Kinnisvara ostmist peetakse pikaajaliseks investeeringuks. See väide peab paika ainult siis, kui tegemist on suhteliselt uue majaga, mis on ehitatud tugevatest materjalidest kliima- ja seismoloogiliselt ohutus piirkonnas.

Tänapäeval on järelturul näha rohkem pakkumisi eluaseme müügiks majades, mis on ehitatud viiskümmend või enam aastat tagasi. Regulatiivdokumentide kohaselt on paljude eluiga lõppemas, kui see pole veel lõppenud. Elamispinda sellistes majades müüakse aga täiesti seaduslikel alustel, kuna ekspertkomisjoni järelduse kohaselt on need elamiseks üsna sobivad.

Sellest järeldub, et korteri valikul tuleb arvestada ajastusega, millal kortermaja läheb lammutamisele. See sõltub sellest, mitu põlvkonda pere see või teine ​​elamispind teenindada suudab.

Elamute eluiga

Peamised turul olevad elamutüübid hõlmavad nii nõukogude kui ka kaasaegse ehitusega kinnisvara. Kõigi nende tüüpide jaoks arvutatakse ligikaudsed kasutus-, rekonstrueerimis- ja lammutusperioodid. Skemaatiliselt näeb see välja selline:

• 1930. ja 40. aastatel ehitatud sõjaeelsed stalinkad: kasutusiga — 125 aastat, rekonstrueerimisaastad — 19990-1005, lammutamise aastad — 2050-2070;
• Aastatel 1945-55 püstitatud sõjajärgsed stalinkad: kasutusiga — 150 aastat, rekonstrueerimisaastad — 2020-2030, lammutamise aastad — 2095-2105;
• Paneel Hruštšov 1955-70ndad: kasutusiga — 50 aastat, rekonstrueerimist ei pakuta, lammutamise aastad — 2005-2020;
• 1955-70-ndatel ehitatud telliskivist viiekorruselised hooned: kasutusiga — 100 aastat, rekonstrueerimisaastad — 2015-2030, lammutamise aastad — 2055-2070;
• 1965-80ndate 9-16-korruselised paneelhooned: kasutusiga — 100 aastat, rekonstrueerimist ei ole ette nähtud, lammutamise aastad — 2055-2080;
• Kaasaegne monoliitne ja telliskivi 1980-98s: kasutusiga — 125-150 aastat, rekonstrueerimise aastat — 2050-2070, lammutamise aastat — 2105-2150;
• Kaasaegsed 1980-98-ndate paneelhooned: kasutusiga — 100-120 aastat, rekonstrueerimist ei pakuta, lammutamise aastat — 2070-2105;
• Kaasaegsed 1980-98ndate plokkhooned: kasutusiga — 100 aastat, rekonstrueerimist ei ole ette nähtud, lammutusaastad — 2080-2095.

Nagu näete, on tänapäeval kõigist vana hoone hoonetest tehniliste standardite järgi täielikult kasutuses vaid üheksakorruselised paneelmajad, mis õigeaegsel defektide avastamisel ja kõrvaldamisel võivad kesta kuni pooled. sajand.

Paneeli ehituse eelised

Esimesed paneelmajad ilmusid NSV Liidus 1940. aastate lõpus. Need olid mõeldud ägeda eluasemepuuduse probleemi lahendamiseks ning ei erinenud pikka aega mugavuse ja avaruse poolest. Kuid tänu suhteliselt uuele tehnoloogiale saavutati põhieesmärk — uute elamurajoonide väga kiire tekkimine.

Mõnikümmend aastat hiljem, kui eluasemepuuduse teema muutus vähem aktuaalseks, võeti vastu otsus parandada paneelehitust ja parandada kortermajade elamisomadusi. Seega kehtestati rangelt köökide minimaalsed lubatud suurused, lisati rõdud ja lodžad, läbikäidavad ruumid said eraldi. Samas on säilinud paneelitehnoloogia põhiprintsiip ja eelis — ehituse kiirus, mida teised ehitusvõtted ei suuda võrrelda.

Kõigis linnades laialt levinud, ajaloolise perioodi järgi nime saanud Brežnevi paneelmajad, mis ehitati omal ajal täiustatud SNiP-de järgi, on tänapäevaste standardite järgi üsna mugavad. Eriti kui võrrelda neid teatud tüüpi turistiklassi uusehitistega, kus domineerivad stuudiokorterid ja kompaktsed väikese köögi ja rõdudeta korterid.

Brežnevka majad kavandati spetsiaalselt pereelamuteks, kus olid eraldi toad, suurendatud köök ja hilisemate seeriate majades laiendatud vannituba. Kuna kinnisvaraturul on teisejärgulise eluaseme hind madalam kui sama suur korter uues majas, siis pole üllatav, et nõudlus nõukogude paneelkorrusmajade kinnisvara järele on endiselt suur.

Kui palju on üheksakorruselised paneelmajad projekteeritud?

Määruste* kohaselt ei kuulu 1965.-1980. aastatel ehitatud hooned lähikümnenditel lammutamisele. Kuid mõnel juhul võetakse sellised majad endiselt kasutusest välja ja demonteeritakse.

Enamikul juhtudel juhtub see kahel põhjusel. Esimene on konkreetse hoone tegelik kulumine, kui remonditööd on ebaotstarbekad. Teine on suur hulk Brežnevi hooneid linna kesk- või prestiižsetes piirkondades. Sel juhul eemaldatakse ka enim kulunud ja lagunenud hooned ning vabaneb ruumi uueks ehitamiseks.

Tervet mikrorajooni korraga lammutada on igal juhul võimatu, isegi kui kõik tähtajad on läbi saanud. Esiteks tekitab see tehnilises mõttes suuri raskusi ja rahalisi kulutusi. Teiseks on üürnike lammutamisele kuuluvatest majadest ümberasumine pikk ja raske protsess nii praktilisest kui ka juriidilisest seisukohast.

GOST-i järgi on 9-korruseliste paneelmajade keskmine säilivusaeg 100 aastat. Seda arvu saab suurendada 150-ni, kui ehitamisel kasutati lisaks paneelidele ka muid vastupidavamaid materjale. Selliseks näiteks võivad olla hooned, mille välisseinad olid täiendavalt vooderdatud tellistega.

Samuti on standardite kohaselt kapitaalremondil teatud tähtajad. Üheksakorruseliste paneelmajade puhul on see periood 20-25 aastat.

Mis on kodurõivad?

Kodu elamiskõlblikkuse põhinäitaja on selle tegelik kulumine. See kontseptsioon tähendab maja tehniliste omaduste, selle toimimise teatud halvenemist, mille tagajärjel nad kaotavad osa oma funktsionaalsusest.

Samas ei ole õige ehitise amortisatsioonitaseme määramine, mis on proportsionaalne ehitise vanusega või regulatiivsed kasutussoovitused. Ratsionaalsem on hinnata maja või selle üksikute elementide hetkeväärtuse suhet võimaliku kapitaalremondi maksumusega.

Füüsiline halvenemine

Korterelamu amortisatsiooni määravad paljud näitajad, mille tulemusena tuletatakse maja seisukorda iseloomustav protsentuaalne valem:

• 0-20% — heas korras. Puuduvad tõsised kahjustused ega märgatavad deformatsioonid. Võib esineda pisivigu, mis ei mõjuta hoone üldist kujundust, mis jooksva remondiga kergesti kõrvaldatavad. Kapitaalremont on vajalik ainult teatud suurema kulumisega hooneosades: puitvaheseinad, plaaditud põrandakate, isolatsioonimaterjalid jne. Eeldatav remondikulu on 0-11% renoveeritud esemete maksumusest.
• 21-40% — rahuldav seisund. Peamised konstruktsioonielemendid sobivad kasutamiseks osalise kapitaalremondiga. Selle maksumus on hinnanguliselt 12-36%.
• 41-60% — mitterahuldav seisukord. Hoone konstruktsioon on kasutuskõlblik alles pärast põhjalikku kapitaalremonti, mille hinnaks kujuneb 36-90%.
• 61-80% — lagunenud seisukord. Hoone konstruktsioonil, sealhulgas selle kandeosal on selge avariiseisund. Töötamine on võimalik alles pärast kapitaalremonti koos kandekonstruktsioonide osalise asendamisega. Remondi kalkulatsioon tuleb 93-120%.
• 81% ja üle selle – kasutuskõlbmatu seisukord. Kandekonstruktsioonide elemendid on hävinud ja neid ei saa rekonstrueerida. 100% kulumine tähendab hoone täielikku hävimist vundamendini.

Nagu näha, on kortermaja amortisatsiooniaste oluline mitte ainult käimasolevate remonditööde keerukuse, vaid ka rahalise poole pealt. Kui maja maksumus pärast kapitaalremonti on väiksem kui sellele kulutatud vahendid, seatakse rekonstrueerimise otstarbekus kahtluse alla. Enamasti hoone lammutatakse.

Vananemine

Mõnikord tuuakse erinevalt ehitise füüsilise amortisatsiooni mõistest välja selline termin nagu vananemine. Selle all mõeldakse teatud tüüpi korterelamute amortisatsiooniprotsessi, mis on arhitektuuriliselt, tehnoloogiliselt ja tehniliselt vananenud. Nagu füüsiline, arvutatakse see protsendina, mis määrab vanema ja uuema kinnisvara väärtuse erinevuse suhte. Tehnilise ja majandusliku skeemi järgi näeb see välja järgmine:

• 0-15% kulumist. Korterite planeering igas elamukompleksi majas on mugav perele asumiseks, sellel on tugevad tulekindlast materjalist vaheseinad ja laed. Hoonel on kaasaegne haljastatud majaterritoorium.
• 16-25%. Peamised omadused on peaaegu samad, välja arvatud vaheseinad, mis antud juhul on puidust. Majas puudub soe vesi, prügirenn, lift (juhul, kui ülemiste korterite põrandatasand on kõnnitee joonest 14 meetri kõrgusel).
• 26-35%. Selliste majade paigutus on ebakorrapärane, ei sobi peredele laialdaseks elama asumiseks. Mõned mugavused puuduvad (soe vesi, prügirenn, lift, telefoniliinid). Korterite üldpind on üle 65 ruutmeetri. m Vaheseinad on peaaegu alati puidust, mõnikord pole vannituba.
• 36-45%. Planeering on samuti ebakorrapärane, korterid kuni 85 ruutmeetrit. m, vaheseinad on puidust. Puudub lift, prügirenn, soe vesi, telefoniühendus. Vannitubasid ei pakuta ja mõned köögid võivad olla läbikäidavad või ilma akendeta.
• 45% või rohkem. Korterite planeering on heterogeenne, ei vasta hoonekonstruktsiooni vertikaaljoontele, mõnel pool on köögi- või elutubade kohal asuvad vannitoad. Valdavad kommunaal-tüüpi korterid. Kõik laed ja vaheseinad puidust; muud mugavused peale voolava vee puuduvad. Sellise riknemisastmega korterid ei sobi pere elamiseks ning enamik neist vajab põhjalikku renoveerimist.

Konstruktsioonielementide kulumine

Kõik konstruktsioonielemendid, nagu ka hoone tervikuna, kuluvad ja neil on oma kasutusiga. Nende kõige levinumate sortide kasutusiga on järgmine:

Raudbetoonvundamendid — 200 aastat või rohkem;

Välisseinapaneelid — 20 aastat;

Kokkupandavad raudbetoonpõrandad — 150 aastat;

Raudbetoonist trepid — rohkem kui 125 aastat;

Korrused:

— plank ja parkett — 50 aastat;

— linoleum — 10-15 aastat;

— tsement — 40 aastat;

— plaaditud — 20 aastat.

Aknad ja uksed:

— välisseintes akna- ja ukseavad kastidega — 40 aastat;

— avad siseseintes — 80 aastat;

– välisuksed – 20 aastat.

Vaheseinad:

— mittekandev kips — 50 aastat;

— raudbetoon — 125 aastat või rohkem;

— fibroliit — 40 aastat;

— kandev raudbetoon — 125 aastat või rohkem.

Katused ja katused:

— raudbetoonplaadid — 150 aastat;

– rullvaip – ​​3-12 aastat, olenevalt ventilatsiooni tüübist;

— soojusisolatsioonikiht — — 12-18 aastat;

– tsingitud kate – 50 aastat;

— must terasplekist kate — 50 aastat.

Välisviimistlus:

– kivimaterjalid – 50-80 aastat;

— polümeersed materjalid — 12-25 aastat;

– PVC värvid – 6 aastat.

Nagu näete, on mõned materjalid väga lühiajalised, mistõttu nende õigeaegne asendamine ja remont mõjutab otseselt kogu maja seisukorda.

Seadmete amortisatsioon

Osakonna ehitusnormide kohaselt on mis tahes inseneriseadmetel ka piiratud kasutusiga. Pärast seda perioodi tuleb see vastavalt vajadusele uuema ja kaasaegsema vastu välja vahetada. Eeldatava teenindusaja saab määrata järgmiste seadmete tüüpide näitel:

— kokkuklapitavad kraanid – 10 aastat;

– keraamilised kraanikausid ja WC potid – 20 aastat;

– metallist vannid – 25-40 aastat;

– köögivalamud ja valamud – 15-30 aastat;

– dušialused – 30 aastat;

— kütteradiaatorid — 15-40 aastat;

– ventiilid ja segistid – 15 aastat.

Elamu kulumist mõjutavad tegurid

Iga elamu eluiga lüheneb aja jooksul automaatselt. Kuid see, kui kaua või vähem kui standardites määratud aastad seda teenib, sõltub paljudest komponentidest. On mitu peamist tegurit, mis võivad nii maja lammutamise aega lähemale tuua kui ka võimalikult edasi lükata.

Ehitusperiood

Kinnisvaraturul leidub nii moodsaid üheksakorruselisi paneelmaju kui ka Brežnevi ajastul ehitatud nõukogudeaegseid. Nende deklareeritud kasutusiga on ligikaudu sama — umbes 100 aastat.

Nõukogudeaegseid maju eristavad üsna avarad ruumid, kõrged laed, enamik neist on mugava planeeringuga eraldi tubade, avara köögi ja vannitoa, laiade treppide ja prügirenniga ning meelitavad ostjaid tänaseni. Nende kasutusiga lõpeb 21. sajandi 50-80ndatel, kuid selliste hoonete kulumiskiiruse tähelepanekute põhjal on täiesti võimalik arvestada maksimaalse võimaliku kasutusiga.

Kaasaegsed paneelmajad, mis on endiselt väga levinud, kuuluvad valdavalt turistiklassi. See viitab sellele, et neis olevad korterid ei ole kõige avaramad ja paigutus pole alati mugav. Eelarvekorpuse suur puudus, mis tekitab enim muret töö kestuse pärast, on materjalide kvaliteet. Majanduskategooria kinnisvara puhul kasutatakse kõige odavamaid tehnoloogiaid — ainult aeg näitab, kas need peavad vastu deklareeritud 100 aastat.

Teine argument Brežnevi üheksakorruseliste majade kasuks on kvaliteedikontroll. Hoolimata asjaolust, et kaasaegne ehitus hõlmab rohkem individuaalseid ehitusprojekte, allusid tüüpilised nõukogude kõrghooned tarnimisel rangemale kontrollile. Veelgi enam, nagu näitab praktika, jätavad mõned kaasaegsed arendajad sageli kvaliteedi ja kiiruse ja kvantiteedi kasuks tähelepanuta.

Ehitustehnoloogia

Pole saladus, et paneelitehnoloogia, võrreldes monoliitsete või tellistega, on kõige lühiajalisem. Ehitamiseks kasutatakse spetsiaalseid konstruktsiooni valmisosi, mida nimetatakse sandwich-paneelideks.

See nimi tekkis seoses nende kujuga: kaks osa kõvast materjalist, mille vahele on asetatud pehme. Paneelide välisosad on betoonist ning sisemine osa on soojusisolatsioonikiht. Ühes tervikuna kinnitatakse need kuum- või külmpressimise teel.

Hoolimata asjaolust, et monoliitne maja on omamoodi eelnevalt arvutatud kujuga ja kiiresti kokkupandav konstruktor, on sellel mitmeid olulisi puudusi. Kõige olulisem neist on tiheduse puudumine. Isegi väga tihedalt pressitud sandwich-paneele ei saa ikkagi võrrelda monoliitsete või telliskivihoonete tahkete seintega. Niiskus tungib paneelide väikseimatesse pragudesse, samuti nende tsemendimördiga ühenduskohtadesse. Selle hävitav mõju on seda märgatavam, seda vähem hoolikalt seinte välist töötlemist tehti. Seda probleemi süvendab veelgi elementmajade pööningute puudumine, mis on veel üks takistus niiskuse läbitungimisel.

Kuna paneelmajal puuduvad lisaelemendid, mis tugevdavad kandekonstruktsiooni, muudavad kõik ülaltoodud põhjused selle igat tüüpi elamutest kõige vähem kulumiskindlaks.

Kliimatingimused

Kliima mõjutab otseselt iga hoone kulumist ja eluiga. Individuaalse, mitte normatiivse hinnangulise koduse tööaja määramisel tuleb meeles pidada, et sooja, parasvöötme või külma kliimaga piirkondades võib kulumise tempo ja iseloom oluliselt erineda.

