Alaealise omaniku korteri müük on pikaajaline ja paljude piirangutega protsess. Sellised piirangud on seadusega kehtestatud üksnes selleks, et kaitsta lapse varalisi õigusi ja tagada talle tulevikus isiklik eluase või asjakohane osa sellest.

Peamine inimõigustega seotud ülesanne selliste tehingute puhul lasub kohalikel eestkoste- ja eestkosteasutustel, kes on kohustatud iga konkreetset olukorda hoolikalt kaaluma. Lapsega korteri müük sõltub sel juhul täielikult selle teenistuse otsusest, kes võib anda loa või kehtestada tehingule mitmeid piiranguid või täielikult keelata eluaseme võõrandamise võimaluse, kui ta otsustab, et tema lapse eluajal õigusi võidakse rikkuda.

Kuidas saab lapsest kinnisvaraomanik?

Alaealine võib omandada kinnisvara mitmel juhul. Kõige levinumad on järgmised:

Ema kapital

Alates 2020. aastast annab riik iga pere lapse kohta (kuni 2020. aastani iga teise ja järgneva beebi kohta) materiaalset abi, mida nimetatakse sünnituskapitaliks. Sellise kapitali kasutamisel on piirangud. Enamasti kasutatakse seda uue eluaseme ostmiseks või elamistingimuste parandamiseks.

Osa sünnituskapitaliga ostetud varast läheb automaatselt alaealise lapse omandisse, mida ta saab 18-aastaseks saades iseseisvalt käsutada. Pärast rasedus- ja sünnituskapitali abil eluaseme soetamist antakse lapsele või lastele selle osad vanematega võrdsetel alustel.

Mõnel juhul võib omandiõiguse tekkimine lühikese aja jooksul edasi lükata. See juhtub siis, kui korter ostetakse lõpetamata majas või hüpoteegiga. Teisel juhul väljastatakse korter vanematele või ametlikele esindajatele ning pärast laenu tagasimaksmist eraldatakse lastele kindlasti selles osakud.

Erastamine

Alaealised võivad saada eluaseme omanikuks pärast selle erastamist. Kõigil, kes elavad erastamata korteris, on selle omandiõiguse registreerimise ajal õigus saada võrdseid osasid. Selleks on vaja kõigi täisealiste elanike ja 14–18-aastaste noorukite nõusolek.

Ka väikelapsed võivad erastamises osalemisest keelduda, kuid ainult eestkoste- ja eestkosteasutuste loal. Sellise loa saab anda ainult siis, kui sellele alaealisele kuulub mõni muu eluase, mis on erastamisobjektist kvalitatiivselt parem.

Lapse eluaseme vabatahtlik registreerimine

Vanemad saavad omal algatusel korraldada alaealise eluaseme ostmise hetkel või hiljem annetuslepingu alusel. Sel juhul, nagu pärandi saamisel, saab temast korteri ainuomanik ja kõige keerulisem on sellist kinnisvara täielikult lapsele registreerituna müüa.

Sellise vara võõrandamise võimatuse tõttu võivad mõned vanemad või eestkostjad anda vara alaealiste valdusse, et kaitsta seda võlgade tasumata jätmise korral võlausaldajate eest. Sellisele omanikule kuuluv eluase ei kuulu ühelgi juhul taganemisele.

Samuti saab lapsele väljastada korteri, et tagada talle tulevikus oma eluase. Või nii, et seda ei käsitata ühiselt soetatud varana ega kuulu vanemate abielu võimaliku lagunemise korral jagamisele.

Millises vanuses võib alaealine vara hallata?

Alla 18-aastaste isikute teovõimet reguleerivad Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 26–28. Lapsomanik saab korteri müüa, kui ta on saanud teatud vanusepiiri. Ja ainult vanemate, eestkostjate ja PLO nõusolekul.

Seadusandluse kohaselt on kolm vanusevahemikku, millest igaüht iseloomustab teatav tegevusvabadus:

• 14-18 aastat vana. See vanus tähendab piiratud võimekust. Alaealine võib vabatahtlikult panna dokumentidele allkirju, anda loa kinnisvaratehingute tegemiseks, kuid ei saa olla nende algataja;
• 6-14 aastat vana. See periood muudab lapse osaliselt teovõimeliseks, samas ei ole tal õigust dokumente allkirjastada ja tehingutes osaleda;
• kuni 6-aastaseks saamiseni peetakse iga last ebakompetentseks ja tema elu kõigis aspektides langetavad otsused vanemad või ametlikud esindajad.

