. Olenemata selle registreerimisviisist vajab maksumaksja mitmeid riigi poolt heaks kiidetud sihtmärgi fakte kinnitavaid dokumente, ostu, samuti hüpoteeklaenu kategooriasse kuuluva pangalaenu saamist.

Maksuametile esitamiseks on vaja ette valmistada:

• Kinnisvara omandiõiguse tunnistus. Need võivad olla Rosreestri tõend koormatud vara registreerimise kohta, väljavõtted USRN-ist või USRR-ist.
• Ostu kokkulepe. Teisese eluaseme puhul on selline dokument müügileping, esmase eluaseme puhul — osalus omakapitalis, samuti kahepoolselt allkirjastatud vastuvõtmise ja üleandmise akt.
• Kuludokumendid. Nende hulka kuuluvad: pangaväljavõtted ja kviitungid, mis kinnitavad raha ülekandmist ostjalt müüjale, ostukviitungid, müügitšekid jne.
• Krediidileping. Vajalik on mitte ainult põhi mahaarvamise saamine, vaid ka varem tasutud maksude intresside osa tagasimaksmine. Lepingu lisades peab tingimata olema märgitud intressi suurus ja liik, samuti laenu tagasimakse graafik.
• Intressi maksmise dokumendid. Sellised tõendid võivad olla maksumaksja isikliku konto väljavõtted hüpoteegi intresside korrapärase mahakandmise kohta, samuti pangaväljavõtted selle kohta, kui palju ja kui kaua laenuvõtja on intressi maksnud.

Kuidas ja millal ma saan taotleda kinnisvara mahaarvamist?

Hüpoteegi mahaarvamise saamine on võimalik pärast omandiõiguse registreerimist ja maksuteenistuse poolt kinnitatud õigust sellisele mahaarvamisele. Selle saamiseks on kaks võimalust: läbi tööandja ja läbi maksu. Mõlemal meetodil on oma puudused ja eelised, millest juhindudes saab iga maksumaksja ise valida optimaalseima viisi rahalise hüvitise saamiseks.

Taganemine tööandja kaudu

Tööandja vahendusel maksusoodustuse peamine eelis on see, et puudub vajadus oodata uut kalendriaastat ja koos sellega ka maksustamisperioodi. Mahaarvamise saate teha igal ajal ja esitatud dokumentide läbivaatamise periood maksuteenistuses võtab suhteliselt vähem aega kui deklaratsiooni esitamisel.

Kõigile eelnimetatud hüpoteeklaenuga kodu soetamise fakti kinnitavatele dokumentidele tuleks lisada kehtiva vormi kohaselt täidetud maksusoodustuse avaldus ning see paberipakett esitada maksuametile. Ühe kuu jooksul kontrollitakse kogu esitatud andmete õigsust ja tehakse otsus vara mahaarvamise õiguse andmise kohta.

Pärast maksuametist sellise loa saamist on vaja oma tööandja nimele vormistada mis tahes vormis avaldus ja saata see raamatupidamisele. Sellest hetkest alates ei arvestata töötaja palgast enam tulumaksu maha ja ta saab igakuist sissetulekut oluliselt juurde, mis tuleb hüpoteeklaenu tasumisel ainult kasuks.

Kui maksusoodustuse õigus saadi mitte aasta alguses, vaid hiljem, kantakse töötajale üle kõik alates 1. jaanuarist tasutud maksud. Tööandja kaudu hüpoteeklaenu raha tagastamisel saab limiidist ülejäänud summad kanda järgmistesse aastatesse kuni selle täieliku ammendumiseni. Samuti, kui inimene töötab korraga mitmes kohas, saab mahaarvamise igalt tööandjalt.

Alates 2022. aasta algusest jõustusid muudatused tööandjale pöördumise reeglites. Nüüd saadab maksuhaldur seda liiki mahaarvamise tegemisel iseseisvalt teatise taotleja ametikohale.

Maksuameti kaudu

Mahaarvamine otse maksuteenuse kaudu toimub 3-NDFL-i vormis deklaratsiooni esitamisega ja see on võimalik alles järgmise kalendriaasta alguses pärast mahaarvamisõiguse tegelikku omandamist. Deklaratsioon esitatakse enne 30. aprilli ja selle läbivaatamise tähtaeg on tavaliselt kuni kolm kuud.

