Kodu ostmine uues majas on kinnisvaraturu üks olulisemaid segmente. Ühest küljest suurendab ehitustempo tõus oluliselt laia sissetulekuga ostjatele pakutavate pakkumiste hulka. Seevastu võimalus säästa raha ehitatava korteri ostmisel suurendab automaatselt nõudlust.

Inimene, kes soovib sellist kinnisvara osta, saab ehituses omakapitali osaliseks. Mis on ühisehitus Moskvas ja teistes piirkondades ning mille poolest see erineb tavalisest ostu-müügitehingust?

Jagamisleping ja tingdeponeerimiskonto

Lepingut, mis sõlmitakse otse arendajaga elamu ehitusjärgus, nimetatakse osaluslepinguks. Ühisehitus on lihtsamalt öeldes protsess, kus ostja investeerib pooleliolevasse kinnisvarasse, omandades samal ajal sellele õigused ja saades aktsionäriks. Aktsionär erineb investorist vaid selle poolest, et esimene soetab eluaseme selle hilisema suure summa eest edasimüümise eesmärgil ja teine ​​isiklikuks tarbeks. Ühisehitust reguleerib föderaalseadus 214.

Kuni viimase ajani oli ühisehituses osalemine rahva seas kurikuulus. Asi on selles, et varasemaid juhtumeid, kus ebaausate ehitusfirmade poolt aktsionäride pettus on korduvalt fikseeritud. Seda tüüpi pettused olid võimalikud ainult lõpetamata eluasemetega kauplemise seadusandliku regulatsiooni puuduste ja investorite endi ebakindluse tõttu.

Vahetult pärast sellise kontseptsiooni nagu DDU tekkimist sõltus aktsionäride ülekantud vahendite saatus ainult arendaja kohusetundlikkusest. Pärast makse laekumist kasutas ehitusfirma ostjate raha vajalike materjalide ostmiseks, aga ka muudeks ehitusega seotud vajadusteks.

Seega, isegi kui arendaja täitis kõik võetud kohustused, ei olnud nad millegagi kindlustatud. Pankroti või muudel temast mitteolenevatel põhjustel, mille tõttu ehituse saatus oli kahtluse all, oli aktsionäridel peaaegu võimatu raskega teenitud raha tagasi saada. See tõi kaasa palju kohtuvaidlusi, sealhulgas kõrgetasemelisi ja kõlavaid kohtuvaidlusi.

2019. aastal viidi föderaalseadusesse 214 olulised ja väga olulised täiendused, mis muutsid radikaalselt lähenemist aktsiaomanike panustatud vahendite hoidmisele. Arendaja ja ostjate vahele tekkis vahendaja-käendaja, kelle töö väljendub spetsiaalsete tingdeponeerimiskontode loomises. Nendel kontodel on aktsionäride raha külmutatud kuni ehituse lõpuni ning arendaja pääseb neile ligi alles pärast maja kasutuselevõttu. Seetõttu on ehitusettevõtted olnud sunnitud tööde tegemiseks kasutama ainult oma vara või krediidivahendeid.

Kuni hetkeni, mil osanik allkirjastab vastuvõtmise-üleandmise akti ega vormista eluaseme omandiõigust, on raha tingdeponeerimiskontol. See tähendab, et kui arendaja läheb pankrotti või tehing ei saa toimuda tema süül tekkinud põhjustel, on ostjal võimalik need vahendid täies ulatuses tagastada.

Kuidas kirjutada DDU-d?

Tavaliselt on omakapitali osaluslepingul tüüpvorm, kuid soovi korral saab selles teha poolte vahel kokkulepitud muudatusi. Lisaks korteri maksumuse täpsustamisele peab leping sisaldama järgmist teavet:

• andmed arendamiseks määratud maatüki ja selle katastrinumbri kohta;
• rajatise kasutuselevõtu tingimused;
• ehitatava maja täpne aadress;
• hoone korruste arv ja kujunduslikud omadused;
• korterinumber;
• tubade arv, pindala, korruste asukoht;
• rõdude või lodžade olemasolu, märkides nende arvu;
• viimistluse tüüp koos viimistlusmaterjalide spetsifikatsiooniga;
• ühe ruutmeetri hind;
• garantiiaeg nii korterile endale kui ka selle siseviimistlusele.

Need punktid puudutavad ainult omandatud vara üldisi tehnilisi omadusi. Lisaks neile peab leping sisaldama mitte vähem olulisi punkte, mis võivad tekkida seoses vaidlusaluste olukordadega:

• hüvitise suurus ehitusperioodi pikendamise korral;
• toimingute kord korteri deklareeritud pinna lahknevuse korral;
• nõuete esitamise kord ja nende lahendamise viisid;
• omakapitali osaluslepingu vastastikuse ja ühepoolse lõpetamise põhjused.