Emantsipatsiooni tulemusena – kohtu või eestkosteasutuse ametlik tunnustamine alaealise täielikult teovõimeliseks – võib täielik teovõime tekkida 16-aastaselt. Pärast seda, nagu abielu puhul, saab selline isik kinnisvara käsutada iseseisvalt, ilma eestkostjate või riigiasutuste osaluseta.

Alaealiste omanikega tehingu registreerimise tingimused

Alaealiste registreeritud lastega korteri müük on võimalik ainult eestkoste- ja eestkosteasutuste nõusolekul. Sellise loa andmiseks pole ühtset rangelt piiratud protokolli — iga sellise operatsiooni taotlust käsitletakse individuaalselt, arvesse võetakse absoluutselt kõiki sellega seotud nüansse. Seda tehakse selleks, et kaitsta lapse omandiõigusi ja tagada talle oma eluase.

Üldnõuded, mida PVO esitab alaealise esindajale kinnisvara müügil, on järgmised:

• laps tuleb õigeaegselt registreerida uude elukohta;
• kui müüdav korter ei ole ainuke, milles alaealisel on osalus, tuleb selle müügist saadud raha suunata eraldi arvelduskontole;
• uues eluruumis tuleb alaealisele anda vähemalt osa vanas.

Nõuete viimane punkt vajab täpsustamist. Lapse osakaalu uues eluruumis ei määra mitte ainult protsent iga pereliikme kohta, vaid ka pindalanormid, mis ei tohiks olla väiksemad kui müüdavas korteris. Ehk kui lapsele kuulub eluaseme müügi hetkel kolmandik sellest ja uue kinnisvara ruutmeetrite arv on väiksem, siis sel juhul on alaealise osa suurem kui kolmandik. Seega, pindala mittevastavuse tulemusena arvestatakse lapse vara ruudu järgi.

Kui ostetud eluase on suurem, võib lapse osa olla protsentuaalselt väiksem, kuid pindalalt võrdne või suurem kui eelmine.

Samuti nõuavad eestkosteasutused uue kinnisvara olemasolu või peatset omandamist kinnitavad dokumendid: müügi-, osalus- või nõudeõiguse loovutamise leping või leping töövõtjaga, kui olemasolev eluase on remondis või tingimuste parandamine.

Millistel juhtudel saab PLO tehingu keelata?

Registreeritud alaealise lapsega korteri müük ei pruugi toimuda mitmel põhjusel. Kõige levinum ja olulisem neist on eestkoste- ja eestkosteasutuste nõusoleku puudumine. Praktikas on keeldumiseks palju rohkem põhjusi kui loa saamiseks.

PLO ei anna müügiluba, kui:

