Tänapäeval on kinnisvaraturu-uuringute asjakohasus suurem kui kunagi varem. 2022. aasta talve lõpus lahvatanud poliitiline kriis raputas kõiki majandussektoreid ja mitte ainult Venemaad. Suurel määral sai mõjutatud ka kinnisvaraturg kui üks suuremaid ja märkimisväärsemaid majandusüksusi. Pealegi pöörati sellele kõige suuremat tähelepanu, sest paljud selle komponendid, nagu finantseerimise maht, baasintressimäära suurus ja üldine nõudluse protsent, olid mõneks ajaks ootusärevalt külmutatud. Hetkel on Venemaa elamukinnisvaraturg peaaegu täielikult naasnud algsesse seisu, kuid siiski on toimunud mõningaid muudatusi.

Kuidas sanktsioonid ja kriis kinnisvaraturgu mõjutasid?

Sanktsioonide massiline kehtestamine on mõjutanud eranditult kõiki majandussektoreid, sealhulgas Venemaa kinnisvaraturgu. Kohati tekitas see paanikat nii elanike kui ka spetsialistide seas, kes on oma tegevuse iseloomult seotud erinevate majandusvaldkondadega. Rahutusi süvendas oluliselt asjaolu, et rubla kaotas kiiresti väärtuse, mis sundis börsi keema.

Ilmekas näide sellest, kuidas ülaltoodud sündmused kinnisvaraturgu mõjutasid, on keskpanga kontrollitud ja tahtlik baasintressi tõstmine 20%-ni. Seda tehti selleks, et kaitsta võimalikult palju selle turusektori kõiki põhikomponente, samuti vältida spontaanseid hinnakõikumisi.

Aprillis, pärast rahvusvaluuta kursi taastumist, näitas elamispindade ostu-müügituru analüüs, et kuu lõpuks oli olukord stabiliseerunud, mistõttu keskpank langetas kursi 14%-le. . Pärast seda muutus selle järkjärguline vähenemine loomulikuks ja täna on intressimäär 9,5%. Keskpanga järel on ka teised finantsettevõtted oma intressinõudeid üle vaadanud ja selle tulemusena vähendanud seda kriisieelsele tasemele.

Samas tõi intressitõus paratamatult kaasa kinnisvarahindade tõusu. Eelkõige oli selle põhjuseks ehitus- ja viimistlusmaterjalide, nende transpordi kallinemine, aga ka logistika rikkumine, kuni tarnete katkemiseni mõnes ketis. Eeldatavasti kahanesid ka rahastamismahud, kuna enamik arendajaid ja kolmandatest osapooltest investoreid otsustasid ära oodata. Üldises mastaabis finantseerimine vähenes poolteist korda, kuid rubla kursi kiire taastumise ja riiklike toetusmeetmete tõttu ei õnnestunud see kriitilise piirini jõuda.

Olgu kuidas on, aga inflatsioon on teinud esmase ja järelturu hindade kujunemises oma korrektiivid nende tõusu suunas. Praegu jäävad need ligikaudu samale tasemele kui kriisi haripunktis. Venemaa kinnisvaraturu hetkeseisu järgi otsustades ei tasu nende olulist või kiiret langust veel oodata – väärtuse langus toimub väga järk-järgult.

Ka nõudlus vana ja uue kinnisvara järele on viimase poole aasta jooksul olnud segane. Märtsis toimus ostjate aktiivsuse hüpe – siis kasvasid müügimahud märgatavalt. Sellele järgnes aga järsk langus, mis oli suuresti tingitud nii eluasemehindade tõusust kui ka kriisi laastavast mõjust majandusele. Nüüd on olukord veidi stabiliseerunud, kuid eksperdid märgivad, et paljud objektid, eriti esmasel turul, on jäänud müümata.

Esmane kinnisvaraturg 2022

Esmase kinnisvaraturu asjakohasus ei ole tänapäeval enam nii kõrge kui varem. Asjatundjate sõnul ei hakatud pärast kõige ägedamate hinnakõikumiste lõppemist kõigi eluasemete kategooriate puhul kallimaks maksma. Näiteks Moskvas on populaarseimad «mugavus» klassi korterid kallinenud keskmiselt vaid 1%, samas kui eelarvelise kinnisvara maksumus on jäänud samale, kriisieelsele tasemele, prestiižikate hind aga tõusnud. üldiselt vähenes sama 1%.

Väljaspool vana Moskvat, elava liiklusega ja aktiivselt hoonestatud piirkondades on hinnapoliitika märgatavalt erinev. Kui võtta arvesse Uus-Moskva, siis ligi veerand objektidest odavnes 1,2%, kuid enamasti jäid hinnad vana marga tasemele. Teistes piirkondades on olukord esmase turu objektidega sarnane: kui hindu alandada, siis mitte kõigi saadaolevate pakkumiste puhul, vaid ainult nende puhul, mis järgivad keskpanga kursi.

Esmast turgu peetakse kinnisvaratööstuse jaoks hinda kujundavaks, sest uute objektide kallinedes tõuseb ka vanade hind. See ise aga oleneb kõige olulisemast tegurist – nõudlusest ostjate seas. Kevade teisel poolel saavutas see nõudlus miinimumi, olles võrreldes veebruari-märtsiga järsult vähenenud. Selle nähtuse üheks peamiseks põhjuseks on hüpoteeklaenude intressimäära tõus.

Kui projekti finantseerimise kättesaadavus aitas arendajatel ostjate aktiivsuse languse mõju mõnda aega mitte tunda, siis pikemalt kestnud kõrged hüpoteeklaenu intressimäärad võivad tekitada olulist rahalist kahju nii ehitusettevõtetele endile kui ka arendajatele. . Õnneks ei püsinud intressimäär kaua rekordiliselt kõrge ning paljudele ostjatele, kellel on kinnisvara soetamiseks ligipääs vaid hüpoteegi meetodile, on kinnisvaratehingud taas kättesaadavaks muutunud.

Mõned esmase turu funktsioonid on tegelikult kindlustus ja ka arendajatele. Tänu tingdeponeerimiskontode olemasolule õnnestus neil vältida märkimisväärset hinnalangust ja kasumi kaotust. Need võimaldavad mitu kuud edukalt vastu seista inflatsioonile ja mitte vaadata läbi müüdavate objektide maksumust.

Järelturg 2022. aastal

Nagu juba mainitud, on järelturg esmase turuga lahutamatult seotud. Kuna uusehitiste ruutmeetrite maksumus tõuseb, tõuseb ka ostu-müügitehingute tulemusena soetatud kinnisvara hind. Selles turusegmendis ei ole praegune eluasemelaenu intressimäär nii oluline, kuna väiksem osa eluasemelaenudest langeb teisesele eluasemele. Teisest küljest ei ole müüjatel finantseerimis- ja tingdeponeerimiskontosid, mis aitaksid neil hindu mõnda aega stabiilsena hoida. Ehk siis põhiliseks kriteeriumiks, mille järgi teisejärgulise kinnisvara väärtus kujuneb, on esmase turu näitajad.

Sama Moskva näitel on näha, et viimaste kuude jooksul on hinnadünaamika muutunud koos uute hoonete hindamisega. Korterite maksumuse individuaalsed parameetrid on taandatud ainult majade asukohale, ökoloogiale ja piirkonna prestiižile. Pealinna soodsamates osades langesid kriisi haripunktis tõusnud hinnad vastumeelselt, vähempopulaarsetes piirkondades aga peaaegu kohe pärast baasintressi alandamist endisele tasemele.

Teine põhjus, miks parimate parameetritega eluase ei loovuta oma positsiooni maksumuse osas, on paljud lahendamata probleemid ehitusega. Olenevalt esmasest turust ei saa vana fondi püsivalt stabiilseks nimetada seni, kuni on oht, et see kõikub. Olemasolevaid häireid ei ole võimalik kiiresti kõrvaldada — nende hulka kuuluvad mõned välismaised seadmed, mille tarnimine on praegu problemaatiline, ja ebastabiilne olukord börsil. Viimastest sõltuvad juba investorid, kes finantseerivad ehitust ja on vahetusinstrumentide ebaefektiivsuse tõttu kaotanud osa oma sissetulekust.

Lisaks on võimalik saavutada tasakaal kõigis kinnisvaraturu valdkondades, vähendades kasutusele võetud objektide arvu. See toimub täna: mõned projektid on ajutiselt külmutatud ja arendajad ei kiirusta mahtude laiendamisega. Ükskõik kui halb see esmapilgul ka ei tunduks, on see tehnika hindade destabiliseerimise kunstlikuks ohjeldamiseks väga tõhus.

Soodushüpoteek kui kinnisvaraturgu toetav meede

Valitsuse kontrollitav subsideeritud hüpoteeklaenude intressimäär on veel üks viis, kuidas hoida riigi kinnisvaraturg asjakohasena ja nõudlusena. Paljudes pankades ei kaalutud ajutiselt soodushüpoteeklaenude küsimust, kuni kehtis maksimaalne baasintress. Alles paari kuu pärast, kui kõik kõikumised taandusid, sai rääkida selle fikseerimisest või isegi vähenemisest.

Täna pakuvad enamik finantsasutusi sooduslaene 8,4%. Teatud tüüpi valitsuse tagatud hüpoteeklaenude puhul võivad need arvud olla isegi madalamad, olenevalt valitud programmist. Loomulikult saavad sellisest valitsuse poliitikast kasu ainult ostjad, kuid kasu saavad ka ehitusettevõtted.

Nagu vaatlused on näidanud, on hüpoteegi intressimäära langedes arendajate osakaalud kasvanud. Hiljem selgus, et see nähtus oli teatud määral kunstlik, kuid võimaldas mõnda aega säilitada nii müüdavate elamispindade hindu kui ka mahtusid.

Kõige kurioossem on see, et kinnisvara reaalväärtus on küll langenud, aga seda pakutakse, nagu varemgi, sama raha eest. Ostjate pakutavad allahindlused, soodustused ja muud soodustingimused alandavad tegelikult hindu tegelike turuhindadeni. Sel põhjusel võib väita, et intressimäära, sh soodusintressi, alandamine ei avalda positiivset mõju mitte ainult ostjatele, vaid ka ehitusturule.

Ekspertide prognoosid

Kinnisvaraturu teema asjakohasus teeb muret mitte ainult spetsialistidele, vaid ka tavakodanikele. See majandusharu on üks olulisemaid, seega tõotab selle kokkuvarisemine tõelist katastroofi. Fakt on see, et selle valdkonnaga on seotud suur hulk erinevaid spetsialiste, seal on keeruline maksusüsteem ja kallis kinnisvara ilmub kaubana.

Eksperdid riskivad prognooside tegemisega ainult siis, kui mingid kontrollimatud välistegurid protsessi ei satu ega häiri sündmuste praegust dünaamikat. Analüütikud viitavad, et eluasemehindade järkjärgulist langust plaanitakse sügise keskpaigaks, et suurendada ostjate nõudlust.

Samal perioodil võib esmase ja teisejärgulise kinnisvara väärtuses olla märgatav erinevus. Nagu juba mainitud, saavad arendajad julgelt pakkuda allahindlusi ja tutvustusi, saavutades plaanitud kasumi. Järelturul neid võimalusi ei ole, seega ei lähe sellised eluasemed tõenäoliselt palju odavamaks ja mõned objektid võivad isegi kallineda. Samas on võimalus alternatiivsete tehingute arvu kasvuks: vana kinnisvara müük koos uue ostuga.

Originaal: https://qayli.com/journal/analiz-rynka-jiloy-nedvijimosti-v-rossii-v-2022-godu/