Venelaste nõudlus hüpoteegiga korterite ostmiseks on viimasel ajal vähenenud ning sõlmitud laenulepingute osakaal esmasel turul püsib madal. Samal ajal kasvab juba hüpoteegiga võetud korteritest keeldumiste arvu taustal panditud kinnisvara müügimaht. Millised riskid tekivad uuel omanikul pangast korterit ostes ja kas tasub koormise all maja osta, seda vaatleme lähemalt.

Normatiivne alus

2020. aasta veebruaris registreeriti riigiduumas seaduseelnõu nr 907072-7. See puudutab föderaalseaduse nr 102-FZ «Hüpoteegi kohta» muudatusi. Autorid tegid ettepaneku kaitsta laenuvõtjate huve olukorras, kus isik:

• ei suuda laenu tagasi maksta;
• sunnitud keelduma kohustusi täitmast.

2022. aasta alguse seisuga on dokument teisel lugemisel vastuvõtmise etapis. Kui dokument aktsepteeritakse, siis lubatakse venelastel omal käel panditud kinnisvara müüa, et panga ees võlakohustusi täita. See uus õigus suurendab ostja riske pangale panditud korteri ostmisel.

Mida teha, kui te ei suuda hüpoteeklaenu maksta

2022. aastal saab omanik kehtivate reeglite kohaselt pandiks oleva korteri müümiseks:

1. Maksa laen ennetähtaegselt ära. Sel juhul eemaldatakse korterilt koorem. Siis ei erine müük järelturu müügist. Sellest lähtuvalt võrdsustatakse hüpoteegiga koormatud korteri ostmise riskid tavapäraste eluaseme ostu-müügist tulenevate riskidega.
2. Müüa hüpoteeklaenu müügiga. Seda pangast hüpoteegiga laetud eluaseme ostmise meetodit lubab Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik alates 2015. aastast. Sõlmitakse müügileping, mille kohaselt ostja tasub tagatisraha. Selle rahaga maksab müüja pangale võla tagasi, misjärel registreeritakse eluase ümber uuele omanikule. Pettuste välistamiseks peab müüja saama müügiks pangalt loa. Ostjalt kantakse raha otse pangakontodele, mitte müüjale. Pangast sellise tagatiseks kinnisvara ostmise riskid on minimaalsed.
3. Refinantseerige hüpoteek või müüge võlgnevusega korter. Laenuvõtja lepib pangaga kokku, et ta leiab ostja, kes on nõus hüpoteegi enda jaoks ümber registreerima. Näiteks pakub noor pere ostu ülekandmist vanematele, kellel on stabiilsem sissetulek. Refinantseerimise korral võib pank laenu tingimusi üle vaadata, olenevalt uue laenuvõtja maksevõime tasemest.

Kuidas pank kinnisvara müüb ja kas ostmisel on riske

Hüpoteekkorteri, mida laenuvõtja tasuda ei jõudnud, paneb pank enampakkumisele. Oksjoni korraldamise eest tasumine on laenusaaja kohustus. See on umbes 3% eluaseme maksumusest.

Oksjonite läbiviimise reeglid on kindlaks määratud 16. juuli 1998. aasta föderaalseadusega nr 102-FZ «Hüpoteegi kohta». Müügiks korraldatakse oksjon. See toimub samas linnas, kus asub hüpoteeklaenu korter.

Läbiviimise reeglid:

1. 10 päeva enne enampakkumist avaldab pank teadaande kohalikus ajakirjanduses ja oksjonimaja kodulehel.
2. Enampakkumisel võivad osaleda füüsilised ja juriidilised isikud. Võimalikud pakkujad peavad registreeruma oksjonikorraldaja veebisaidil. Avaldusele on lisatud taotleja isikut tõendav dokument. Kui abielupaar plaanib korterit osta, tuleb oksjonil osalemiseks lisada teise abikaasa kirjalik nõusolek.
3. Seejärel teeb pakkuja tagatisraha.
4. Osalejad esitasid oma hinnapakkumised partii väljakuulutatud hinnale. Võidab see, kes teeb kõige rohkem pakkumisi.

Pärast enampakkumist vormistab pank võitjaga korteri müügilepingu. Makstud tagatisraha summa kantakse talle ostu eest tasumiseks. Ülejäänud osalejate tagatisraha tagastatakse 5 päeva jooksul peale oksjoni toimumist.

Korteri hind

Seadus ei kehtesta hüpoteegiga koormatud korterite müümisel hinna määramise reegleid.

Mõnikord langetavad pangad hinda 10-15% algsest hinnast, kuid see pole vajalik. Osa kortereid ostetakse ehitusjärgus. Samuti alandab arendaja müügihinda 15-20%, et investoritelt raha kaasata. Niipea kui ehitus lõppeb, lähevad korterid kallimaks. Kui pank kulusid ei alanda, langeb see kokku pärast maja kasutuselevõttu müügis olevate korterite hinnaga ja kaotab konkurentsieelise.

Sellest tulenevalt võtab pank maksumuse määramisel arvesse, kui palju on reaalne konkreetset eluaset müüa. Hind sisaldab ka trahve, mis tekkisid, kui laenuvõtja võlga õigeaegselt ei tasunud, ja oksjoni korraldamise kulusid.

Kui korter läheb kohtuotsusega enampakkumisele, siis kohus saab määrata hinna, määrates krundi algmaksumuse. Selleks saab kohus spetsiaalse ekspertiisikomisjoni arvamuse.

Hüpoteegiga korteri ostmise riskid

Ostja riske pangast oksjoni teel korteri ostmisel hindavad erinevad allikad erinevalt. Teoreetiliselt on need minimaalsed.

Vara enampakkumisele panemiseks saab pank laenuvõtja kirjaliku nõusoleku. Müügitulemust saab vaidlustada 3 aasta jooksul peale enampakkumise toimumist. Aga kuna pangal on kirjalik nõusolek olemas, siis ei tasu karta, et panditud korteri ost tunnistatakse kohtu poolt kehtetuks ja läheb esimesele omanikule. Vaidluse võitmiseks peab endine omanik tõestama, et tema nõusolek saadi sunniviisiliselt. Seetõttu ei kaasne valitud hüpoteegiga koormatud kinnisvara müügimeetodiga ostmisel lisariske.

Riskitsoon ei ole juristide sõnul oksjon, vaid hoopis teine ​​olukord. Hüpoteegiga koormatud korteri omanik on dokumentide järgi see, kes võttis selle ostmiseks pangast hüpoteegi. Pärast seda, kui uus ostja maksab laenuvõtja asemel kogu summa, eemaldab pank koormuse. Korter läheb sel hetkel vana omaniku-laenuvõtja omandisse, täielikult vabastatuna koormisest. Nüüd ei takista miski omanikul õiguslikult puhta kinnisvara edasimüümise osas meelt muuta.

Korteri eest maksnud ostja peab hoolimatu müüja veel pikaks ajaks kohtu kaudu välja tõstma. Selle aja jooksul saab ta korterisse registreerida alaealise lapse või puudega isiku, mis muudab tema väljatõstmise protsessi keeruliseks. See on oht, millega peaksite olema hüpoteegiga koormatud korteri ostmisel ettevaatlik.

Seetõttu ei ole soovitav osta korterit väljaspool pakkumismenetlust. Või tuleks seda teha kinnisvarakogemusega juristi toel, et sellist ebameeldivat olukorda vältida. Ohutu viis on hüpoteegipidaja ümber registreerida. Kõigepealt lepitakse uuele ostjale läbi hüpoteeklaenuleping ja seejärel tasub ta pangale korteri maksumuse.

Hüpoteegiga korteri ostmine eraisikult

Ostja peaks iseseisvalt selgitama, kas teile meelepärasel kinnistul on koorem.

13. juuli 2015 föderaalseadus nr 218 ütleb, et ainus dokument, mis näitab omandiõigust, on väljavõte ühtsest registrist (EGRN). Igaüks võib selle vastu võtta. Selleks ei pea te olema omanik ega tõestama, et teil on õigus nõuda avaldust.

Väljavõttel märgitakse, kas tegemist on hüpoteegi või kohtuotsuse vormis koormamisega. See on näidatud kolmandas lõigus.

Väärib märkimist, et kuigi väljavõtte kehtivusaeg ei ole piiratud, on selle “värskus” ostja jaoks oluline. Tänaseks on korteril koormisteta ja müüja sai väljavõtte. Ja homme see tekkis, aga eilses avalduses see ei kajastu. Seetõttu on oluline Rosreestrist iseseisvalt dokumenti taotleda.

Lisaks koormamisele arvesta ka sellega, et:

1. Korterisse saab registreerida alaealisi lapsi või puuetega inimesi. USRN-i väljavõttes sellist infot pole ja seda tuleb teiste kanalite kaudu selgitada.
2. Müüjal võib olla koos abikaasa ja lastega kaasomandis korter. Siis on müügiks vajalik teiste omanike kirjalik nõusolek. Vastasel juhul on huvitatud isikutel võimalik müük kohtus vaidlustada. Seetõttu tuleks abielus ostetud kinnisvara müüjalt nõuda müügiks kirjalikku nõusolekut.

Riskid tekivad igasuguse kinnisvara, mitte ainult tagatise soetamisel. Tehingu juriidilise puhtuse kontrollimine minimeerib probleeme, mis ostjal tekivad müüja ebaaususe korral. Samuti peavad hüpoteeklaenu korterit osta plaanivad ostjad veenduma, et kõik lepingud on kirjalikud. Ja tehing vajadusel registreeritakse notaris.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/pokupka-zalogovoy-kvartiry-u-banka-riski-dlya-pokupatelya/