Näiteks põhjapoolsetes piirkondades kannatavad enim insenerkommunikatsioonid. Teravad langused ja väga madalad temperatuurid kahjustavad torujuhtmeid ja muid sarnaseid kommunikatsioone. Arvestades elementmajade probleeme tihendamisega, vajavad külmas kliimas asuvad elamurajoonid täiendavat soojusisolatsiooni. Isolatsiooni tuleb omakorda parandada palju sagedamini kui muid konstruktsiooni osi. Selle tulemusena muutub mõne aja pärast paneelkorrusmajade ülalpidamine kahjumlikuks. Seetõttu on tänapäeval püsiv trend monoliitsete ja telliskivist monoliitsete majade ehitamise suunas põhjas.

Suurenenud seismoloogilise aktiivsusega kohtades ei soovitata üldiselt paneelmaju ehitada, kuid sellegipoolest leidub sellistes piirkondades seda tüüpi elamuid kõikjal. Paneelkorrusmajade kulumise ajal tekivad seinte pinnale praod, mis järk-järgult laienedes rikuvad kogu hoone kandekonstruktsiooni terviklikkust. Seismoloogiliselt ebasoodsates piirkondades võivad sellised praod tekkida juba mõne aasta pärast. Teise võimalusena võib hoone maavärina ajal saada kahjustusi, mis tõstavad selle kulumisprotsendi kriitilise tasemeni. Tavaliselt otsustatakse sel juhul maja kasutusest kõrvaldamine koos järgneva lammutamisega.

Töötingimused

Üheksakorruseliste paneelmajade kogu kasutusiga ei näe ette rekonstrueerimise etappi. See ei tähenda, et selles ei peaks aeg-ajalt remonti tegema. Vastupidi, seda tüüpi ehituse puhul on hoone seisukorra regulaarne hindamine kohustuslik.

Remonditööde kvaliteet ja sagedus sõltub sellest, kui kauaks elamu jääb täielikult elamiskõlblikuks. Nagu juba mainitud, nõuab täiendava isolatsioonikihi olemasolu mõne selle osa korrapärast väljavahetamist. Kahjuks juhtub mõnikord, et majades, kus algselt pandi kvaliteetne isolatsioon, kuid see asendatakse osaliselt eelarvelisema variandiga. Selle tulemusena ei kõrvalda sellised remonditööd mitte ainult konstruktsiooni halvenemise märke, vaid võivad isegi selle seisundit halvendada.

Sama kehtib ka õmbluste tiheduse kohta. Kui nende plaaniline või ennetav ravi on tehtud halvasti ja peale kanti värske väliskate, ei ole vead esialgu näha, vaid ilmnevad siis, kui olukord oluliselt halveneb.

Suur osa hoone seisukorrast sõltub haldusfirma tööst. Tema otsene kohustus on jälgida, tuvastada ja kõrvaldada ilmnenud probleeme, hoida maja selle vanuse ja tüübi jaoks optimaalses seisukorras.

Muud mõjutegurid

Kaudsemad tegurid, millest sõltub paneelkõrghoonete kasutusiga, on järgmised:

• aeg, mille jooksul maja pärast kasutuselevõttu jäi asustamata;
• elanike koguarv ühes hoones;
• hoone enda, insenerikommunikatsioonide ja sellega piirneva territooriumi teeninduskvaliteet;
• kasutatud ehitus- ja remondimaterjalide kvaliteet;
• ehitustehnoloogia täpne järgimine või rikkumine;
• hoolikas kvaliteedikontroll.

Kas maja eluiga on võimalik pikendada?

Normatiivdokumendid näitavad paneeli töötähtaegade keskmist arvu 9-korruseline hoone . Need on tingimuslikud, sest praktikas tehakse otsus hoone lammutamise või remondi kohta iga hoone puhul individuaalselt.

Vahel lammutatakse ka maju, mis on tehniliselt veel elamiseks üsna sobivad. See juhtub harvadel juhtudel, kui nad hõivavad linna olulise ala ja linnavõimud otsustavad selle vabastada kaasaegsemate elamute, haldus- või avalike hoonete jaoks.