Erilist tähelepanu tuleks pöörata ebatüüpilistele üksustele, mille lisamist arendaja nõuab. Tihtipeale püüavad ehitusettevõtted osaliselt vabaneda vastutusest võimalike puuduste eest või vältida trahve märgitud ehitusaja ületamise eest. Vähimagi kahtluse korral sellise lepingu eeliste suhtes on parem konsulteerida juristi või hea kinnisvaramaakleriga ning mõnikord isegi keelduda selle arendajaga koostööst.

Millist teavet ehitaja kohta tuleks kontrollida?

DDU allkirjastamisega ei tohiks te kiirustada enne, kui olete täielikult usaldanud ehitusettevõtte usaldusväärsust ja ausust. Seda teavet tasub kontrollida arendaja valimise etapis. Kõige olulisemad aspektid on järgmised:

• Ettevõtte registreerimine juriidilise isikuna. Seaduse järgi peavad eranditult kõik arendajad olema juriidilised isikud. Neid andmeid saab kontrollida maksuteenistuse veebisaidil juriidiliste isikute ühtses riiklikus registris. Kui nimetatud ehitusfirmat selles nimekirjas pole, siis ilmselt ei tasu sellist arendajat usaldada.
• Projekti deklaratsioon. See on konkreetse maja või elamukompleksi kõige olulisem dokument. See sisaldab kõige täielikumaid andmeid ehitusobjekti kohta: maatüki kasutusluba, ehitise tehnilised omadused, ehitusaeg ja maja kasutuselevõtt, ruumide elamu- või äriseisund. Projekti deklaratsioon on reeglina avalikustatud ehitusettevõtte veebilehel.
• Panganduse akrediteerimine. Kuna üks peamisi ehituse rahastamise allikaid on laen, pööravad pangad palju tähelepanu arendajate maksevõime kontrollimisele ja positiivse tulemuse korral akrediteerivad neid. Kui ehitusettevõte on akrediteeritud paljude suurte finantsorganisatsioonide poolt, näitab see tema maksevõimet ja sellest tulenevalt ka suutlikkust oma kohustusi õigeaegselt täita.
• Pankrot ja avatud kohtuasjad. Kui ettevõte on pankroti äärel, satub selle nimi potentsiaalsete pankrotistujate nimekirja. Selliseid loendeid avaldatakse regulaarselt paljude valitsusasutuste veebisaitidel ja need on vabalt kättesaadavad. Sellest, et arendajaga tegemist ei tasu, annavad tunnistust ka praegu käimasolevad kohtuasjad. Lisaks tasub kontrollida selliste juhtumite esinemist ja arvu varem.
• Maine. Arendaja hinnang kujuneb nii tema ehitatud majade kvaliteedist ja kvantiteedist kui ka klientide arvustustest. Internetist leiate alati suure hulga konkreetse ettevõtte poolt üüritud korterite elanike kommentaare. Nendest on lihtne ammutada palju infot eluaseme varjatud puuduste või muude võimalike probleemide kohta.

DDU eelised ja puudused

Ostes kodu uude majja, tähendab DDU, et sellel lepingul, nagu igal teisel, on omad plussid ja miinused. Hoolimata asjaolust, et tänapäeval on ühisehituses osalemine muutunud turvalisemaks, on sellel ka olulisi puudusi:

• Ooteaeg. Kui ostate korteri kaevetööde etapis, on selline tehing säästmise seisukohast väga tulus. Siiski ei tasu unustada, et vundamendi rajamisest kuni maja kasutuselevõtuni võib kuluda rohkem kui aasta. Samas võib ehitus hilineda finantskriisi või isegi arendaja pankroti tõttu. Lisaks on see valik täiesti sobimatu ostjatele, kes vajavad kiiresti eluaset.
• Hilinenud tarnekuupäevad. Seaduse järgi saab arendaja ehitusaega pikendada kahe kuu võrra, teavitades sellest aktsionäre. Kusagil pole aga öeldud, et sellist pikendamist saab teha ainult üks kord. See tähendab, et soovi korral saab ehitusfirma objekti kasutuselevõttu edasi lükata nii mitu korda kui vaja, lükates sellega ehitustööd pikki aastaid edasi.
• Amortisatsioon. Tingdeponeerimiskontodel hoitav raha ei ole inflatsiooni eest kuidagi kaitstud. Kui osanik otsustab mingil põhjusel, näiteks maja üleandmise korduva edasilükkamise tõttu, ise DDU lõpetada, milleks tal on täielik õigus, siis tagastatakse talle kogu raha. Nende kehtestamisest möödunud aja jooksul võivad kinnisvarahinnad aga oluliselt tõusta ning nende vahendite eest teise korteri ostmine muutub väga keeruliseks.
• Muudatused projekti deklaratsioonis. Ehitamise käigus võivad objekti tehnilised omadused muutuda, millest arendajal on kohustus teavitada omakapitali omanikke. Need muudatused võivad osutuda nii oluliseks, et lõpuks on ostjatel võimalus saada erineva suurusega kortereid jne. See võib kaasa tuua lisakulutusi või lepingu lõpetamise aktsionäride poolt.