Lisaks deklaratsioonis märgitud tuludele on vaja lisada tõendid töö tegemise asukohast töötasu, kinnipeetud tulumaksu kohta, kõik kinnisvara ostmiseks tehtud kulutusi kinnitavad dokumendid, samuti oma arvelduskonto andmed.

Maksuameti kaudu mahaarvamise tegemise peamiseks eeliseks on võimalus koheselt kontole laekuda kogu aasta eest kinnipeetud tulumaks. Sarnaselt tööandja vahendusel mahaarvamisega saab ülejäänud piirmäära üle kanda järgmisse aastasse, kuid sel juhul tuleb kogu deklaratsiooni esitamise ja läbivaatamise protseduur uuesti läbi viia.

Pärast testi sooritamise positiivseid tulemusi kuu aja jooksul kantakse raha taotluses märgitud kontole.

Lihtsustatud protseduur

Siiani on populaarseim maksude mahaarvamise lihtsustatud kord, mille käigus avalik teenistus viib iseseisvalt läbi oma kanalite põhjaliku hoolsusanalüüsi, võttes ühendust pankade, tööandjate ja muude asjassepuutuvate organisatsioonidega.

Taotlus esitatakse kaugjuhtimisega isikliku konto kaudu föderaalse maksuteenistuse veebisaidil. Sellele on lisatud kõigi nõutavate dokumentide ja kontonumbri skaneeritud koopiad. Lihtsustatud kord tuleb kasuks ka selle poolest, et avalduse läbivaatamine ei kesta kolm kuud, vaid ainult üks, misjärel kantakse eduka kontrolli korral varem tasutud maksud taotleja kontole.

Kas ma saan refinantseerimiseks kasutada hüpoteegi mahaarvamist?

Teatud summa hüpoteeklaenu intressi saab hüvitada mitte samal ajal kui põhiline mahaarvamine, vaid veidi hiljem ja selleks on mitu mõjuvat põhjust. Üks olulisemaid neist on võimalus laenu soodsamatel tingimustel refinantseerida.

Nii pangasisestel kui ka üldistel majanduslikel põhjustel võib hüpoteegi intressimäär isegi sama finantsasutuse sees muutuda allapoole. Kui selgub, et varem väljastatud laen on praeguste pakkumistega võrreldes vähem kasumlik, saab hüpoteegi refinantseerida ehk võtta uue laenu, et vana laenu täielikult tagasi maksta.

Kuigi krediidivõla ennetähtaegse tagasimaksmise keeld ei ole täiesti seaduslik, ei saa kõik pangad sellisest arengust kasu. Ennetähtaegse tasumise korral võivad nad lepingus ette näha erinevad trahvid ja muud laenuvõtjale sellises olukorras ebasoodsad tingimused. Seetõttu tuleks enne refinantseerimist uurida, kas see on põhimõtteliselt võimalik. Ideaalseim juhtum on siis, kui vana laenu katteks uue laenu võtmine toimub sama finantsasutuse sees.

Kuid samal ajal peate hoolikalt kaaluma, kui palju uus laen on kasulikum kui vana. Suhteliselt väikese intressimäärade erinevuse korral võivad uue lepingu tulevased kulud, aga ka võimalik trahv vana võla ennetähtaegse tagastamise eest ületada madalamast intressist saadavat kasu.

Kasumlikum on hüpoteegi intresside tootlust arvutada kinnisvara mahaarvamise abil, täpselt uue laenu tingimuste alusel. Sellises olukorras mahaarvamise saamiseks tuleb kõikidele vajalikele dokumentidele lisada uus laenuleping. Samal ajal on oluline järgida kahte tingimust: uues lepingus peab olema viide hüpoteegilepingu eelmisele versioonile ning refinantseerimislaen väljastatakse keskpanga tegevusloaga pangas.

Tuleb meeles pidada, et igasugune tulunduslik tegevus, mis ei too kaasa tulumaksu tasumist, ei anna õigust vara mahaarvamisele. Maksusoodustuse abil tagastatakse kinnisvara ostjale tegelikult tema enda seaduslikult teenitud raha, mille ta on juba kohustuslike maksude näol riigieelarvesse kandnud.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/nalogovyy-vychet-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku/