Kui rääkida korteri ostmisest, siis tekivad tehingus päris suured rahasummad. Väga harvadel juhtudel sõlmitakse leping korraga, tasudes ühekordselt kogu vara väärtuses. Põhimõtteliselt koostatakse alguses selle esialgne versioon või isegi suuline kokkulepe teatud summa ülekandmise kohta tulevase makse vastu.

Igapäevaelus nimetatakse seda summat pandiks. Kuna mis tahes tehing ei pruugi mitmel põhjusel toimuda, huvitab kõiki potentsiaalseid ostjaid küsimus: kuidas tagastada lepingu alusel korteri eest tagatisraha?

Mis on müügilepingu pant?

Kõigepealt peate välja mõtlema, mida seaduse järgi täpselt pandiks nimetatakse. Selle all mõeldakse mingit fikseerimata summat, mille ostja müüjale üle kannab ja ta aktsepteerib seda tulevase maksena ja lõpptehingu tagatisena. Teisisõnu kindlustab ostja nende vahendite abil eluaseme ostmise õiguse ja müüja kohustub selle konkreetsele ostjale müüma.

Tagatisi on kahte tüüpi: ettemaks ja tagatisraha, kusjuures ainult viimane on seadusega reguleeritud. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 380 ja 381 kohaselt seab tagatisraha osapooltele teatud kohustused ja vastutuse lepingutingimuste rikkumise eest.

Avanss omakorda, kuigi see on omamoodi garantiiks vara lõplikule üleminekule müüjalt ostjale, ei taga kõigi kohustuste 100% täitmist ega too enamasti kaasa mingeid sanktsioone selle poole suhtes, rikkus eellepinguid.

Oluline on teada, et tagatisraha tegemiseks on vaja vormistada eelleping, milles on märgitud, et ostjale ülekantav summa on just tagatisraha. Vastasel juhul tunnistatakse see automaatselt ettemaksena koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega.

Kas lepingu lõpetamisel on võimalik tagastada ettemaks või tagatisraha korteri eest?

Ideaalses olukorras osutub kõik üsna lihtsaks. Ostja ja müüja sõlmivad eellepingu koos ettemaksu või tagatisrahaga ning mõne aja möödudes pärast täielikku tasumist sõlmivad notari juures müügilepingu. Kui aga tehing nii libedalt ei suju, on oluline teada, kas rikke korral tagastatakse tagatisraha korteri eest?

Tagastada saab igat tüüpi kinnisvara hüpoteegi, kuid igal neist on oma nüansid ja reeglid.

Korteri tagatisraha tagastamine

Deposiidiga tehingu tagamine eeldab teatud karistusi selle tingimuste rikkumise eest ühe poole poolt. Kõik need punktid on ette nähtud kas ostu-müügi eellepingus või deposiidilepingus, mille saab vormistada nii kinnisvarabürooga kui ka otse müüjaga.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 381 kohaselt jääb ostja tehingust keeldumise korral absoluutselt kogu tagatisraha müüjale. Erandiks on vaid need juhud, kui ostja ei saanud mõjuvatel põhjustel määratud päeval põhilepingu sõlmimisele ilmuda, kuid hoiatas sellest eelnevalt. Siis saab eellepingut pikendada ilma karistusmeetmeid rakendamata. Samuti kuulub deposiidileping tühistamisele vääramatu jõu korral.

Võrreldes ostjaga kannab müüja veidi rohkem vastutust tema süül lepingute ebaõnnestumise eest. Kui ta mõtles ümber korteri müümise osas täpselt sellele ostjale, kellega sõlmis tagatisraha, on ta kohustatud tagastama tagatisraha summa topeltsuuruses. Selle trahvi suurus võib olla väiksem, kuid ainult tingimusel, et see on eelnevalt kokku lepitud ja lepingus kirjas.

Vaatamata seadustes välja toodud reeglite karmusele võib sageli kuulda küsimust: kuidas tagastada tagatisraha, kui mõtled ümber korteri ostmisel? Selline sündmuste areng, kuigi harvaesinev, on täiesti võimalik. Mõnikord ilmnevad asjaolud, kui ostja ei saa raske haiguse tõttu täita oma müügi eellepingust tulenevaid kohustusi. Või keeldub pank talle hüpoteeklaenu andmast. Sel juhul võib ta loota tagatisraha tagastamisele, kuid ainult ühel tingimusel: selliste riskidega tuleb eelnevalt arvestada ja need lepingusse fikseerida. Pooltel on õigus lisada sinna kõik esemed, mida nad vajalikuks peavad, kaasa arvatud seda laadi.

