Põhjused, miks inimene müüb korteri selleks, et osta samal ajal teist, on erinevad: teise linna tööle kolimine, uus perekonnaseis, laste sünd. Kinnisvaramaaklerite sõnul on 80% eluaseme järelturu lepingutest tehingud, mille omaniku eesmärgiks on teise kinnisvara ostmine. Mis on olukorra eripära, tasub seda üksikasjalikumalt kaaluda.

Tehingud ja nende omadused

Kuidas müüa korter ja osta samal ajal teine? Vahel pole eluaset soovitud hinnaga võimalik müüa: ostjad vaatavad üle, aga pakuvad müüki väiksema summa eest. Keegi on kohe sissekolimiseks valmis ostma järelmaksuga ja tasuma kulu võrdsete osamaksetena mitme kuu jooksul. Ja mida väiksem on linn, seda pakilisem on probleem.

Vahendamine on õppinud probleemi lahendama tehingute ahela abil. See hõlmab 3 või enamat osapoolt. Mõned neist tegutsevad samaaegselt nii müüja kui ka ostjana. Alternatiiviks on selline tehing, kus osalejad müüvad ja ostavad korraga korterit. Ühelt poolt teisele ei liigu raha, vaid omandiõigused.

Tähtaeg ei ole normdokumentide tasemel fikseeritud. Alternatiivne tehing on sama tähistus, mida kinnisvaraturu osalised kasutavad kinnisvarabörsina.

Alternatiivsete tehingute tüübid

Korteri müümise ja kohe ostmise käigus on tehingute tegemiseks kolm võimalust:

• samaväärne;
• lisatasuga ebavõrdne;
• rajoon või liit.

Võrdse vahetuse korral vahetavad omanikud identseid kortereid. Näiteks vahetatakse eluase ühes linnapiirkonnas teise eluaseme vastu. Samas on tubade arv, elamufondi riknemise aste ja hind ligikaudu samad.

Müük muutub ebavõrdseks, kus üks eluase on teisest kallim. Võib-olla vahetatakse äärelinna korter kesklinna korteri vastu või vahetatakse kortereid ümberkaudsetes linnades, kus on erinev infrastruktuur. Inimene, kes müüb suure korteri ja ostab selle kohe, loodab saada lisatasu.

Kõige keerulisem vahetus on 1 suure korteri jagamine 2 väiksemaks. Selline tehing hõlmab vähemalt 3 osapoolt.

Korteri üheaegse müügi ja ostu plussid ja miinused

Peamine eelis vana korteri müümisel ja samal ajal uue ostmisel on majanduslik otstarbekus. Kui vana korter müüakse ja uude kolimine on plaanis, ei pea kulutama raha maja üürile, et kuskil elada. Käikude arv väheneb kahelt ühele. Kolides lähevad asjad kaduma või katki. Vähem käike tähendab vähem kaotusi.

Peamine puudus on suurenenud risk. Tegevuse ebajärjekindlus korteri ostmisel ja müümisel ühe perioodi jooksul, ühe osapoole halb dokumentide ettevalmistamine põhjustab kogu tehingu ebaõnnestumise või probleeme registreerimisel.

Kuidas müüa korter ja kohe osta teine: omadused

Tehingu põhijooneks on dokumentide samaaegne esitamine Rosreestr’ile registreerimiseks. Oletame, et kõik osapooled on kokku kogutud ja kõik dokumendid esitatakse registreerimiseks. Kuid Rosreestr käsitleb iga tehingut eraldi, kuigi kinnisvaramaakler võib teatada teisiti. Seaduse järgi on kaalumiseks ette nähtud 10 päeva. Tegelikkuses on võimalikud tehnilised rikked: ametnik leidis dokumentides vea või mingisuguse vastuolu. Tal on õigus 30 päeva jooksul paberite läbivaatamist kuni asjaolude selgumiseni aeglustada. Selle tulemusena peatub kogu kett, mis korraga kortereid ostab ja müüb, ja ootab „riputatud korterit“. Seetõttu on riskide maandamiseks soovitav kaasata dokumentide koostamisse kinnisvarale spetsialiseerunud jurist.

Juristid soovitavad poolte sõlmitud lepingutes sätestada omandi ülemineku punkt. Neis on fikseeritud, et eluruumi omandiõiguse üleminek toimub kõigi ahelas osalevate korterite õiguste ülemineku samaaegse registreerimisega. Seda tehakse selleks, et välistada olukord, kus teie korter kuulub juba ostjale ja seda, mis peaks olema teie oma, pole Rosreestriga seotud probleemide tõttu veel olemas.

Tehingu tegemiseks vajalikud dokumendid

Osalejate esitatavate dokumentide loend on sama. See:

• kõigi tehingu osapoolte passiandmed: müüjad ja ostjad;
• väljavõtted USRN-ist;
• omandiõigust kinnitavad dokumendid;
• tõendid tasumata kommunaalmaksete puudumise kohta.

Eraldi tasub peatuda lubadel. Seaduse järgi on korteri käitamiseks vaja omaniku abikaasa nõusolekut. Isegi kui abikaasad on lahutatud. Venelased lahutavad sageli, kuid ei jaga vara. Soov lahku minna ja hagi tekib ühel abikaasal hiljem. Selle tulemusena muutub müüdud korter pika kohtuvaidluse objektiks. Raskuste vältimiseks on soovitatav hankida müüdava korteri omaniku naise (abikaasa) nõusolek.