• Üks lapse seaduslikest esindajatest keeldub tehingut vormistamast. Mitme omanikuga kinnisvara müügi eelduseks on absoluutselt kõigi lepingupoolte nõusolek. Kui üks vanematest või eestkostjatest ei ole müügiga nõus, ei ole selline tehing õiguslikult siduv.
• Eluase, kuhu alaealine kolib, on kvaliteedilt või pindalalt halvem kui müüdud. Sellise kinnisvara hulka kuuluvad ka rikutud või kapitaalremonti vajavad objektid.
• Müüdava korteri asemel ostetav korter asub alla poole valminud majas. Need standardid võivad olenevalt riigi piirkonnast erineda, kuigi praktikas annavad eestkosteasutused harva loa, kui majast on ehitatud vähem kui 70–80%.
• Pärast kinnisvara müüki uues elamispinnal ja tehnilistes tingimustes ei plaani laps eraldada varasemale osa. Sel juhul PLO luba ei anna, isegi kui alaealise ümberpaigutamine parandab oluliselt tema elutingimusi.
• Uuselamutes puuduvad põhilised mugavused. Siia kuuluvad külm ja soe vesi, tsentraliseeritud kanalisatsioon, küte, elekter. Sellest võib keelduda ka juhul, kui kõik nimetatud insenerkommunikatsioonid puuduvad, vaid ainult osa neist.
• Alaealine on pärimisõigusega omanik, kuid ei ole veel vara oma valdusesse võtnud. Sel juhul tuleks enne kodu müüki teha kõik pärimisega seotud formaalsused, vastasel juhul ei tohi nad sellist korterit müüa.
• Kaadrid ei ühti sama proportsiooniga. Kuna lapsel ei tohiks olla vähem ruumi kui vanas korpuses, tuleks osa suuruse kujundamisel lähtuda korteri pindalast. Kui uus eluase on väiksem, siis on osa selles vastavalt suurem.
• Uue korteri maksumus on palju väiksem. See väärtus on võetud ametlikust STI hinnangust ja ei tohiks olla madalam kui vana eluaseme hind. Lubatud on vaid väike erinevus, mis saadetakse spetsiaalsele kontole ja külmutatakse sellel kuni lapse täisealiseks saamiseni.
• Plaanis on ümberasumine kõige halvemasse linnaossa või asulasse. Asula või selle linnaosa infrastruktuuri seisukord kuulub elamistingimuste kategooriasse, mis ei tohiks halveneda. Kui pere plaanib kolida vähem prestiižsesse piirkonda, võidakse neile korterimüügist keelduda. Ainsaks erandiks on suur erinevus vana ja uue eluaseme vahel parendamise või muude erijuhtumite kategooriasse kuuluvate juhtumite suunas.

Erandid halvenevate tingimustega eluaseme müügi puhul

Nagu juba mainitud, on võimalik müüa korterit, kuhu on sisse kirjutatud alaealine laps, kui tehingu sooritamisel on juriidilised takistused, kui eestkosteasutused peavad konkreetset olukorda erandlikuks. Selleks peavad olema väga kaalukad asjaolud, mis võidavad elutingimuste võimaliku halvenemise üle.

Eestkosteasutus võib anda nõusoleku kinnisvara müügiks järgmistel juhtudel:

• Kui eluase on ehitusjärgus, antakse lapsele elamisluba kuni selle eluaseme omandiõiguse saamiseni. Sellises olukorras on loa saamiseks kõige lihtsam viis, kui alaealine omab osalust muus kinnisvaras, mille aadressile saab ta registreerida. Kui last pole võimalik registreerida, tähendab see tegelikult, et tal pole kusagil elada, seega ei saa sel juhul loota PLO lojaalsusele.
• Kui lapsel on raske pikaajaline haigus. Sellises olukorras saab eestkosteasutustelt loa korteri müümiseks saada, kui uus eluase jääb esimesest veidi alla. See on aga võimalik ainult siis, kui rahalist vahet kasutatakse alaealise raviks.
• Kui vaba eluase tervislikel põhjustel omanikule ei sobi. Alaealistel, kes on altid rasketele allergilistele reaktsioonidele või kroonilistele hingamisteede haigustele ja kes elavad saastunud tööstuspiirkondades, võidakse lubada müüa oma kodu ja osta seejärel nõuetele mittevastav asendus. Näiteks sageli on selliseks asenduseks odav eramu linnast väljas, mitte aga korter selle tööstuspiirkonnas.
• Kui laps vajab spetsialiseeritud asutust, mis pole tema registreerimiskohas saadaval. Selliseks asutuseks võib olla paranduskool, spetsialiseeritud internaatkool, kinnine õppeasutus jne. Sel juhul on elamistingimuste kerge halvenemine lubatud, kuid kohustuslik tingimus anda lapsele eelmisega mahult võrdne osatähtsus säilib.
• Kui alaealise vanemad lahutavad. Isegi kui alaealise elutingimused samal ajal halvenevad, võib eestkoste pidada seda paremaks võimaluseks kui elamist ebasoodsas psühholoogilises õhkkonnas. Lapsele tulevikus vara andmine toimub kahel viisil: kas spetsiaalse konto loomisega, millele ta saab juurdepääsu pärast täisealiseks saamist, või eelistatavamalt juhul, kui ühel vanemal on muu kinnisvara ja lapsel saab sellest osa.
• Kui plaanite kolida pikemaks ajaks teise riiki või alaliselt elama. Sel juhul ei pea alaealise esindajad eestkosteasutustele esitama ostu-müügilepingut ega muud uue eluaseme soetamise fakti tõendavat dokumenti, samuti andma selles osa. Loa saamiseks on vaja tõendit kolimise kohta: viisa, vanemate elamisluba või muud seda laadi dokumendid.