Korteri ostmisel ettemaksu tagastamine

Ettemaks on igasugune tagatis, mis ei ole hoius. Ettemakse tagastamine müügilepingu lõpetamisel on võimalik igal juhul, kui eellepingus ei ole sätestatud muid tingimusi. Need tingimused võivad sisaldada viidet karistustele. Kui tehingu ebaõnnestumises on süüdi ostja, on müüjal nende sõnul õigus hüvitisena kinni pidada kogu ettemakse summa või osa sellest.

Sama kehtib ka müüja kohta. Kui ta pärast avansi ülekandmist mõtles ümber või leidis teise ostja, võib kahjutasu nõuda ka esimene ostja. See juhtub aga ainult siis, kui ettemakselepingus on selline tagasimaksmine ette nähtud.

Kuna ettemaks ei ole seadusega täielikult reguleeritud, siis praktikas rakendatakse kohtusse minnes ühele tegijale minimaalseid karistusi ning enamasti lihtsalt lõpetatakse eelleping ning ettemaks tagastatakse.

Mõnikord on infot, et kui tehing lõpetatakse ostja süül, on müüjal õigus ettemaks endale jätta. See ei vasta tõele, sest seaduse seisukohast ei tähenda avansi mõiste iseenesest liiga tõsist vastutust. Tegelikult võivad mõned kohtud siiski müüja nõude rahuldada, kui on tõendatud, et ostja tehingust keeldumise tõttu tekkis talle kahju.

Juhul, kui müüja keeldub ettemaksu tagastamast, peab ostja pöörduma kohtusse. Kui ta ei ole tehingu häirimises süüdi, võidakse müüjat süüdistada isegi alusetus rikastumises. Samuti on ostjal õigus nõuda ettemaksu ajutiseks kasutamiseks teatud protsent rahalisi vahendeid.

Millisel juhul ettemaksu ei tagastata?

Korteri ettemaksu tagastamine, kui see on väljastatud ettemaksuna, on mitmel põhjusel võimatu. Esimene neist on tagatise üleandmine, millega kaasnevad suulised kokkulepped. Kui müüja selles olukorras hakkab korterit ostes eitama tagastatava ettemaksu olemasolu, on raha kättesaamise fakti peaaegu võimatu tõestada. Seetõttu soovitavad eksperdid tungivalt kindlustada tehing vähemalt kviitungiga või, parem, vormistada ettemaksu või tagatisraha lepingu.

Teiseks põhjuseks, nagu juba eespool mainitud, on pandilepingusse punktide lisamine selle tagastamise või tagastamata jätmise kohta. Kui seal öeldi, et kui ostjal pole mõjuvaid põhjusi lepingu lõpetamiseks, jääb ettemaks müüjale, siis esimene raha tagasi nõuda ei saa. Eelistatavalt tuleks lepingusse kirja panna ka selliste kaalukate põhjuste eeskujulikkus.

Kolmas põhjus, miks müüja ettemaksu endale jätta, on vastav kohtulahend. Positiivne otsus sellise nõude kohta on võimalik juhul, kui ostjapoolne kokkulepete jäme rikkumine on tõendatud.

Kuidas vormistada eellepingut?

Eellepingu abil on võimalik fikseerida mitte ainult tagatisraha, vaid ka ettemaksu ülekandmise fakt. Leping vormistatakse ja soovitavalt kinnitatakse notari poolt, soovi korral lisatakse sellesse poolte kokkulepitud täpsustavad punktid. Eelleping peab sisaldama järgmist teavet:

• müüja ja ostja initsiaalid;
• nende passiandmed ja elukoha aadress;
• tehingu eseme kirjeldus koos selle väärtuse äranäitamisega;
• kohustuste täitmise tähtaeg;
• tagatisraha summa koos kohustusliku märgega, et jutt käib tagatisrahast;
• poolte vastutus ja ettemakse saatus lepingu lõpetamise korral.

Kinnisvarale seatud hüpoteegi puhul kannab rahaline kahju ja vastutus süüdlasel. Tegelikult leidub vaidlusi tekitavaid juhtumeid küsimustes, kes on süüdi, kõikjal. Seetõttu oleks parim lahendus ettemakse või tagatisraha müüjale ülekandmisel vormistada ostu-müügi eelleping, kuhu on kohustuslikud punktid kõigi teoreetiliselt võimalike olukordade kohta, mis võivad viia lepingute purunemiseni. Ideaalne on, kui selline eelleping on koostatud hea advokaadi abiga ja arvestab poolte kõiki vastastikuseid soove.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/avans-pri-pokupke-kvartiry-ego-vozvrashchayut-ili-net/