Muudel juhtudel, kui puuduvad ilmsed eeldused, näiteks tõsine kulumine või maja kahjustus, on selle eluiga olemasolevate meetoditega palju lihtsam ja odavam pikendada kui lammutada. Need meetodid hõlmavad mitme korteriga elamute kapitaalremonti ja terviklikku renoveerimist.

Korterelamu kapitaalremont

Elamuseadustiku artikkel 168 eeldab piirkondlikku programmi, mille kohaselt peavad mitme korteriga elamud seisma kapitaalremondi jaoks spetsiaalses järjekorras. Mõnel juhul saab selle elanike kokkulepitud otsusel teostada ennetähtaegselt, kui kapitaalremondifondi vahendid seda võimaldavad. Selle fondi loomist reguleerib omakorda artikkel 169, mis paneb vastutuse selle eest korteriomanikele.

Kapitaalremonti saab teha ainult hoonetes, mille kulumine ekspertkomisjoni hinnangul ei ületa 70%. Vastasel juhul tunnistatakse hoone avariiliseks ja kuulub lammutamisele.

Remont hõlmab mitut etappi. Esimeses etapis viiakse läbi maja seisukorra hindamine, koostatakse vajalike tööde plaan ja kalkulatsioon nende teostamiseks. Teine hõlmab otseselt remonditöid: kulunud kommunikatsioonide vahetust, hoone konstruktsiooni ja fassaadi remonti, külgneva territooriumi õilistamist. Kolmas on tööde üleandmise akti allkirjastamine töövõtjate ja omanike või fondivalitseja poolt.

Konstruktsiooni regulaarne ja õigeaegne kapitaalremont võib oluliselt pikendada selle eluiga, vähendada kulumisprotsenti.

Põhjalik rehabilitatsioon

Suure hulga vananenud hoonete probleemi, mille seisukord hakkab muret tekitama, lahendas esmakordselt Saksamaa 90ndate alguses pärast riigi ida- ja lääneosa ühendamist. Sotsialistliku pärandina sai riik terved paneelmajade naabruskonnad, mis pole just kõige paremas korras. Seejärel käivitati ulatuslik rekonstrueerimis- ja moderniseerimisprogramm, mis sai hiljem tervikliku rehabilitatsiooni nime.

See programm hõlmab kõigi insenertehniliste kommunikatsioonide, elektrijuhtmete, katuste, rõdude, verandate, fassaadide ja lähiümbruse terviklikku rekonstrueerimist. Samas pööratakse suurt tähelepanu energiasäästule, mis on just paneelitehnoloogia nõrk lüli.

Reeglina hõlmab hoonete kompleksne saneerimine:

• fassaadide, katuste, pööninguruumide soojustamine:
• rõdude akende ja uste vahetus kaasaegsete pakettakende vastu;
• kütte- ja soojaveetorude täielik vahetus;
• kõigi keldrikorruste soojustamine;
• uue sissepuhke-väljatõmbe ventilatsioonisüsteemi paigaldamine.

See loetelu näitab ainult põhilisi kohustuslikke töid, mida rehabilitatsiooni ajal tehakse. Lisaks sellele saab kavandada meetmete komplekti torustiku vahetamiseks, hüdroisolatsiooni paigaldamiseks, elektrijuhtmete vahetamiseks, fassaadi ja hoone külgneva territooriumi välimuse parandamiseks. Ekspertide hinnangul jääb pärast vanade paneelmajade täielikku, asjatundlikult läbi viidud moderniseerimist küttekulude kokkuhoid vahemikku 30–70%.

Kui võrrelda kapitaalremonti ja terviklikku renoveerimist, siis võib öelda, et renoveerimine on remondi ja rekonstrueerimise ristand ning see on ka palju säästlikum meede kui vanade hoonete lammutamine ja uute ehitamine.

Mida teha, kui 9-korruselise paneelmaja kasutusiga hakkab läbi saama?

Hoonete kasutusiga puudutavate korduma kippuvate küsimuste hulgast kerkib esile järgmine: mida peaksid omanikud tegema, kui see periood läheneb piirimärgile? Siin ei saa olla ühest õiget vastust — kõik sõltub ainult hoone enda seisukorrast. Seadusandlus näeb aga ette kinnisvara analüüsimise korra, mis standardite kohaselt tuleb kasutusest kõrvaldada. See sisaldab järgmisi samme.

