Korteri ostmine on vastutusrikas ja kulukas äri. Venelased ostavad raha säästmiseks kortereid elamukompleksidesse, mida on just ehitama hakatud ja kus uue hoone valmimise tähtaeg on aasta-kahe pärast. Mida teha, kui arendaja on maja üleandmisega viivitanud? Kuidas ja mida saab?
Ühine ehitusleping: lõkse
Hoonestamata korteri müügitehingu sõlmimiseks koostati dokument nagu omakapitali osalusleping (DDU). Tavapärasest kauba ostulepingust erineb see selle poolest, et füüsilist objekti veel ei ole, küll aga on kirjas väljendatud “poolte kavatsused”. Lepingutingimustest tuleks määrata, mida teha, kui arendaja korterit õigel ajal üle ei andnud, samuti poolte õigused.
Ostja huve DDU-s kaitseb föderaalseadus nr 214. See näeb ette ostja õiguse saada sunniraha, kui korterit õigel ajal üle ei anta. Tehing on registreeritud Rosreestris, seega ei saa arendaja tingimusi muuta ega öelda, et tehingut ei olnud. Lisaks, kui lepingus ei ole midagi ette nähtud (näiteks garantii defektide kõrvaldamiseks), kuid see on ette nähtud föderaalseaduses nr 214, siis see tingimus kehtib. Ja kui arendaja on sisestanud esemed, mis on aktsionärile ebasoodsad, kuid ei lähe vastuollu seadusega, siis need ka töötavad. Seetõttu tasub enne allkirjastamist DDU advokaadiga läbi lugeda. Ilma eriteadmisteta ei saa potentsiaalne ostja lubada arendajal mitte ainult maja valmimistähtaega edasi lükata, nagu talle sobib, vaid ka palju muid nüansse.
Uue hoone valmimise ja osaniku poolt võtmete kättesaamise tähtaeg
Dokument peab sisaldama 2 tingimust:
- korteri üleandmine ostjale;
- uue hoone kasutuselevõtt.
Osanik osaleb ainult võtmete hankimise protsessis, mistõttu luuletaja ei pööra sageli teisele kuupäevale ja selle lepingus mainimisele tähelepanu. Maja on ehitusfirma poolt valla käsutusse antud. Kui seda kuupäeva lepingus pole, ei saa DDU-d Rosreestris registreerida. Mis tähendab, et teda pole olemas. See on esimene probleem, mis ei lase vastata küsimusele, mida peaks osanik tegema, kui arendaja maja üleandmisega viivitab.
Lepinguliste kohustuste täitmise tagamine
Kui maja näiteks arendaja pankroti korral kasutusele ei võeta, siis peab keegi tagama lepinguliste kohustuste täitmise. Rahastada saab:
- pank;
- Kindlustusselts.
Kui lepingus selliseid andmeid pole, siis on raske kindlaks teha, mida teha, kui arendaja maja üleandmisega pikalt viivitab. Kui arendaja on pankrotis, siis tuleks pöörduda DDU-s märgitud kindlustusseltsi või pankrotiasja menetleva arbitraažijuhi poole.
Arendaja viivitas maja üleandmisega: mida ta oleks pidanud tegema
Ühisehituse föderaalseadus kohustab ehitusettevõtet tegema aktsionäriga seoses 2 toimingut:
- teatama hilinemisest hiljemalt 2 kuud;
- soovitada ajakava ümber teha.
Praktikas näeb see välja selline. Osanikule saadetakse teade või helistab ehitusfirma jurist ja teatab, et ta on kohustatud sellisel ja sellisel kuupäeval ilmuma täiendava lepingu sõlmimiseks. Tasub meeles pidada, et ostjal sellist kohustust ja advokaadi nõuet ei ole. See ei ole vastus küsimusele, mida teha, kui arendaja on tähtajast üle jäänud, vaid lihtsalt «pakkumine» vastavalt artiklile. 6 Föderaalseadus nr 214.
Kui arendaja maja õigel ajal üle ei anna, võib korteri ostja sellega nõustuda või mitte teha, sest. kaotab õiguse trahvile, mis tuleb talle tasuda hilinemise korral.
Kui maja ei ole õigeaegselt üle antud, kuid teie nõusolek on olemas, siis tuleb lisaleping registreerida nii Rosreestris kui ka DDU-s endas. Kui olete otsustanud allkirjastada, lugege dokumenti koos advokaadiga pingevabas õhkkonnas.
Kas sõlmida lepingule lisakokkulepe, kui korterit õigel ajal üle ei anta
On kaks võimalust.
- Kirjutage alla, kui peate üsna kaua ootama — kuu, kaks, kolm. Kui viivitusprobleem on kergesti lahendatav. Kuid pidage meeles, et aktsionärile hüvitist ei maksta.
- Ärge allkirjastage, kui viivitus kestab lõputult või on oht, et esimene lisa kokkuleppele järgneb teine, kolmas …
Et mitte sattuda paanikasse, kui arendaja on maja üleandmise tähtaja ületanud, on soovitatav jälgida olukorda ehitusplatsil. Ehitusfirmad uuendavad ehitusobjektidelt tehtud fotosid oma veebilehtedel, samuti uute hoonete alustes. Pildid võimaldavad teil jälgida edusamme, mõista, et arendaja ei anna maja õigel ajal üle ja mõelda, mida selles olukorras teha.