Peamise kodu ostmisel on aga mitmeid vaieldamatuid eeliseid, mis muudavad sellise omandamise kasumlikuks ja otstarbekaks. Need sisaldavad:

• Madala hinnaga korter. Kuna olematu eluase ostetakse tegelikult omakapitali osaluslepingu alusel, siis ei saa selle hinnad võrduda valmis kinnisvara väärtusega. Seega, et leida tasakaal valmis ja ehitusjärgus elamute vahel, pakuvad arendajad viimastele atraktiivsemaid hindu.
• Võimalus investeerida. Kodu ostmine DDU kaudu on hea investeerimisvõimalus. Seda meetodit kasutades saate osta ehitusjärgus korteri suhteliselt madala hinnaga ning seejärel, kui see kasutusele võetakse ja hind automaatselt tõuseb, on see kasulik müüa. Just sellel põhineb paljude investeerimisfirmade töö ning eraisikutele on see hea võimalus oma sääste inflatsiooni vastu kindlustada ja neid suurendada.
• Turvalisus. Ostjale, kelle raha hoitakse tingdeponeerimiskontol, on garanteeritud, et see ei jää sellest ilma, kui ehitus külmub või hilineb – viimasel juhul võivad intressiomanikud loota trahvi hüvitamisele.
• kontrolli objekti üle. Elamu kasutuselevõtt viiakse läbi pärast hinnangut ja erikomisjoni positiivset otsust. Nii tagatakse hoone elamiskõlblikkus, ohutus ning kõikidele tehnilistele ja sanitaarnormidele vastav.

Nõudeõiguste loovutamise leping

Allkirjastatud osaluslepingu olemasolu ei tähenda, et ostja on kohustatud ootama ehituse lõpetamist, kui tema plaanid selles majas või piirkonnas korteri ostmiseks on muutunud. Selliste lepingute puhul on võimalik müüa lõpetamata eluase, ainult sel juhul räägime mitte kinnisvara enda, vaid selle õiguste müügist.

Selline menetlus hõlmab uue lepingu allkirjastamist, mida nimetatakse nõudeõiguste loovutamise lepinguks. Nõudeõigus on võimalus kinnistada kinnisvara ning allkirjastada vastuvõtmis- ja üleandmisakt juba enda, mitte esimese osaniku nimel.

Investorid kasutavad sageli nõudeõiguste loovutamist, ootamata, kuni eluase muutub teisejärguliseks. Kaevejärgus kortereid ostes müüvad nad oma õigused neile lähemale ehituse valmimisele, kui elamispinna hinnad selles majas märgatavalt kallinevad. Selline leping, nagu ka DDU, on aktsionäridele täiesti ohutu eeldusel, et see on nõuetekohaselt täidetud ja sertifitseeritud.

Millistel juhtudel saab DDU-d lõpetada?

DDU saab lõpetada nii vastastikusel kokkuleppel kui ka ühepoolselt aktsionäri nimel. Seadus sätestab selleks järgmised põhjused:

• eseme üleandmisega viivitamine ajavahemikul, mis ületab deklareeritud aega kahe kuu või enama kuu võrra;
• arendaja soovimatus kõrvaldada puudusi ja abielu, mille tagajärjel muutub korter elamiskõlbmatuks;
• ehitusettevõtte või töövõtja tehtud tööde kvaliteedi jäme rikkumine;
• korteri pindala suurenemine või vähenemine rohkem kui lubatud ja DDU arvudes märgitud.

Samuti saab omakapitalilepingu lõpetada kohtu kaudu – selleks ei ole takistuseks isegi hüpoteeklaenu olemasolu. Kohus on vajalik selleks, et mõnel juhul lisaks raha tagastamisele ka hüvitist saada. See kehtib nende olukordade kohta, kus eluaseme parameetrid erinevad oluliselt projekti deklaratsioonist või muudest punktidest, mis on tegelikult arendaja pettus.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/rasshifrovka-ddu-chto-eto-znachit/