Kuidas müüa korterit registreeritud alaealisega?

Registreeritud alaealise lapsega korterit saab müüa kahel tingimusel: osta uus kodu, mis ei ole eelmisest halvem, või kanda müügist saadud tulu kontole kuni tema täisealiseks saamiseni, kui tal on muu kinnisvara.

Need esmapilgul lihtsad tingimused nõuavad hoolikat ettevalmistamist ja paljude dokumentide kogumist. Võrreldes täiskasvanud isikule kuuluva korteri müügiga kaasnevad lasteõigust omavate kinnisvaratehingutega mitmeid täiendavaid samme. Sellise kodu müümiseks tuleb teha mitmeid kohustuslikke ettevalmistavaid samme.

1. etapp. Dokumentide kogumine

Enne kohalike eestkoste- ja eestkosteasutuste nõusoleku saamist peaksite koguma terve paketi dokumente. See sisaldab:

• alaealise vanemate, seaduslike eestkostjate või muude esindajate avaldus;
• isikut tõendav dokument: Vene Föderatsiooni kodaniku sünnitunnistus või pass, kui laps on saanud 14-aastaseks;
• vanemate ja muude seaduslike esindajate passid või muud isikut tõendavad dokumendid;
• väljavõte Rosreestrist, mis kinnitab ametlikult alaealise omandiõigust korterile või osalusele selles. Sellise väljavõtte saab tellida ametlikult veebisaidilt või hankida kohalikust teenindusosakonnast;
• vara päritolu tõendav dokument: kinkimis-, müügi-, osaluse või nõudeõiguse loovutamise, erastamise, vahetamise leping, tõestatud tõend selle kohta, et vara on saadud pärimise teel testamendi või seaduse alusel, kohtumäärus omandiõiguste loovutamine.
• tõend objekti valmisoleku kohta, mis on vähemalt pool, kui täieliku elukohavahetuse tõendiks esitatakse osalusleping;
• väljavõte USRN-ist, mis näitab eluaseme katastriväärtust;
• katastripass koos kinnistu tehniliste näitajatega.

Ostetud objektil on vaja ka katastripassi, Rosreestri väljavõtet. Lisaks küsivad eestkosteasutused enamikul juhtudel tõendeid uue kodu ostmise fakti kohta: müügilepingut või tagatisraha kokkulepet.

2. etapp. Esitage avaldus eestkoste- ja eestkosteasutustele

Asjakohase müügiloa taotluse saab esitada kohalikus omavalitsuse eestkosteametis või mõnes multifunktsionaalse avaliku teeninduse keskuse filiaalis. Taotlus peab sisaldama järgmist olulist teavet:

• teave müüa plaanitava eluaseme alaealiste omanike kohta;
• soetatud vara müüja andmed ja aadress;
• väljavõtted USRN-ist nii võõrandatud kui ka ostetud korteri omanike, sealhulgas alaealiste omandiõiguse kohta;
• kirjalik kohustus anda alaealisele korter või osa selles, mis on pindalalt võrdne vana eluruumiga;
• lapse seaduslike esindajate allkiri ja kuupäev.

Taotlus peab sisaldama teavet kõigi alaealise seaduslike esindajate kohta, kellel on õigus tema elus osaleda. Mõnel juhul võib selline esindaja olla ainuke: üksikema, üks vanem, kui teine ​​on vanemlikest õigustest ilma jäetud, suri, jäi teadmata kadunuks või on tagaotsitav. Sellises olukorras peaksid eestkosteasutused esitama tõendi, et teine ​​esindaja ei saa selles tehingus osaleda.

Alaealisi puudutava kinnisvaratehingu avaldus tuleb läbi vaadata 15 päeva jooksul. Pärast seda väljastatakse kas eelluba või keeldumine, mida pole keelatud kohtus vaidlustada. Keeldumine peab olema motiveeritud kaalukate argumentidega.

Oluline on teada, et lapse omandis oleva korteri müügiluba võib olla kas ajutine või lahtise kehtivusajaga. Esimesel juhul on vaja tehing lõpule viia enne selle tähtaja möödumist, sest vastasel juhul tuleb kogu protseduuri uuesti korrata. Teises kehtib luba nõudmisel ning asenduseluruumi müüki ja otsimist saab alustada igal sobival ajal.