Teine luba puudutab alaealisi venelasi. Kui korterisse on registreeritud laps, on vajalik eestkosteasutuste nõusolek. Selliste korterite puhul toimub müük samaaegselt ostuga. Mõnikord registreerivad inimesed hooldusõigusega seotud probleemide vältimiseks lapse sugulaste juurde ja müüvad korteri maha. Kui edaspidi riivatakse lapse huve, näiteks ei eraldanud vanemad talle osa uues korteris, siis on lapsel õigus tehing kohtus vaidlustada ka 70 aasta pärast. Aegumistähtaeg selle olukorra puhul ei kehti. Seetõttu soovitatakse lastega korterite ostmist käsitleda väga hoolikalt.

Eellepingu koostamine

Pärast kõigi detailide läbirääkimist sõlmivad pooled ostuga samaaegselt ka eellepingu korteri müügiks. Selles sisalduvad kohustuslikud üksused:

• lepingu objekt;
• tehingutingimuste täpne kirjeldus;
• teave iga osapoole kohta.

Lepingu kohustuslik element on ettemaks. Seda kohaldatakse müügilepingutes vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 457. Ettemaks loetakse tehingu juriidiliseks tõendiks. Müüjal on õigus keelduda tingimuste täitmisest kuni ettemaksu laekumiseni. Kui aga tehakse, siis leping sõlmitakse ja pausiks saab tehingutingimuste täitmata jätmine, millega kaasnevad poolte poolt dokumendis ette nähtud sanktsioonid.

Ärge unustage sellist asja nagu pant. Kui ostjal on huvi mitte kogu summat korraga maksta, vaid see mitmeks osaks jagada, siis on mõistlik saada temalt tagatisraha. Vastasel juhul võib summa jääki oodata aastaid. Pant tagab, et kui ostja oma kohustusi ei täida, on müüjal võimalik raha tagastada.

Pandileping vormistatakse eraldi kirjalikult. Allkirjastatud müüja ja ostja poolt. Registreeritud notari juures. Tagatiseks võib olla nii vallas- kui ka kinnisvara.

Tehingu tegemine eluaseme samaaegse müügi ja ostuga

Korteri üheaegseks müümiseks ja ostmiseks lepivad kõik osalejad kokku omandi ülemineku tähtajas. Arutatakse läbi lepingu punktid, sealhulgas periood, millal korterid vabanevad ja kumbki pool kavatseb kolida. Siis sõlmivad nad lepingu.

Üks samm-sammult juhis korteri müümisel samaaegse ostuga koosneb kahest punktist:

1. Sõlmige notari juures müügileping. Seejärel edastab notar dokumendid registreerimiseks Rosreestr. Või kasutage kinnisvaramaakleri teenuseid. Kinnisvarabüroo, nagu ka notar, on kohustatud kontrollima dokumente ja korteri õiguslikku puhtust.
2. Registreerimisprotsess võtab aega 1-2 nädalat. Kui kõik lepingud on registreeritud, jäävad osapooled vaid notarilt kätte saama valmisdokumendid, allkirjastama korterite võõrandamise aktid ja saama tehingutingimustes ettenähtud summad. Akti allkirjastamine tähendab, et pooltel ei ole üksteise vastu pretensioone.

Samaaegse ostu ja müügi riskid

Mida rohkem osapooli mitmekomponendilises tehingus, seda suuremad on selle osalejate riskid. Ostjal on kõige rohkem riske, eriti kui tal on plaanis korter müüa ja samal ajal uus osta. Vaatleme riske üksikasjalikult:

1. Poolte keeldumine tehingust. Mida pikem on valikute otsimine, dokumentide vormistamine, seda suurem on oht, et kiirustajad leiavad mõne muu võimaluse ja keelduvad osalemast. Et aru saada, kui kaua võtab aega korteri müümine ja teise ostmine, aitab esialgne turuanalüüs. Peate võtma kohaliku väljaande, kus avaldatakse müügikuulutused. Valige nende hulgast müüdava ja ostetavaga sarnased korterid. Jälgige muudatusi nädala, kuu või kahe jooksul. Uurige, kui kiiresti need korterid müüdi. See aitab teil mõista, kui palju maksab teiste tehingus osalejate ootamine, enne kui asute mõne teise võimaluse analüüsi juurde.
2. Hinnatõus. Paraku pole ostja müüja soovide eest kaitstud.
3. Tehingu osaline registreerimine. Tasub eelnevalt läbi arutada, mida teha, kui ühe korteri dokumendid on Rosreestris peatatud ja lisada arutelu tulemus müügilepingusse.

Lisaks loetletud riskidele on juristide poolt dokumendianalüüsi etapis “välja sõelutud” riske: koormises korter, valeomanik, kahtlused müüja võimekuses.

Kas korteri müügi ja ostu pealt maksustatakse korraga?

Seaduse seisukohalt ühe korteri müünud ​​ja teise ostnud ostja tegi samal ajal kaks erinevat tehingut. Müügi tulemusena sai ta tulu, mida maksustatakse 13% tulumaksuga. Müüja ei ole kohustatud tasuma üksikisiku tulumaksu, kui ta omas korterit üle 3 aasta. Maksust on vabastatud ka müüja, kelle sissetulek jäi alla 1 miljoni rubla, sõltumata sellest, kui kaua ta korterit omas. Muudel juhtudel tuleb maks tasuda.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/alternativnaya-sdelka-kak-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-kvartiru/