Samuti on parem riskiastet ja oma tegevust koos advokaadiga välja arvutada. Soovitavalt kellegagi, kes on spetsialiseerunud DDU lepingutele. Ta mitte ainult ei tunne seadusi, vaid oskab oma kogemuste põhjal ka olukorda ennustada. Seetõttu teab ta täpselt, mida teha, kui arendaja on maja valmimistähtaega edasi lükanud.
Mida peaks aktsionär tegema, kui arendaja muudab ajakava
Kui ostja märkab, et ehitusobjektil ei toimu nädal või kauemgi tegevust, siis tasub eeldada, et arendaja ei anna maja õigel ajal üle ning teilt võetakse sunniraha. Kuid on vaja tõendeid:
- Kontrollige Nash.dom.RF veebisaidil ühtses infosüsteemis täpsustatud teavet. Teave on kõigi Venemaa uute hoonete kohta. Kui ehitusplatsil tehtud fotosid pole üle kuu aja uuendatud, tuleb probleemist administratsiooni teavitada. Tegemist on ehitusministeeriumi andmebaasiga, seega pärast signaali kontrollimist saadetakse arendajale tšekk, et selgitada välja, miks arendaja maja õigel ajal üle ei anna.
- Samuti saada kliendile kirjalik pretensioon koos väljastusteatega. Üks selle dokumendi eksemplar ja teatis tuleks alles jätta. Neid võib kohtus tõenditena kasutada.
- Kui klient ei vasta või kirjutab vastuseid, on aktsionäril õigus temaga kohtusse kaevata, kui korterit õigeaegselt üle ei anta.
Kuidas kaevata arendaja kohtusse , kui maja üleandmine on hilinenud
Kohtuvaidluseks tuleks esitada hagi oma elukohajärgsesse või ehitusettevõtte registreerimiskohajärgsesse kohtusse. Nõudes kirjeldatakse nõude olemust ja aktsionäri nõudeid. Nõudele tuleb lisada:
- DDU ja kõik täiendavad lepingud, kui need on olemas; need dokumendid sisaldavad kinnitust, et arendaja üüris korteri tähtajast hiljem;
- maksedokumendid, mis kinnitavad, et olete oma osa kohustustest täitnud;
- muud dokumendid, mis kinnitavad pretensioonis öeldut: teie kulutused, tegevused ja arendaja reaktsioon, kui maja ei anta kasutusele.
Mida oodata kohtuvaidluses
Kui maja üleandmine viibib, kas tasutakse trahvi ? Aktsionäril on õigus seda saada. Tarbijakaitseseaduse ja ühisehitusseaduse alusel. Maksesumma on lepingujärgselt võrdne 1/150 keskpanga refinantseerimismäärast, mis on korrutatud korteri maksumusega. Näiteks korter maksab 4 miljonit rubla. Kui klient ei andnud maja õigel ajal üle ja viivitus on kuus kuud (180 päeva) ja keskpanga intressimäär on 7,5%, siis on summa 360 000 rubla. (4 miljonit x 180 x 1/150 x 7,5%)
Kliendil on õigus ka moraalsele hüvitisele. See ei ole keskmine lagi, vaid tehtud kulutuste maksumus. Seega ei peaks aktsionär õigeaegse tarne korral maja rentima. See tähendab, et summa, mille ta maksis üürina, kuulub hüvitamisele moraalse hüvitise vormis. Kui klient läks närvi ja sattus maja rikke tõttu haiglasse, siis kulutõendite olemasolul läheb see ka moraalse hüvitise sisse.
Kuid kõik pole lihtne. Kui arendaja ei anna maja õigel ajal üle, kuid nõustusite lisakokkuleppega, siis nõustusite ka oma kulutustega, mis tekivad seoses sellega, et ehitajad viivitavad maja üleandmisega. Arendajal võib tekkida rahalisi probleeme (üks võimalikest hilinemise põhjustest). See tähendab, et tal ei pruugi olla vahendeid mitte ainult moraalseks hüvitiseks, vaid ka aktsionäridele raha tagastamiseks. Seetõttu teeb kohus otsuse, mille kohaselt tuleks raha tagastada, kuid see ei mõjuta tagastamist ennast.
Seetõttu on probleemide ja viivituste korral kolm võimalust:
- oodake, kuni see on lõpetatud;
- müüa korter majas, mida ei ole välja üüritud;
- leping lõpetada.
Oodata on lihtsam, kuid kauem. Kui ehitusfirma läheb pankrotti, siis leitakse keegi, kes ehituse lõpuni viib. Tingimused ja võimalik, et ka hind muutuvad, aga mis siis, kui arendaja viivitab korteri üleandmisega. Selle tee valib märkimisväärne osa venelasi.
Saab ka müüa (teoreetiliselt). Probleem on selles, et müüv pool ei saa rahalist kasu. Lisaks võib ostja teada saada, et arendaja annab maja üle hilja või mitte.
DDU on võimalik poolte kokkuleppel lõpetada, kui arendaja korterit ei üüri, kuid on nõus raha tagastama. Kuid seda juhtub harva.
Seetõttu annab parima vastuse küsimusele, mida teha, kui arendaja maja üleandmisega viivitab, palgatud jurist, kes on spetsialiseerunud ühisehitusele. Ta uurib olukorda, dokumenteerib ja soovitab olukorrast parima väljapääsu.
Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/zastroyshchik-prosrochil-sdachu-doma-chto-delat/