3. etapp. Koostage müügileping

Müügilepinguid on võimalik sõlmida alles pärast PLO loa saamist. Keeldumisel on oht tehingu tühistamise tõttu rahast ilma jääda.

Alaealistele isikutele kuuluva kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on eelistatuim kokkuleppevõimalus alternatiivne tehing. See on samaaegne uue kodu müümise ja ostmise protsess. Mugavusele vaatamata osutub sellise stsenaariumi elluviimine üsna keeruliseks: mitte igaühel ei õnnestu väga lühikese ajaga oma korterile ostjat ja sobivat ostuvõimalust leida.

Seetõttu pole harvad sellised lepingutüübid, kus esindajate kirjalikke kohustusi järgides saab laps hiljem, pärast uue kodu ostmist, osa korterist. Sellel meetodil on üks märkimisväärne puudus — eestkosteasutused ei taha sellistes tingimustes kokku leppida, peamiselt juhtub see erandjuhtudel, mis ei talu viivitusi.

Alaealisi sõlmivad lepingud tuleb notari juures registreerida. Kui laps ei ole saanud 14-aastaseks, panevad dokumentidele allkirjad vanemad või eestkostjad. Sellesse vanusesse jõudes on tal juba õigus iseseisvalt allkirjastada kõik esindajate poolt märgitud paberid, et nad nõustuvad tema tegevusega.

Kui uus vara on juba ostetud, esitatakse selle kohta müügileping eestkosteasutustele kuu aja jooksul. Pärast PLO-poolset kinnitust saab notar asuda vormistama vana korteri müügilepingut.

4. etapp. Registreerige tehing

Kinnisvara omamise õigus loetakse täielikult kinnitatuks pärast selle registreerimist Rosreestris. Alaealistega seotud tehingud pole sel juhul erand. Selles riigiasutuses registreerimiseks esitatakse:

• võõrandatud ja omandatud korterite ostu-müügilepingud;
• lubades PLO-l sellist kinnisvaratehingut läbi viia;
• müüja ja ostja isikut tõendavad dokumendid: passid, sünnitunnistused, kui tehingus osaleja on alla 14-aastane.

Registreerimisel tuleb tasuda ostja poolt tasutud riigilõiv. Kinnisvara omandiõiguse loovutamise tõend väljastatakse üldjuhul nädala jooksul.

5. etapp. Esitage teave eestkosteasutustele

Riigi eestkosteasutused peaksid esitama USRN-i väljavõtte, mis kinnitab, et lapsest on saanud omandatud eluaseme omanik. Juhul, kui ta omas muud kinnisvara, tuleks juba näidata väljavõtet arvelduskontolt, kuhu laekus müügist saadud raha.

Need dokumendid näitavad, et lapse õigusi ei rikuta mingil viisil ja täisealiseks saamisel omandab ta oma vara või saab seda osta.

Kuidas müüa korterit, kui laps on alles registreeritud?

Korteri müümine registreeritud alaealise lapsega, kes ei ole omanik või kellel ei ole õigust korteriosale, on veidi lihtsam. Selleks ei pea te eestkosteasutustelt luba hankima, peate lihtsalt veenduma, et selle lapse elementaarseid õigusi ei rikuta. PLO nõusolek on vajalik ainult juhul, kui registreeritud alaealine on kaotanud oma vanemad või on eestkoste all.

Peamine probleem on lapse registreerimine, millele aga kehtivad leebemad nõuded kui tema vara müügi puhul. Kui seda ei ole võimalik kohe teha, on soovitatav teha alternatiivne ostu-müügitehing. Pärast üürnike registrist kustutamist peaksite uue eluaseme müüjale näitama selle kohta väljavõtet ja seejärel registreerima end uuel aadressil.

Järgides kõiki eestkosteasutuste poolt laste õiguste kaitseks seatud tingimusi, ei ole alaealiste omanikega korteri müümine keeruline. Kui kõik vajalikud toimingud tema huvide kaitsmiseks ette võetakse, pole eluaseme vahetamisel takistusi.

Artiklit saate lugeda Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/prodaja-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-sobstvennikami/