1. Spetsiaalse ekspertkomisjoni moodustamine, kelle tööülesannete hulka kuulub maja põhjalik ülevaatus, kõigi insenerkommunikatsioonide seisukord, põrandate, keldrite ja muude majakonstruktsiooni osade kulumisastme hindamine.
2. Ehitise amortisatsiooni protsendi kinnitamise akti koostamine, mis sisaldab soovitusi selle parandamiseks, rekonstrueerimiseks või lammutamiseks.
3. Lõpliku otsuse teevad maja omavalitsusorganid, võttes arvesse komisjoni soovitusi.

Tuleb meeles pidada, et hoone, mille kulumine on 70% või rohkem, kuulub automaatselt lammutamisele, kuna selle parandamisega kaasnevad suured rahalised kulud ja see ei ole ohutuse seisukohast soovitatav.

Samas on ajaloolise väärtusega ehitise lammutamise protseduur tunduvalt keerulisem ning selle lammutamise otsuse saab teha alles pärast tõendeid tõsisest kulumisest, mida ei ole võimalik rekonstrueerida.

Lammutatava maja korteriomanikel tasub eelnevalt tutvuda ümberasustamise korraga ja taotleda uus elamispind.

Kuidas ise maja seisukorda määrata?

Selleks, et teada saada, millises seisukorras kortermaja on, on soovitav pöörduda vastava eksperdi poole. Teatud andmed võivad sisalduda ka hoone tehnilises dokumentatsioonis, kuid mittespetsialistil võib olla üsna raske mõista terminite ja tähistuste keerukust. Sellest hoolimata on mõned kaudsed märgid, mis võivad palju öelda konstruktsiooni kulumisastme või potentsiaalse eluea kohta.

Võimalusi hoolikalt kaaludes tasub pöörata tähelepanu järgmistele punktidele:

1. Põrandad. Teatud korruste arv, mis on iseloomulik konkreetsele kategooriale, muudab ka hoone eluiga. Näiteks kõrgemas paneelmajas jäävad need veidi lühemaks, sest alumiste korruste koormus on suurem.
2. Ehituskoht. Suurtes linnades, eriti keskpiirkondades, võib hoonete, eriti vanade, kvaliteet olla kõrgem. Selle põhjuseks on asjaolu, et selliste majade puhul tehti prestiiži säilitamiseks põhjalikum kvaliteedikontroll.
3. Vundament ja pinnas. Alates 1954. aastast on SNiP-d kehtestanud selged reeglid vundamentide ja pinnase materjali kohta, millele võib elamuid ehitada. Nõukogude paneelide kohta selles mõttes etteheiteid ei saa, kuid mõni uusehitis maavõitluses võib ignoreerida sellist näitajat nagu ebastabiilne pinnas.
4. Gaasi olemasolu. Nõukogude projekteerijad loobusid kortermajade gaasistamisest juba 1985. aastal. Selle põhjuseks on asjaolu, et hoone karkassi loomisel on plahvatusest tuleneva potentsiaalse koormuse arvutamine väga keeruline, lisaks kuluvad gaasivõrgud väga kiiresti. Kahjuks teab ajalugu rohkem kui tosinat juhtumit, mil gaasiplahvatus viis terve maja kokkuvarisemiseni.
5. Ebaseaduslik ümberehitus. Selle nähtuse peamine oht on hoone terviklikkuse võimalik rikkumine, mis on tingitud kommunikatsioonide ümberkorraldamisest ja tugikonstruktsioonidega manipuleerimisest.
6. Ärakasutamine. Kui täpsustamisel selgub, et hoones on kapitaalremont tehtud mitukümmend aastat tagasi, on tõenäosus, et selle riknemisaste on kriitiline, väga suur. Kuid sel juhul võib isegi pealiskaudne visuaalne kontroll viidata ebaausale toimimisele.

Eluaseme valikul, eriti pikaajalise elamise perspektiiviga, tuleks meeles pidada, et ka kinnisvara on kaup, millel on aegumiskuupäev.

Kokkupandavad majad, millel on ilmsed puudused, nagu suur kulumine ja mõned probleemid isolatsiooniga, võivad olla hea investeerimisvõimalus. Nõukogude arengu paneelmikrorajoonide kasuks räägib ka selle tihedus — võrreldes kaasaegsete elurajoonidega on see ruumikam, heas korras kõrvalterritooriumi ja olemasoleva infrastruktuuriga.

Samuti ei tohiks unustada, et seda tüüpi hoonete üks peamisi eeliseid on väga taskukohane hind, mis võib olla taskukohane enamikule ostjatest.

Allikas