Kõik korteri ostmisel tekkivad lõksud võib jagada kahte rühma:

• seaduslik;
• füüsiline.

Esimesed on seotud olukordadega, mis ilmnevad siis, kui dokumentidele ei pöörata piisavalt tähelepanu. Ja teine ​​on seotud eluaseme füüsilise seisundiga. Näiteks avariihoone või probleemid soojusisolatsiooniga.

Neil, kes otsivad, kuidas osta korter riskivabalt, soovitatakse osta uus maja. Ja see on õige. Korteris, mida arendaja müüb, pole keegi sisse kirjutatud ja tehingut ei vaidlusta. Kinnistu on heas seisukorras.

Ostja juriidilised riskid

Vaidlusega on seotud kõik ostja juriidilised või juriidilised riskid korteri ostmisel. Statistika kohaselt ulatub selliste tehingute osakaal Venemaa turul 10-15% -ni. See on liiga kõrge näitaja, et seda kergelt võtta. Millised riskid kaasnevad korteri ostmisega?

Pärandatud vara

Pärimine toimub testamendi või seaduse alusel.

Peamine reegel: te ei saa vaidlustada ainult seda testamenti, mis ei riku teiste pärijate õigusi. Oletame, et korteri omanik tegi testamendi ühe oma lapse kasuks. Teised võivad selle vaidlustada, kui:

• tõestama testaatori teovõimetust;
• ei võeta arvesse kohustuslikku osa ülalpeetavate (mees/naine, eakad vanemad, alaealised lapsed) pärandist.

Korteri ostmisega kaasnevad riskid ka testamendi enda osas: tekstis tehti vigu, testament ei ole notaris registreeritud, dokument ei anna üheselt aru lahkunu testamendist. Kui testamenti ei olnud, läheneb vaidluse tõenäosus 100%, eriti kui tõenäolisi pärijaid on mitu.

Omanikuvahetus viimase 3 aasta jooksul

Põhireegel: peale korteri müügitehingu registreerimist saab selle vaidlustada 3 aasta jooksul.

Näiteks kodanik A., kes müüb korterit, ostis selle aasta tagasi kodanikult B. Viimane kuulutas end pankrotti. Tema võlausaldajad vaidlustavad tehingu, et hüvitada oma kahjud korteri maksumus. Mida rohkem on ketis edasimüüki, seda keerulisem on advokaatidel tuvastada neid, kes saavad kohtusse pöörduda ja suurendada ostja riske, kui vaidlustavad korteri müügi.

lahutatud paarid

Perekonnaõigus on Venemaal valdkond, millega kaasnevad ostjale korteri ostmisel sageli juriidilised riskid. Üle 2/3 abielu lahutanud paaridest ei vormista varajagamist, vaid lepivad sõnades. Või jätab mees korteri naisele ja mõtleb siis ümber. Probleemide vältimiseks on kaks olukorda:

• vara jagamise reeglid on kirjeldatud paari abielulepingus;
• müügilepinguga on kaasas teise abikaasa nõusolek vara müüa, olenemata sellest, kas nad on lahutatud või abielus.

Dokumendist peaks selguma, et teine ​​partner korteri ostmist ei vaidlusta ega kanna riske ostja ees. Vastasel juhul võib 3 aasta jooksul alates tehingu registreerimise kuupäevast ostjat oodata kohtumenetlus.

Laste huvid ja riskid korteri ostmisel

Kui vanemad müüvad korteri, kuhu on sisse kirjutatud alaealine laps, siis tuleb vastutasuks osta teine ​​elamispind, millest eraldatakse osa lapsest. Müügiloa annavad eestkosteasutused. Hooldusõigusega seotud probleemide vältimiseks ja müügi kiirendamiseks eemaldavad vanemad lapse registreeringust ja registreerivad ajutiselt sugulaste juures. Näiteks vanavanemad.

See on suur risk ostjale kodu ostes. Kui vanemad “unustavad” alaealisele uude korterisse osa eraldada, siis on lapsel õigus nõuda osa kohtus ja tehing vaidlustada. Aegumistähtaeg selle olukorra puhul ei kehti. Sarnane probleem tekib siis, kui korter osteti rasedus- ja sünnituskapitaliga ning eluaseme registreerimisel ei arvestatud lapse osa.

Madalad hinnad ja maksud

Millised muud lõksud tekivad korteri ostmisel? Üks neist on suulised kokkulepped. Pärast eluaseme müüki sai müüja tulu. Ja see tähendab, et peate maksma makse. Raha säästmiseks on nad nõus dokumentides märkima madalama hinna. Siis on ostjal 2 võimalikku riski:

pretensiooni korral saab ostja loota ainult lepingus märgitud summa tagastamisele;

ostja kaotab osa maksusoodustusest; seaduse järgi saab ta õiguse tagastada maksusoodustusena 13% tehingusummast, kuid mitte rohkem kui 2 miljonit rubla.

Need on vähimad probleemid, mis korteri ostmisel tekkida võivad. Kui ostja nõuab tema jaoks maksusumma alandamist, soovitavad eksperdid lihtsalt eraldada osa summast talle maksu tasumiseks või otsida mõni muu pakkumine vähem probleemse müüja juures.

Ebapädev omanik

Õigusvõime on täiskasvanud inimese võime iseseisvalt langetada otsuseid: osta, müüa, kinkida jne. Seaduse seisukohalt peab omanik olema teadlik oma tegevuse tulemusest. Kui ta tunnistatakse vaimuhaigeks või psühhotroopsete ainete mõju all olevaks, siis on alus tehingu vaidlustamiseks. Korteri ostmisel esinevate lõkse hulgas on see kõige ilmsem.

2020. aastal esitati riigiduumale eelnõu ostjate kaitseks teovõimetute registri loomise kohta, jättes selle olukorra kodu ostmise lõksudest välja. Kuid siiani pole sellist baasi.

Seega, kui korteri ülevaatuse käigus näete võõrast inimest või on alkoholi kuritarvitamise tunnuseid, peate tehingust keelduma. Või paluda esitada omanikule narkoloogi või psühhiaatri läbivaatuse tulemus. See ei garanteeri, et sugulased tehingut ei vaidlusta, küll aga annab ostjale dokumendi, millega end kaitsta.

Statistika järgi on ebakompetentne omanik kõige levinum vaidluse algatamise põhjus. Ja kõige populaarsem petuskeem, mille eesmärk on potentsiaalselt ostjalt raha ära võtta.

Müük volikirjaga

See on kinnisvara ostmisel ostja jaoks veel üks kõrge riskiga pettus. Müüja lepib eelnevalt kokku isikuga, kellele volikiri on antud. Viimane lõpetab tehingu. Ja müüja tühistab mingil hetkel volikirja. Selle tulemusena selgub, et dokumentidele kirjutas alla keegi, kellel polnud selleks õigust. Omanik kaebab kohtusse, võidab ja jätab õnnetu ostja rahata.

Korterit ostes tasub olla ettevaatlik olukordade suhtes, kus müügiga tegeleb volikirjaga isik. See, et ostja pettuse tõttu raha kaotas, on veel tõestamata. Analüüsige olukorda ja seda, kas saate näidata pettuse tõendeid või on parem otsida kohe teine ​​korter.

Erastatud eluase

Suurem osa nõukogude elamufondist on erastatud. Ostja satub korterit ostes riskitsooni, kui 1990ndatel erastamise ajal keegi oma osast loobus, kuid praegu pole kuhugi registreeritud ega oma eluaset. Seadus annab talle õiguse leping vaidlustada ja registreerida end korterisse, mille ta võiks erastada. Seetõttu tasub vaadata infot kõigi kohta, kes olid erastamise hetkel korterisse sisse kirjutatud ja kontrollida, kas nad said oma osa kätte ja kas on neid, kes saavad endale osa korterist nõuda ja suurendada oma kinnisvaraga seotud riske .

Mida teha juriidiliste riskidega

Kõigepealt peate kontrollima tehingu juriidilist puhtust. Notarid teevad seda tehingudokumentide kinnitamisel ja eraadvokaadid. Samuti on soovitatav kindlustada kinnisvara juriidilised riskid. See tähendab, et kohtuvaidluse korral hüvitab kindlustusselts teie kahjud. Kindlustushüvitise suurus on aga konkreetse ettevõttega sõlmitava konkreetse lepingu esemeks.

Füüsilised riskid

Korteri ostmine ei too kaasa mitte ainult dokumentide ja õigustega seotud lõkse. Füüsilised riskid hõlmavad järgmist:

• lagunenud või avariimajade korterite müük;
• side oluliselt halvenenud.

Probleemide hulk suureneb, kui nad ostavad mitte korteri, vaid eramaja. Enamikul eramajadel on probleeme soojapidavuse, kanalisatsiooni kulumise jms. Lagunemist varjab sageli kosmeetiline remont ja madalat viljakust — väike musta mulla kiht.

Kui ostjal on remondi kvaliteeti ja kulumisastet raske hinnata, on soovitatav kutsuda ülevaatusele kogenud ehitaja. See aitab teil mõista, kuidas maja seisukord vastab küsitud hinnale.

Teiseks konkreetseks riskigrupiks pärast korteri või maja ostmist on probleemsed naabrid. Kui läheduses on mahajäetud krunt või elavad marginaalsed isikud, siis sellist korterit hea hinnaga müüa ega üürida ei õnnestu. See kehtib eriti vanade elamufondide kohta.

Kuidas vähendada korteri ostmisega kaasnevaid riske

Järgige mõnda reeglit:

1. Ärge sõlmige suulisi kokkuleppeid ja ärge nõustuge dokumentidesse kandma teistsugust hinda.
2. Kontrollige tehingu õiguslikku puhtust kinnisvarale spetsialiseerunud juristiga.
3. Kontrollige dokumente. Proovige kontrollida kõike, mis puudutab alaealisi lapsi või inimesi, kes võivad tehingu vaidlustada.

Kirjeldage lepingus üksikasjalikult tehingu ese, korteri seisukord ja sinna jäävad esemed ning põhjus, miks eelmine omanik neist lahkub. Ärge tehke midagi, mis pole lepingus ette nähtud.

Loe artiklit Kylie ajakirjast: https://qayli.com/journal/10-riskov-pri-pokupke-kvartiry-kak-bezopasno-pokupat-nedvijimost/